Приобретение жилья в кредит и с использованием социальных выплат. Особенности ипотеки жилых помещений

Коротко: Жильё, купленное в ипотеку, остаётся в залоге у банка до полного погашения кредита. Его можно совмещать с материнским капиталом, военной ипотекой и региональными субсидиями, но доли детям при использовании маткапитала выделяют только после снятия обременения.

Ниже — подробный разбор того, как оформляется ипотечный кредит, какие социальные выплаты можно использовать при покупке жилья и что при этом происходит с залогом и правами детей.

Как оформляется ипотечный кредит и что становится залогом жилья?

Кредитный договор — это соглашение, по которому банк или иная кредитная организация обязуется предоставить заёмщику денежные средства на условиях возвратности, платности и срочности, а заёмщик обязуется возвратить полученную сумму и уплатить проценты (статья 819 ГК РФ). При покупке жилья в кредит чаще всего используется ипотечное кредитование: приобретаемое жилое помещение одновременно становится предметом залога (ипотеки) в обеспечение обязательств по кредиту.

Право залога возникает с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) в соответствии со статьёй 10 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке). Банк, предоставивший кредит, становится залогодержателем, а заёмщик — залогодателем, но сохраняет право пользования и владения жилым помещением. Если заёмщик нарушает условия договора, банк вправе обратиться в суд с требованием об обращении взыскания на заложенное жильё (ст. 50 Закона об ипотеке).

В договоре ипотечного кредита стороны определяют:

• сумму кредита и порядок её выдачи;
• размер и сроки внесения платежей;
• процентную ставку и условия её изменения;
• порядок обращения взыскания при нарушении обязательств.

Особенностью ипотечного кредита является необходимость страхования заложенного жилья в целях защиты интересов как банка, так и собственника (ст. 31 Закона об ипотеке).

Какие социальные выплаты можно использовать при покупке жилья в кредит?

Меры государственной поддержки не исключают друг друга: при выполнении условий каждой из них можно совмещать несколько выплат с одним ипотечным кредитом. Основные виды — в таблице.

Использование социальных выплат не освобождает заёмщика от исполнения обязательств по кредитному договору, но снижает финансовую нагрузку и позволяет увеличить первоначальный взнос либо сократить срок кредита.

Как материнский капитал влияет на ипотеку и доли детей в жилье?

Согласно статье 7 Федерального закона № 256-ФЗ, средства материнского капитала можно направить на погашение основного долга и процентов по ипотеке или на оплату первоначального взноса при получении кредита. Обратиться с заявлением нужно в Социальный фонд России, приложив кредитный договор и справку банка.

Пока жильё находится в залоге у банка, распоряжение долями в нём ограничено, поэтому доли детям и супругу при использовании маткапитала выделяются не сразу. Родители дают у нотариуса обязательство оформить их в общую собственность всех членов семьи не позднее шести месяцев после снятия обременения — то есть после полного погашения ипотеки (ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ, постановление Правительства РФ от 12.12.2007 № 862).

Невыполненное обязательство создаёт риски при последующей продаже квартиры и может стать основанием для обращения органов опеки или прокуратуры в суд с требованием выделить доли принудительно.

В чём особенности ипотеки жилых помещений?

• Предмет ипотеки. В соответствии со статьёй 5 Закона об ипотеке предметом ипотеки могут быть жилые дома, квартиры, части жилых домов или квартир, если они выделены в натуре, а также права требования по договорам участия в долевом строительстве.
• Государственная регистрация. Согласно статье 8 Закона об ипотеке ипотека подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре; без такой регистрации договор ипотеки считается незаключённым.
• Ограничения на распоряжение жильём. До полного исполнения обязательств по кредиту заложенное жилое помещение нельзя продать, подарить или иным образом отчудить без согласия залогодержателя (ст. 37 Закона об ипотеке).
• Ипотека в силу закона. В соответствии с пунктом 5 статьи 77 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ипотека жилого помещения, приобретаемого с привлечением кредитных средств, возникает в силу закона с момента регистрации права собственности за заёмщиком и не требует отдельного договора о залоге.
• Единственное жильё в залоге. Пункт 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса РФ запрещает обращать взыскание по долгам на единственное пригодное для проживания жильё, но это правило не действует, если такое жильё является предметом ипотеки: заложенная квартира может быть изъята банком, даже если она у заёмщика единственная.
• Прекращение ипотеки. Обязательства прекращаются с момента полного погашения кредита. После этого ипотека снимается с регистрации на основании заявления залогодателя и справки банка о погашении долга (ст. 25 Закона об ипотеке).

