При обмене муниципальных квартир составляется договор мены или договор обмена?

Здравствуйте! При обмене муниципальных квартир составляется договор мены или договор обмена?

Здравствуйте!

Коротко: при обмене муниципальных квартир составляется договор об обмене жилыми помещениями по статье 74 Жилищного кодекса РФ, а не договор мены. Мена по статье 567 Гражданского кодекса РФ возможна только между собственниками: наниматель по договору социального найма квартирой не владеет.

Ниже приведен подробный разбор: чем обмен по социальному найму отличается от мены, чьи согласия нужно собрать, в каких случаях в обмене откажут, как оформляется договор и когда обмен могут признать недействительным.

Почему при обмене муниципальных квартир нельзя заключить договор мены?

Ответ упирается в то, чем именно распоряжаются стороны. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (статья 567 Гражданского кодекса РФ), и к такому договору применяются правила о купле-продаже. Наниматель муниципальной квартиры собственником жилья не является: по договору социального найма (статья 60 Жилищного кодекса РФ) помещение принадлежит муниципальному образованию или государству, а наниматель получает его во владение и пользование. Передать в собственность то, что тебе не принадлежит, нельзя, поэтому конструкция мены к муниципальному жилью не применяется вовсе.

Для нанимателей закон предусматривает отдельный механизм — обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма (статьи 72–75 Жилищного кодекса РФ). Оформляется он договором об обмене жилыми помещениями (статья 74 Жилищного кодекса РФ), по которому переходит не право собственности, а право пользования жильём: прежние договоры социального найма расторгаются, и с каждым из въезжающих граждан заключается новый.

Само по себе ошибочное название документа сделку не хоронит: как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 25.12.2018 № 49, квалификация договора определяется его содержанием, а не тем, как он озаглавлен. Но полагаться на это не стоит. Наймодатель, увидев «договор мены» между нанимателями, вправе указать на несоответствие документа статье 74 Жилищного кодекса РФ, и согласование затянется. Правильное название и правильный набор условий — самый дешёвый способ пройти процедуру без второго круга. О том, какие ещё права и обязанности даёт социальный наём, мы писали в материале Социальный наём жилья: права нанимателя и какие услуги предоставляются бесплатно.

Чьи согласия нужно получить для обмена муниципальных квартир?

Обмен по социальному найму — многосторонняя процедура, и одного желания нанимателя недостаточно. Соберите следующие согласия:

• Письменное согласие наймодателя каждой обмениваемой квартиры — то есть администрации муниципального образования или уполномоченного учреждения (часть 1 статьи 72, части 1 и 3 статьи 74 Жилищного кодекса РФ).
• Письменное согласие всех проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, включая временно отсутствующих — например, уехавших на учёбу, работу или проходящих службу (часть 1 статьи 72 Жилищного кодекса РФ).
• Предварительное согласие органа опеки и попечительства, если в обмениваемом жилье проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи нанимателя (часть 4 статьи 72 Жилищного кодекса РФ). Орган опеки отказывает, если обмен нарушает права или законные интересы таких граждан; решение оформляется письменно и выдаётся заявителю в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи заявления, а отказ можно обжаловать в суде.

Если согласие между самим нанимателем и членами его семьи не достигнуто, любой из них вправе требовать принудительного обмена в судебном порядке (часть 3 статьи 72 Жилищного кодекса РФ). Суд при этом учитывает заслуживающие внимания доводы и законные интересы всех проживающих в квартире. Отдельно закон закрепляет право членов семьи требовать от нанимателя обмена занимаемого жилья на помещения, находящиеся в разных домах или квартирах (часть 2 статьи 72 Жилищного кодекса РФ), — это тот самый «разъезд» через суд.

Можно ли обменять квартиры в разных городах и между несколькими нанимателями?

Да. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершён между гражданами, проживающими в помещениях как в одном, так и в разных домах, расположенных как в одном, так и в разных населённых пунктах на территории Российской Федерации. Кроме того, обмен допускается между двумя и более нанимателями (часть 5 статьи 72 Жилищного кодекса РФ) — то есть возможны трёх- и многосторонние «цепочки», когда каждый участник переезжает в квартиру следующего.

