Прекращение общедолевой собственности

Коротко: Общая долевая собственность прекращается разделом общего имущества или выделом доли — по соглашению всех сособственников либо по решению суда (статья 252 Гражданского кодекса РФ). Если выдел в натуре невозможен без несоразмерного ущерба вещи, доля заменяется денежной компенсацией.

Ниже приведен подробный разбор: чем раздел отличается от выдела доли, как оформить соглашение без суда, что доказывать в судебном процессе, когда вместо доли присуждают деньги и в чем особенности земельного участка, жилого дома и квартиры.

Чем раздел общего имущества отличается от выдела доли?

Оба способа названы в статье 252 Гражданского кодекса РФ, но последствия у них разные. При разделе общее имущество делится между всеми участниками, и долевая собственность прекращается полностью: у каждого появляется самостоятельный объект. При выделе доли из общего имущества уходит только один участник (или несколько), а для остальных режим общей долевой собственности сохраняется — меняются лишь размеры их долей. Поэтому, прежде чем готовить документы, нужно определиться, какое требование Вы заявляете: раздел или выдел. От этого зависят и состав участников сделки (спора), и то, какие объекты появятся в реестре недвижимости.

Обратите внимание: в отношении земли распространено обратное заблуждение — будто при разделе участок сохраняется, а границы просто меняются. Земельный кодекс РФ устанавливает иное: при разделе исходный участок прекращает существование (статья 11.4), а сохраняется в измененных границах он именно при выделе доли (статья 11.5).

Как прекратить долевую собственность без суда?

Внесудебный путь — соглашение сособственников о разделе общего имущества или о выделе доли одного из них. По пункту 1 статьи 252 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между участниками по соглашению между ними, а по пункту 2 той же статьи участник вправе требовать выдела своей доли. Соглашение подписывают все участники общей собственности: одностороннего «выхода» из долевой собственности закон не знает. В документе фиксируют, какой объект (какая часть вещи) переходит каждому, как устраняется разница между идеальной долей и фактически полученным имуществом (доплата), кто и за чей счет выполняет работы по переоборудованию и как распределяются расходы на кадастровые работы.

Если делится недвижимость, к соглашению добавляются технические документы: технический план на образуемые здания или помещения либо межевой план на образуемые земельные участки, подготовленные кадастровым инженером. Затем документы подаются в Росреестр. По статье 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при образовании объектов в результате раздела или выдела доли кадастровый учет и регистрация прав проводятся одновременно в отношении всех образуемых объектов, а права на исходный объект прекращаются одновременно с регистрацией прав на новые. До внесения записей в ЕГРН долевая собственность юридически не прекращена, каким бы подробным ни было соглашение.

Отдельно о нотариальной форме. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению — это правило части 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ; исключение сделано, в частности, для случая, когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке. Требования к форме конкретного соглашения о разделе (выделе) зависят от его условий, поэтому проект документа разумно заранее согласовать с нотариусом: ошибка в форме означает отказ в регистрации и потерю времени.

Что делать, если сособственники не договорились?

При недостижении соглашения о способе и условиях раздела или выдела участник вправе в судебном порядке требовать выдела своей доли в натуре (пункт 3 статьи 252 Гражданского кодекса РФ). Иск о разделе или выделе доли в недвижимости — это иск о праве на недвижимое имущество, он предъявляется по месту нахождения объекта по правилам исключительной подсудности (статья 30 Гражданского процессуального кодекса РФ). Дело рассматривает районный суд; мировому судье имущественный спор подсуден лишь при цене иска не выше 100 000 рублей (статья 23 Гражданского процессуального кодекса РФ). Госпошлина считается от цены иска, то есть от стоимости выделяемой доли, по подпункту 1 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ.

В предмет доказывания по такому делу входят:

• право истца на долю и ее размер — выписка из ЕГРН, документы-основания (договор, свидетельство о праве на наследство, решение суда);
• техническая возможность выдела: наличие вариантов раздела с образованием изолированных объектов, имеющих отдельный вход и необходимые вспомогательные помещения;
• отсутствие несоразмерного ущерба имуществу при выборе конкретного варианта;
• стоимость объекта и стоимость доли — для расчета доплаты за отступление от идеальных долей;
• перечень и стоимость работ по переоборудованию, а также порядок распределения этих затрат;
• для земли — соответствие образуемых участков предельным размерам и иным требованиям статьи 11.9 Земельного кодекса РФ.

