Наниматель жилого помещения по договору социального найма — не просто временный пользователь квартиры, а сторона договора с самостоятельным и достаточно широким набором прав: он вправе вселять в помещение членов семьи, обменивать его на другое жилое помещение, сдавать в поднаём, а также требовать от наймодателя капитального ремонта и надлежащего содержания дома за счёт бюджета, а не за свой счёт. Кроме того, наниматель и члены его семьи имеют право один раз бесплатно приватизировать занимаемое жилое помещение в собственность. Ниже приведён подробный разбор правовых норм, исключений и практических вариантов, которые определяют объём прав нанимателя и порядок получения этих услуг.
Что такое социальный наём и кто имеет на него право
По договору социального найма жилого помещения собственник государственного или муниципального жилищного фонда (действующий через уполномоченный орган) обязуется передать гражданину — нанимателю — жилое помещение во владение и пользование для проживания в нём на условиях, установленных статьёй 60 Жилищного кодекса РФ. Такое жильё предоставляется бесплатно, в отличие от коммерческого найма, где стороны сами согласовывают арендную плату за пользование чужой собственностью.
Претендовать на заключение договора социального найма может гражданин, признанный в установленном порядке малоимущим и нуждающимся в жилом помещении (статья 49 Жилищного кодекса РФ), либо относящийся к отдельным категориям граждан, которым жильё предоставляется вне зависимости от имущественного положения — например, дети-сироты, отдельные категории военнослужащих и другие лица, чьё право закреплено федеральным или региональным законом. Порядок постановки на учёт нуждающихся и очерёдность предоставления жилья регулируются статьёй 57 Жилищного кодекса РФ; для отдельных категорий граждан закон допускает внеочередное предоставление жилого помещения.
Какие права есть у нанимателя: пользование, вселение членов семьи, обмен, поднаём
Наниматель вправе пользоваться жилым помещением наравне с постоянно проживающими с ним членами семьи, получать коммунальные услуги надлежащего качества, требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта и надлежащего содержания общего имущества дома. Такие члены семьи нанимателя, как супруг, дети и родители, проживающие совместно с ним, имеют равные с нанимателем права и обязанности по договору социального найма — это прямо закреплено статьёй 69 Жилищного кодекса РФ. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они вселены им в качестве таковых и ведут с ним общее хозяйство.
Вселение в занимаемое жилое помещение супруга, детей и родителей нанимателя по общему правилу требует лишь письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи (согласие наймодателя для этих категорий не требуется); вселение иных граждан в качестве членов семьи возможно с согласия наймодателя, самого нанимателя и всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи. Отдельно закон исключает необходимость такого согласия при вселении несовершеннолетних детей к их родителям — ребёнок сохраняет право пользования жилым помещением родителя независимо от согласия других лиц, проживающих в квартире.
Наниматель также вправе с согласия наймодателя и всех проживающих с ним членов семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю, в том числе в другом населённом пункте. Обмен оформляется в письменной форме и не допускается, если в отношении квартиры предъявлен иск о расторжении или изменении договора, помещение признано непригодным для проживания или дом подлежит сносу или капитальному ремонту с переустройством. Кроме того, с согласия наймодателя и членов семьи наниматель вправе сдать часть или всё жилое помещение в поднаём — за плату и на срок, определённые сторонами, но с условием, что после сдачи в поднаём на каждого проживающего в квартире (доме) должно приходиться не менее учётной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления.
Какие услуги предоставляются нанимателю бесплатно или на льготных условиях
Ключевая гарантия нанимателя — обязанность наймодателя нести расходы на содержание дома и капитальный ремонт самого жилого помещения. В соответствии с статьёй 65 Жилищного кодекса РФ наймодатель обязан передать нанимателю свободное от прав третьих лиц жилое помещение, принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома, осуществлять капитальный ремонт жилого помещения и обеспечивать предоставление нанимателю коммунальных услуг надлежащего качества. Это принципиально отличает социальный наём от статуса собственника: капитальный ремонт квартиры и общего имущества дома, приходящегося на социальное жильё, наниматель не оплачивает — эта обязанность лежит на публичном собственнике жилищного фонда.
Второе значимое право нанимателя — участие в бесплатной приватизации занимаемого жилого помещения. Согласно статье 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность бесплатно, однократно (для лиц, ставших собственниками жилья в порядке приватизации в возрасте до 18 лет, право сохраняется и после совершеннолетия). Верховный Суд РФ последовательно исходит из того, что это право может быть реализовано только один раз: в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 18.10.2022 № 78-КГ22-41 указано, что передача ранее приватизированного жилого помещения обратно в муниципальную собственность (так называемая деприватизация) является актом распоряжения имуществом собственника и не восстанавливает и не сохраняет за гражданином права на повторную бесплатную приватизацию другого жилья.