А вот обменять муниципальную квартиру на приватизированную не получится: статья 72 Жилищного кодекса РФ говорит об обмене только между нанимателями по договорам социального найма. Собственник и наниматель в одной сделке обмена по нормам Жилищного кодекса РФ не встречаются. Если Вы хотите получить жильё в собственность, идти нужно другим путём — через приватизацию занимаемой квартиры, а затем уже распоряжаться ею как собственник (подробнее — в материале Приватизация квартиры: пошаговый план и юридические нюансы).

В каких случаях обмен муниципальными квартирами не допускается?

Перечень запретов закрытый: наймодатель вправе отказать в согласии на обмен только по основаниям, прямо названным в статье 73 Жилищного кодекса РФ. Обмен не допускается, если:

• к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма;
• право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
• обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
• принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
• принято решение о капитальном ремонте дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в нём;
• в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжёлых форм хронических заболеваний из перечня, предусмотренного пунктом 4 части 1 статьи 51 Жилищного кодекса РФ.

Иных причин для отказа у наймодателя нет. Ссылки на «нецелесообразность обмена», ухудшение жилищных условий или несогласие соседей в этот перечень не входят, и такой отказ может быть обжалован в судебном порядке (часть 4 статьи 74 Жилищного кодекса РФ). Требуйте письменного отказа с указанием мотивов — именно он станет предметом спора в суде.

Как оформить договор об обмене жилыми помещениями и что происходит дальше?

Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями (часть 2 статьи 74 Жилищного кодекса РФ). Ни нотариального удостоверения, ни государственной регистрации Жилищный кодекс РФ для него не требует: право собственности не переходит, меняется лишь сторона договора социального найма. Порядок действий такой:

1. Получите письменные согласия всех совместно проживающих членов семьи, включая временно отсутствующих, а при наличии несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных членов семьи — предварительное согласие органа опеки и попечительства (части 1 и 4 статьи 72 Жилищного кодекса РФ).
2. Проверьте по статье 73 Жилищного кодекса РФ, что ни к одной из обмениваемых квартир не относится ни одно из шести препятствий.
3. Составьте и подпишите один документ — договор об обмене жилыми помещениями, указав в нём стороны, адреса и характеристики обмениваемых квартир, состав вселяющихся граждан.
4. Передайте оригинал договора каждому наймодателю обмениваемых квартир для получения согласия на обмен. Согласие или отказ оформляется наймодателем письменно и выдаётся нанимателю или его представителю не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения (часть 3 статьи 74 Жилищного кодекса РФ).
5. Получив согласия, обратитесь к наймодателям за оформлением новых отношений: договор об обмене вместе с согласиями является основанием расторгнуть ранее заключённые договоры социального найма и одновременно заключить с каждым вселяющимся гражданином новый договор. Наймодатель обязан сделать это не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения гражданина и представления документов (часть 5 статьи 74 Жилищного кодекса РФ).
6. Переезжайте и оформите регистрацию по новому месту жительства, а также переоформите лицевые счета на коммунальные услуги.

Если наймодатель молчит, нарушает десятидневный срок или отказывает по причине, которой нет в статье 73 Жилищного кодекса РФ, спор решается в суде. Практика применения раздела Жилищного кодекса РФ о социальном найме обобщена в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14. О том, как формулируются подобные требования к наймодателю, читайте в материале Как написать заявление в суд об обязании заключить договор социального найма?.

Когда обмен могут признать недействительным?

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе если обмен совершён с нарушением требований Жилищного кодекса РФ (часть 1 статьи 75 Жилищного кодекса РФ). На практике это чаще всего обмен без согласия члена семьи или органа опеки, обмен при наличии обстоятельств из статьи 73 Жилищного кодекса РФ, обмен под влиянием обмана или заблуждения.