Ключевое доказательство — судебная экспертиза, назначаемая по статье 79 Гражданского процессуального кодекса РФ. По зданиям и помещениям это строительно-техническая экспертиза: эксперт отвечает, возможен ли выдел в натуре, предлагает варианты с указанием состава помещений, объема и стоимости переоборудования, размера компенсации за отступление от долей. По земле назначается землеустроительная экспертиза: она проверяет делимость участка, предлагает варианты границ и подъездов. Формулировки вопросов эксперту стоит готовить заранее — именно они определяют, получит ли суд ответ, пригодный для резолютивной части решения.

Когда выдел доли в натуре невозможен?

Выдел не допускается, если он запрещен законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности (пункт 3 статьи 252 Гражданского кодекса РФ). Содержание понятия «несоразмерный ущерб» раскрыто в пункте 35 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»: это невозможность использовать имущество по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния, снижение материальной или художественной ценности вещи, неудобство в пользовании ею. Применительно к жилому дому те же ориентиры даны в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом»: выделяемая часть должна соответствовать доле по размеру и стоимости, а несоразмерным ущербом считается, в частности, существенное ухудшение технического состояния дома или передача помещений, которые из-за малой площади или неудобства пользования не могут использоваться под жилье.

Практически препятствиями к выделу чаще всего становятся:

• невозможность оборудовать отдельный вход и изолировать вспомогательные помещения (кухню, санузел) без затрагивания несущих конструкций;
• слишком малая доля: на нее не приходится помещение, пригодное для самостоятельного использования;
• для участка — несоответствие образуемых частей предельным минимальным размерам, вклинивание, изломанность границ, отсутствие доступа с земель общего пользования (статья 11.9 Земельного кодекса РФ);
• неделимость самой вещи по ее назначению (например, автомобиль).

Если выдел технически возможен, но точно по долям его провести нельзя, суд вправе утвердить вариант с отступлением от размера долей, присудив выделяющемуся или остальным участникам денежную доплату: несоразмерность выделяемого имущества доле устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией (пункт 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ).

Когда вместо доли присуждают денежную компенсацию?

Компенсация — второй, денежный, вариант прекращения долевой собственности. По общему правилу пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ выплата компенсации вместо выдела доли в натуре допускается только с согласия самого сособственника. Без такого согласия суд может обязать остальных участников выплатить компенсацию лишь при одновременном наличии трех условий: доля незначительна, она не может быть реально выделена, а ее обладатель не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Существенность интереса оценивается судом в каждом деле по совокупности доказательств — учитываются нуждаемость в этом имуществе в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей и других членов семьи (пункт 36 названного постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6 и Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996). Важное последствие: с получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (пункт 5 статьи 252 Гражданского кодекса РФ).

Как прекратить долевую собственность на земельный участок?

Земельные участки образуются при разделе, выделе, объединении и перераспределении (статья 11.2 Земельного кодекса РФ). Если участок находится в общей долевой собственности, у сособственников есть два пути. Раздел по статье 11.4 Земельного кодекса РФ: исходный участок прекращает существование, вместо него появляются новые. Выдел по статье 11.5 Земельного кодекса РФ: у участника, по заявлению которого выдел произведен, возникает право собственности на образуемый участок, и он утрачивает право долевой собственности на измененный участок, а остальные сохраняют долевую собственность на него с учетом изменившегося размера долей.

Главное ограничение — делимость. Образуемые участки должны соответствовать предельным минимальным и максимальным размерам, установленным градостроительными регламентами (правилами землепользования и застройки), а если регламент не устанавливается — предельным размерам по нормам земельного законодательства. Не допускается образование участков, приводящее к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим недостаткам, препятствующим рациональному использованию земли; каждый образуемый участок должен иметь доступ к землям общего пользования (статья 11.9 Земельного кодекса РФ). Если участок неделим, прекратить долевую собственность разделом нельзя — остаются компенсация по статье 252 Гражданского кодекса РФ, продажа доли или определение порядка пользования. Отдельная типичная ситуация — участок под домом, который сам разделить не удается: она разобрана в материале Выдел доли земельного участка при невозможности раздела жилого дома.

Судьбу дома и участка суды рассматривают вместе: раздел земли, на которой стоит неразделенный дом, обычно невозможен, а после раздела дома участок делится под образованные здания. С 1 марта 2022 года при разделе жилого дома в натуре образуются самостоятельные здания — дома блокированной застройки: это понятие введено в пункт 40 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ Федеральным законом от 30.12.2021 № 476-ФЗ. Прежняя практика постановки на учет «частей жилого дома» для новых разделов не применяется, поэтому вариант раздела, предложенный экспертом, должен быть пригоден для кадастрового учета образуемых зданий.

