Собственники офисных помещений МКД должны ли платить за капитальный ремонт. Что делать с жильцами которые не платят за капитальный ремонт? У нас ТСЖ, открыт свой счет на капитальный ремонт.

Собственники офисных помещений МКД должны ли платить за капитальный ремонт. Что делать с жильцами которые не платят за капитальный ремонт? У нас ТСЖ, открыт свой счет на капитальный ремонт.

Здравствуйте! Да, собственники нежилых, в том числе офисных, помещений в многоквартирном доме обязаны платить взносы на капитальный ремонт наравне с собственниками квартир — закон не делает для них никаких исключений. А для взыскания задолженности с неплательщиков при спецсчёте, открытом ТСЖ, есть чёткий правовой механизм: от досудебной претензии до судебного приказа и, при необходимости, искового производства. Ниже приведён подробный разбор норм и порядка действий по обоим вопросам.

Обязаны ли собственники офисных (нежилых) помещений платить взносы на капремонт

Обязанность вносить взносы на капитальный ремонт установлена статьёй 169 Жилищного кодекса РФ и распространяется на всех без исключения собственников помещений в многоквартирном доме — независимо от того, жилое это помещение или нежилое, и независимо от того, кто им владеет: гражданин, организация, публично-правовое образование (Российская Федерация, регион, муниципалитет). Офис, магазин, склад или иное нежилое помещение в составе МКД юридически ничем не отличается от квартиры в части этой обязанности: собственник несёт расходы на содержание общего имущества дома, а взнос на капремонт — часть этих расходов (статья 158 Жилищного кодекса РФ). Ссылаться на то, что помещение используется под офис, а не для проживания, и поэтому взнос платить не нужно, юридически несостоятельно.

Взнос на капитальный ремонт включён в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги (статья 154 Жилищного кодекса РФ) — так же, как плата за содержание общего имущества. Собственник не вправе исключить этот платёж по собственному усмотрению или отказаться от него, ссылаясь на то, что не пользуется какими-то конкретными услугами: обязанность носит императивный характер и возникает в силу закона, а не договора. Освобождены от уплаты взносов только помещения в домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, и в некоторых случаях — вновь введённые в эксплуатацию дома в течение периода, установленного региональным законодательством; для действующего офисного помещения в обычном доме такие основания, как правило, не применяются.

Как формируется фонд капремонта при спецсчёте ТСЖ и кто определяет размер взноса

Закон допускает два способа формирования фонда капитального ремонта: перечисление взносов на счёт регионального оператора («общий котёл») или накопление на специальном счёте конкретного дома (статья 170 Жилищного кодекса РФ). Собственники, выбравшие второй способ, могут открыть спецсчёт, в частности, на имя ТСЖ — это прямо предусмотрено статьёй 175 Жилищного кодекса РФ. Если в вашем доме принято решение о таком способе (протокол общего собрания, изменение способа формирования фонда оформляется по правилам статьи 173 Жилищного кодекса РФ), то ТСЖ выступает владельцем счёта, распоряжается поступающими средствами строго по целевому назначению и отвечает за их сохранность и целевое расходование.

Размер взноса не может быть ниже минимального размера, установленного нормативным актом субъекта РФ, но собственники на общем собрании вправе установить и более высокий размер. Согласно статье 137 Жилищного кодекса РФ, ТСЖ на основании утверждённой сметы доходов и расходов определяет размеры платежей и взносов для каждого собственника помещений пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество дома, то есть пропорционально площади принадлежащего помещения — офисного или жилого, разницы нет. Решения общего собрания ТСЖ по вопросам содержания дома и капитального ремонта обязательны для всех собственников, в том числе для тех, кто голосовал против или не участвовал в собрании.

Что делать ТСЖ, если собственник не платит взносы на капремонт

Если собственник (в том числе собственник офисного помещения) систематически не вносит взносы на капитальный ремонт на специальный счёт, ТСЖ вправе и обязано принимать меры по взысканию задолженности — бездействие правления может обернуться претензиями уже к самому товариществу со стороны остальных собственников. Порядок действий обычно такой:

• направить должнику письменную претензию с расчётом задолженности и предложением погасить долг в разумный срок;
• если претензия не помогла — обратиться к мировому судье за судебным приказом: по требованиям о взыскании задолженности по оплате жилого помещения, коммунальных услуг, а также взносов на капитальный ремонт судебный приказ выдаётся в упрощённом порядке, без вызова сторон и судебного разбирательства (статья 122 Гражданского процессуального кодекса РФ);
• если должник в установленный срок направит возражения — судебный приказ отменяется (статья 129 Гражданского процессуального кодекса РФ), и ТСЖ вправе обратиться с тем же требованием в порядке искового производства — с вызовом сторон, исследованием доказательств и вынесением решения по существу спора;
• после вступления судебного акта в силу — предъявить исполнительный документ к принудительному исполнению через службу судебных приставов, в том числе для обращения взыскания на денежные средства и иное имущество должника.

Помимо суммы основного долга, за просрочку уплаты взноса на капитальный ремонт начисляются пени: в силу части 14.1 статьи 155 Жилищного кодекса РФ к взносам на капремонт применяется тот же порядок начисления пеней, что и к плате за жилое помещение и коммунальные услуги, — пени рассчитываются исходя из 1/300 ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на день фактической оплаты, за каждый день просрочки, а начиная с 91-го дня просрочки — исходя из 1/130 ключевой ставки. Точный размер ключевой ставки на момент расчёта нужно уточнять на сайте Банка России, поскольку она периодически меняется; в претензии и в приказном (исковом) производстве пени рассчитываются на дату фактического обращения.

Важный практический момент: приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг должнику за неуплату взносов на капитальный ремонт нельзя. Эта мера применяется управляющими организациями только за долги по коммунальным услугам в установленном правительством порядке, но не за долги по капремонту — взнос на капремонт не является платой за коммунальную услугу, а идёт на формирование фонда для будущих работ на общем имуществе. Поэтому единственный законный инструмент воздействия на неплательщика — судебное взыскание задолженности и пеней описанным выше способом.

Обязанности ТСЖ как владельца специального счёта

Открыв и обслуживая спецсчёт дома, ТСЖ как его владелец (статья 175 Жилищного кодекса РФ) обязано вести учёт поступающих взносов по каждому собственнику, контролировать своевременность платежей, использовать средства фонда только на цели, предусмотренные решением общего собрания (капитальный ремонт общего имущества), и отчитываться перед собственниками о состоянии счёта и расходовании средств. Систематическое непринятие мер к неплательщикам — основание для вопросов к правлению ТСЖ на общем собрании и, в отдельных случаях, для обращения самих собственников в жилищную инспекцию. Поэтому взыскание задолженности офисных и иных собственников — это не право, которым можно воспользоваться по желанию, а часть текущей работы товарищества по управлению домом.

Таким образом, собственники офисных (нежилых) помещений в многоквартирном доме обязаны платить взносы на капитальный ремонт на общих основаниях со всеми остальными собственниками — прямого исключения для нежилых помещений законодательство не содержит. Если у ТСЖ открыт специальный счёт и собственник (в том числе владелец офиса) не вносит взносы, товарищество вправе последовательно направить претензию, обратиться за судебным приказом, а при его отмене — предъявить иск, добавив к основному долгу пени, рассчитанные по правилам части 14.1 статьи 155 Жилищного кодекса РФ, и довести взыскание до принудительного исполнения через приставов.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные вопросы
• Жилищные споры