Последствия жёсткие: стороны договора об обмене подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения (часть 2 статьи 75 Жилищного кодекса РФ). А если обмен признан недействительным из-за неправомерных действий одной из сторон, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена (часть 3 статьи 75 Жилищного кодекса РФ) — это расходы на переезд, ремонт и иные документально подтверждённые потери.

Частые вопросы

Нужно ли платить государственную пошлину или регистрировать договор об обмене?

Жилищный кодекс РФ требует для договора об обмене жилыми помещениями только письменной формы — одного документа, подписанного нанимателями (часть 2 статьи 74 Жилищного кодекса РФ). Государственная регистрация перехода права здесь не производится, поскольку право собственности не переходит: меняется сторона договора социального найма. Расходы возникают уже на этапе судебного спора, если наймодатель отказал незаконно.

Может ли член семьи, который выехал в другой город, помешать обмену?

Да, его согласие требуется: часть 1 статьи 72 Жилищного кодекса РФ прямо называет среди дающих согласие временно отсутствующих членов семьи нанимателя. Временный выезд права пользования не прекращает. Если договориться не удаётся, любой из проживающих вправе требовать принудительного обмена через суд по части 3 статьи 72 Жилищного кодекса РФ.

Можно ли обменять муниципальную квартиру с доплатой?

Жилищный кодекс РФ такой конструкции не предусматривает: обмен по статьям 72–74 Жилищного кодекса РФ не является возмездной сделкой с имуществом, стороны не продают друг другу квартиры и не передают их в собственность. Условие о доплате в договоре об обмене создаёт риск отказа наймодателя и последующего спора о действительности обмена по статье 75 Жилищного кодекса РФ.

Что делать, если наймодатель нарушил десятидневный срок?

Сроки в частях 3 и 5 статьи 74 Жилищного кодекса РФ обязательны для наймодателя. Зафиксируйте дату обращения (отметка о приёме, почтовая квитанция, электронная подача), а затем обжалуйте бездействие или отказ в судебном порядке — такое право прямо закреплено частью 4 статьи 74 Жилищного кодекса РФ применительно к отказу в согласии на обмен.

Краткая сводка: обмен муниципальных квартир

• При обмене муниципальных квартир заключается договор об обмене жилыми помещениями (статья 74 Жилищного кодекса РФ), а не договор мены.
• Договор мены по статье 567 Гражданского кодекса РФ доступен только собственникам: он переносит право собственности, которого у нанимателя нет.
• Нужны письменные согласия наймодателей, всех совместно проживающих членов семьи, включая временно отсутствующих, и предварительное согласие органа опеки при наличии несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных (статья 72 Жилищного кодекса РФ).
• Обмен возможен между двумя и более нанимателями, в том числе в разных населённых пунктах России (часть 5 статьи 72 Жилищного кодекса РФ).
• Отказать в обмене можно только по шести основаниям закрытого перечня статьи 73 Жилищного кодекса РФ; отказ обжалуется в суде (часть 4 статьи 74 Жилищного кодекса РФ).
• Договор об обмене и согласия наймодателей — основание расторгнуть прежние и заключить новые договоры социального найма в десятидневный срок (части 3 и 5 статьи 74 Жилищного кодекса РФ); недействительный обмен влечёт переселение сторон обратно и возмещение убытков виновной стороной (статья 75 Жилищного кодекса РФ).

Таким образом, Вам нужен договор об обмене жилыми помещениями по статье 74 Жилищного кодекса РФ, а не договор мены: муниципальная квартира не принадлежит нанимателю на праве собственности, и передать её по правилам главы 31 Гражданского кодекса РФ невозможно. Соберите письменные согласия членов семьи и при необходимости органа опеки, подпишите с другим нанимателем один документ, представьте его обоим наймодателям и в течение десяти рабочих дней получите согласие, а затем — новые договоры социального найма. Незаконный отказ наймодателя обжалуется в суде.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Адвокат по жилищным спорам: договор социального найма
• Приватизация квартиры