Можно ли выделить долю в квартире в натуре?

В подавляющем большинстве случаев — нет. Выдел доли в квартире означал бы передачу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений с оборудованием отдельного входа, а в обычной квартире многоквартирного дома это технически неисполнимо: кухня и санузел одни, отдельный вход устроить нельзя, а работы затронули бы общее имущество дома. Такой подход отражен в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации „О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации“»: выдел доли допустим при наличии технической возможности передать истцу изолированную часть жилых и подсобных помещений и оборудовать отдельный вход, а при отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.

Поэтому по квартире обычно заявляют не выдел, а одно из двух требований: определение порядка пользования (за участником закрепляется конкретная комната, остальные помещения остаются в общем пользовании — статья 247 Гражданского кодекса РФ) либо выплату компенсации по пункту 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ, если доля незначительна и существенного интереса в жилье у ее обладателя нет. Невозможность раздела имущества в натуре не лишает права требовать определения порядка пользования, если он не установлен соглашением, — на это прямо указано в пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6 и Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996; суд учитывает сложившийся порядок пользования, нуждаемость каждого в помещениях и реальную возможность совместного пользования. Любое переустройство или перепланировка ради «раздела» квартиры законны только после согласования по статье 26 Жилищного кодекса РФ.

Какие еще способы прекращают общую долевую собственность?

• Продажа доли постороннему лицу. Продавец обязан письменно известить остальных участников о намерении продать долю с указанием цены и других условий. Если они не приобретут долю в недвижимости в течение месяца (в движимом имуществе — в течение десяти дней) со дня извещения, долю можно продать любому лицу. При нарушении этого правила любой участник вправе в течение трех месяцев требовать в суде перевода на него прав и обязанностей покупателя (статья 250 Гражданского кодекса РФ). Для продавца долевая собственность прекращается, но сам режим общей собственности сохраняется — меняется лишь состав участников.
• Продажа доли другому сособственнику. Преимущественное право покупки при продаже доли одному из участников не применяется, извещать остальных не нужно; если долю выкупает единственный оставшийся сособственник, общая собственность прекращается.
• Продажа вещи целиком и раздел выручки. Распоряжение общим имуществом осуществляется по соглашению всех участников (статья 246 Гражданского кодекса РФ). Понудить сособственника продать вещь суд не может, поэтому такой вариант возможен только добровольно, зато он часто выгоднее: целый объект стоит дороже суммы отдельных долей.
• Дарение или мена доли. При дарении преимущественное право покупки не действует, при мене — применяется (статья 250 Гражданского кодекса РФ). Дарение доли с целью прикрыть продажу и обойти извещение сособственников — типичное основание для оспаривания сделки как притворной.
• Обращение взыскания на долю должника. Кредитор вправе требовать выдела доли должника, а при возражении остальных участников — их обязания купить эту долю по рыночной цене с обращением вырученных средств в погашение долга; при отказе от покупки доля продается с публичных торгов (статья 255 Гражданского кодекса РФ).

В каком порядке действовать?

1. Соберите документы: выписку из ЕГРН, правоустанавливающие документы, технический паспорт или технический план, для земли — сведения о границах и виде разрешенного использования.
2. Определите цель: полный раздел между всеми участниками, выдел только своей доли или получение компенсации.
3. Проверьте делимость объекта: закажите заключение специалиста (строительно-техническое, землеустроительное) и сверьте параметры образуемых объектов с предельными размерами по правилам землепользования и застройки.
4. Направьте остальным сособственникам письменное предложение о разделе (выделе) с конкретным вариантом — это и попытка договориться, и доказательство недостижения соглашения для суда.
5. При согласии — подпишите соглашение, при необходимости удостоверьте его у нотариуса, закажите технический или межевой план и подайте документы на кадастровый учет и регистрацию прав в Росреестр.
6. При отказе или молчании — подготовьте иск о выделе доли в натуре (о разделе) в районный суд по месту нахождения имущества, заявите ходатайство о назначении экспертизы и предложите свои вопросы эксперту.
7. После вступления решения в силу зарегистрируйте права на образованные объекты в ЕГРН: до этого момента прежние записи о долях сохраняются.

Какие ошибки чаще всего срывают раздел?