Что делать, если наймодатель нарушает права нанимателя
Если наймодатель уклоняется от проведения капитального ремонта, не обеспечивает предоставление коммунальных услуг надлежащего качества или иным образом не исполняет обязанности по статье 65 Жилищного кодекса РФ, первым шагом стоит направить письменную претензию (заявление) в адрес наймодателя — как правило, это профильный департамент городской или районной администрации, отвечающий за муниципальный жилищный фонд, либо управляющая организация в части содержания общего имущества дома. Если ответа не последовало или он неудовлетворителен, обращение можно направить в государственную жилищную инспекцию региона и в органы прокуратуры — они вправе провести проверку и выдать наймодателю обязательное предписание.
Если нарушение длится долго и внесудебные обращения не дают результата, наниматель вправе обратиться в суд с иском о понуждении наймодателя к исполнению обязанности — проведению капитального ремонта, устранению аварийного состояния инженерных систем, предоставлению коммунальных услуг надлежащего качества, а при наличии оснований — с требованием о возмещении причинённого бездействием наймодателя ущерба. Важно фиксировать нарушения документально: актами, фотографиями, обращениями в аварийную и управляющую организации — это существенно упрощает доказывание в суде.
Основания и порядок расторжения договора социального найма и выселения
Договор социального найма может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон, а по инициативе нанимателя — с согласия проживающих с ним членов семьи и в любое время (статья 83 Жилищного кодекса РФ). По требованию наймодателя договор может быть расторгнут в судебном порядке в случаях, прямо перечисленных законом: невнесение нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев подряд без уважительных причин, разрушение или порча жилого помещения нанимателем или членами его семьи, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, использование жилого помещения не по назначению.
При этом выселение нанимателя из социального жилья возможно в двух принципиально разных формах. В большинстве случаев, включая расторжение договора за долги по коммунальным платежам, закон требует одновременного предоставления другого жилого помещения по договору социального найма — по норме предоставления, то есть не менее шести квадратных метров жилой площади на человека, и обязательно в том же населённом пункте (статья 90 Жилищного кодекса РФ). Именно так истолковала пункт 1 части 4 статьи 83 и статью 90 Жилищного кодекса РФ Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в определении от 03.03.2026 № 19-КГ25-21-К5: расторжение договора социального найма по основанию невнесения платы свыше шести месяцев не может сопровождаться выселением «в никуда» — наймодатель обязан одновременно предоставить нанимателю другое жилое помещение, отвечающее указанным требованиям.
Без предоставления другого жилого помещения выселение допускается только по узкому перечню оснований, которые устанавливает статья 91 Жилищного кодекса РФ: систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, использование жилого помещения не по назначению или бесхозяйственное обращение с ним, повлекшее его разрушение, — при условии, что наймодатель предварительно предупредил нанимателя и предоставил разумный срок для устранения нарушений; а также лишение родительских прав, если совместное проживание с ребёнком признано судом невозможным.
Отдельная категория дел — предоставление другого жилья взамен признанного аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Конституционный Суд РФ в постановлении от 23.05.2025 № 21-П, проверяя статью 86 и часть 1 статьи 89 Жилищного кодекса РФ, указал, что понуждение гражданина к заключению договора социального найма в отношении конкретного жилого помещения, определённого уполномоченным органом, без учёта его благоустроенности и других требований закона, недопустимо — гражданин не лишён права оспорить предложенный вариант. А в определении от 02.12.2025 № 41-КГ25-81 Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ разъяснила, что при сносе аварийного дома предоставление другого жилого помещения носит компенсационный характер: оно должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому, а не рассчитываться по норме предоставления на каждого члена семьи, как это происходит при выселении за неисполнение обязанностей по договору.
Краткая сводка: права нанимателя по социальному найму
Наниматель по договору социального найма вправе пользоваться жилым помещением совместно с членами семьи, вселять в него супруга, детей и родителей, с согласия наймодателя и домочадцев — обменивать жильё или сдавать его в поднаём. Капитальный ремонт помещения и надлежащее содержание дома — обязанность наймодателя, а не нанимателя, а участие в приватизации занимаемого жилья положено бесплатно и однократно каждому гражданину. Расторгнуть договор и выселить нанимателя наймодатель вправе только через суд и по основаниям, прямо перечисленным в законе: как правило — с одновременным предоставлением другого жилья по норме предоставления, и лишь в узком перечне случаев (систематическое нарушение прав соседей, разрушение жилья, лишение родительских прав) — без предоставления другого помещения. Если наймодатель не исполняет свои обязанности, наниматель вправе добиваться их исполнения во внесудебном и судебном порядке, а при выселении — оспаривать соответствие предложенного варианта требованиям закона.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Б-С)
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:
Доверьте нам решение своей проблемы
Наша главная цель — помощь клиентам в решении существующих проблем и их профилактика в будущем.
Оставьте заявку на консультацию, чтобы убедиться в этом лично!
Мы работаем по всей России. Укажите Ваш город в комментарии