Что нужно знать о льготных ипотечных программах с господдержкой?

Помимо социальных выплат государство поддерживает отдельные категории заёмщиков через программы субсидирования процентной ставки — в частности, «семейную ипотеку» для семей с детьми, действующую на основании постановления Правительства РФ от 30.12.2017 № 1711, а также целевые программы для участников СВО, работников бюджетной сферы, IT-специалистов и отдельных регионов. Такие программы реализуются на основании соглашений между Правительством РФ, Банком России и кредитными организациями.

Перечень действующих программ, размер процентной ставки, максимальная сумма кредита и требования к заёмщикам периодически пересматриваются постановлениями Правительства РФ — эти параметры меняются чаще, чем другие условия ипотеки. Поэтому актуальные условия конкретной программы на дату обращения нужно уточнять непосредственно в банке-участнике или на портале «Дом.РФ»/Госуслуги, а не ориентироваться на ставки, названные в более ранних публикациях.

Частые вопросы

Можно ли направить материнский капитал на уже оформленную ипотеку?

Да. Средства материнского капитала можно направить на погашение основного долга и процентов по уже действующему ипотечному кредиту, а не только на первоначальный взнос при покупке (ст. 7 Федерального закона № 256-ФЗ). Для этого нужно обратиться с заявлением в Социальный фонд России и приложить документы по кредиту.

Нужно ли выделять доли детям сразу при покупке квартиры с материнским капиталом?

Нет. Пока жильё в залоге у банка, родители оформляют у нотариуса обязательство выделить доли супругу и детям в течение шести месяцев после снятия обременения, то есть после полного погашения ипотеки (ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ). Подробнее о порядке — в материале «Как выделить доли супругам и детям в совместной собственности».

Что будет с военной ипотекой, если военнослужащий уволится до полного погашения кредита?

Последствия зависят от основания увольнения: при увольнении по уважительной причине обязательства перед банком, как правило, продолжает исполнять государство, а при увольнении по иным основаниям накопление средств на именном счёте прекращается и остаток долга приходится гасить самостоятельно. Ситуации разобраны в материале «Военная ипотека: как разделить квартиру при разводе или увольнении со службы».

Можно ли одновременно использовать материнский капитал и программу господдержки по ипотеке?

Да, материнский капитал не исключает участие в программах господдержки для семей с детьми и других категорий заёмщиков — эти меры совместимы, если заёмщик отвечает условиям каждой из них. Конкретный перечень действующих программ и банков-участников на дату обращения уточняется в банке или на портале «Дом.РФ».

Что грозит, если обязательство о выделении долей детям не исполнено?

Невыполненное обязательство создаёт риски при продаже квартиры и может стать основанием для обращения прокуратуры или органов опеки в суд с требованием выделить доли принудительно. Особенности продажи такого жилья разобраны в материале «Как продать квартиру с материнским капиталом, если доли детям не выделены».

Краткая сводка: ипотека и социальные выплаты при покупке жилья

• Кредитный договор и передача жилья в залог банку регулируются статьёй 819 ГК РФ и статьями 10, 11 Федерального закона № 102-ФЗ.
• Иммунитет единственного жилья от взыскания (п. 1 ст. 446 ГПК РФ) на ипотечную квартиру не распространяется.
• При покупке жилья в кредит ипотека возникает в силу закона автоматически — без отдельного договора о залоге (п. 5 ст. 77 Федерального закона № 218-ФЗ).
• Материнский капитал можно направить на первоначальный взнос или на погашение уже оформленной ипотеки (ст. 7 Федерального закона № 256-ФЗ).
• При использовании маткапитала доли детям и супругу выделяются в течение 6 месяцев после снятия обременения по нотариальному обязательству (ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ, постановление Правительства РФ от 12.12.2007 № 862).
• Участники накопительно-ипотечной системы военнослужащих (Федеральный закон № 117-ФЗ) и получатели региональных субсидий вправе сочетать эти выплаты с ипотечным кредитом на общих условиях банка; актуальный перечень льготных программ и их условия нужно уточнять на дату обращения.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные вопросы
• Жилищные споры
• Кредитные дела