• Требовать «раздел квартиры в натуре» вместо определения порядка пользования или компенсации — суд откажет, а время и пошлина будут потрачены.
• Просить выдел, не предложив ни одного технически исполнимого варианта: без экспертизы и вариантов раздела решение выносить не из чего.
• Не учитывать предельные минимальные размеры участков и требования статьи 11.9 Земельного кодекса РФ — образованные участки не поставят на кадастровый учет.
• Делить дом, забыв про землю под ним (и наоборот): вопросы решаются в одном процессе.
• Продавать долю без письменного извещения сособственников — риск перевода прав покупателя на них в течение трех месяцев (статья 250 Гражданского кодекса РФ).
• Считать, что подписанное соглашение уже прекратило долевую собственность: до внесения записей в ЕГРН объект остается общим.
• Самовольно переоборудовать помещения «под раздел» — узаконивать перепланировку придется отдельно (статья 26 Жилищного кодекса РФ).

Частые вопросы

Нужно ли согласие остальных сособственников, чтобы выделить свою долю?

Согласие требуется на способ и условия выдела, а не на само право выделиться. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пункт 2 статьи 252 Гражданского кодекса РФ), а при недостижении соглашения — требовать выдела в натуре в судебном порядке (пункт 3 той же статьи). Отказ соседей договариваться не блокирует выдел, он лишь переводит спор в суд.

Кто оплачивает экспертизу и работы по переоборудованию?

Экспертизу предварительно оплачивает сторона, заявившая ходатайство о ее назначении (статья 96 Гражданского процессуального кодекса РФ), а по итогам дела судебные расходы распределяются между сторонами по правилам статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ. Затраты на переоборудование, необходимое для выдела, суд распределяет с учетом размера долей участников — такой подход закреплен в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 № 4.

Как пользоваться общим имуществом, пока раздел не состоялся?

Владение и пользование общим имуществом осуществляются по соглашению всех участников, а при его отсутствии — в порядке, установленном судом; участник, не имеющий возможности пользоваться имуществом соразмерно доле, вправе требовать компенсации (статья 247 Гражданского кодекса РФ). Подробнее о правомочиях сособственников — в материале Общая долевая собственность и особенности осуществления правомочий ее участниками.

Что делать, если сособственник не выходит на связь?

Молчание не мешает ни продаже доли, ни разделу. Извещение о продаже доли направляется по последнему известному адресу, надежнее — через нотариуса; по истечении месяца со дня извещения долю можно продать постороннему лицу (статья 250 Гражданского кодекса РФ). Для раздела спор передается в суд, а неявившийся ответчик извещается судом по правилам процессуального законодательства, и дело рассматривается без него.

Краткая сводка: как прекращается общая долевая собственность

• Два основных способа — раздел общего имущества и выдел доли; при разделе долевая собственность прекращается для всех, при выделе — только для выделившегося (статья 252 Гражданского кодекса РФ).
• Внесудебный путь — соглашение всех сособственников; право прекращается не подписанием документа, а записью в ЕГРН по правилам Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
• Судебный путь — иск о выделе доли в натуре по месту нахождения недвижимости (статья 30 Гражданского процессуального кодекса РФ) с судебной экспертизой (статья 79 Гражданского процессуального кодекса РФ).
• Выдел невозможен при несоразмерном ущербе имуществу; критерии даны в пункте 35 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6 и Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 и в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 № 4.
• Компенсация вместо выдела — с согласия сособственника, а без согласия только при незначительности доли, невозможности выдела и отсутствии существенного интереса; после выплаты право на долю прекращается (пункты 4 и 5 статьи 252 Гражданского кодекса РФ).
• У земли свои правила: раздел прекращает исходный участок (статья 11.4 Земельного кодекса РФ), выдел сохраняет его в измененных границах (статья 11.5), а образуемые участки должны отвечать требованиям статьи 11.9 Земельного кодекса РФ.
• Альтернативы разделу — продажа доли с соблюдением преимущественного права покупки (статья 250 Гражданского кодекса РФ), продажа объекта целиком по соглашению всех участников (статья 246 Гражданского кодекса РФ) и определение порядка пользования (статья 247 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, прекращение общей долевой собственности — это всегда выбор между тремя вариантами: разделом (выделом) в натуре, денежной компенсацией и распоряжением долей или всей вещью. Начинать следует с проверки делимости объекта и письменного предложения сособственникам, а в суд идти с готовым вариантом раздела и заключением специалиста — именно от технической проработки, а не от эмоций сторон, зависит исход дела.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Адвокат по гражданским делам
• Земельные споры