Спор о признании недействительным договора социального найма жилого помещения: основания и последствия

Договор социального найма жилого помещения можно признать недействительным — полностью или в части — если при его заключении были нарушены требования жилищного законодательства: решение о предоставлении жилья принял неуполномоченный орган, гражданин не состоял на учете нуждающихся в жилых помещениях, либо предоставленная площадь превысила норму предоставления без законных на то оснований. Такие споры рассматриваются судами общей юрисдикции с применением норм Гражданского кодекса РФ о недействительности сделок — по аналогии закона, поскольку сам Жилищный кодекс РФ прямых правил о недействительности договора социального найма не содержит. Ниже приведен подробный разбор оснований, порядка оспаривания и последствий признания такого договора недействительным, с опорой на нормы права и практику Верховного Суда РФ.

Почему договор социального найма вообще может быть недействительным

Договор социального найма — это не обычная гражданско-правовая сделка между равными сторонами, а элемент публично-правовой процедуры предоставления жилья из государственного или муниципального фонда. Ему предшествует решение уполномоченного органа о предоставлении конкретного жилого помещения конкретному гражданину, принятое на основании статей 57 и 63 Жилищного кодекса РФ. Договор лишь оформляет это решение. Именно поэтому иски о признании договора социального найма недействительным чаще всего фактически оспаривают законность самого решения о предоставлении жилья: если решение принято с нарушением закона, недействительным признается и заключенный на его основании договор.

На практике такие иски предъявляют органы местного самоуправления, ведомства — собственники жилищного фонда (МВД, Минобороны, ФСИН и другие), прокуратура в защиту прав граждан, состоящих в очереди, либо иные заинтересованные лица, чьи права были нарушены предоставлением помещения конкретному нанимателю.

Типичные основания для оспаривания договора социального найма

Наиболее распространенные основания, которые суды признают достаточными для постановки вопроса о недействительности договора социального найма, сводятся к нескольким группам.

Отсутствие статуса нуждающегося в жилом помещении. По общему правилу договор социального найма заключается только с гражданами, признанными нуждающимися в жилых помещениях и состоящими на соответствующем учете (статья 51, часть 1 статьи 57 Жилищного кодекса РФ). Если жилье было предоставлено лицу, которое на момент принятия решения на учете не состояло и права на внеочередное предоставление не имело, это — самостоятельное основание для оспаривания.

Решение принято неуполномоченным органом или с нарушением процедуры. Решение о предоставлении жилья по договору социального найма принимается органом местного самоуправления либо иным уполномоченным органом в случаях, прямо предусмотренных федеральным законом (статьи 49, 63 Жилищного кодекса РФ). Если решение принято лицом или структурой без соответствующих полномочий, либо с нарушением порядка учета и очередности, договор, заключенный на основании такого решения, оспорим.

Нарушение нормы предоставления площади жилого помещения. Статья 50 Жилищного кодекса РФ устанавливает норму предоставления — минимальный размер площади, исходя из которого определяется размер предоставляемого жилого помещения, а статья 58 допускает превышение этой нормы лишь в ограниченных случаях (однокомнатная квартира, тяжелая форма хронического заболевания у члена семьи). Предоставление жилья со значительным превышением нормы без законных оснований — распространенное основание для признания договора недействительным полностью или в части.

Включение в договор лиц, не имеющих права на вселение. Если в договор в качестве члена семьи нанимателя включено лицо, которое фактически не являлось членом его семьи либо не имело права на вселение по иным основаниям, соответствующий пункт договора может быть признан недействительным — с последствиями для площади предоставленного жилья (см. раздел о судебной практике ниже).

Отдельно стоит сказать о ситуациях, когда для получения жилья или постановки на учет представлялись документы, не отражающие действительное положение дел (например, формальная регистрация без фактического проживания, сокрытие иного жилья в собственности). Такие обстоятельства также могут стать основанием для оспаривания, но их установление требует доказывания в конкретном деле — суд оценивает фактические обстоятельства, а не формальные признаки.

Правовая основа: почему применяются нормы ГК РФ о недействительности сделок

Жилищный кодекс РФ не содержит собственных правил о недействительности договора социального найма. Пробел восполняется через аналогию закона — статья 7 Жилищного кодекса РФ прямо допускает применение к жилищным отношениям норм гражданского законодательства, регулирующих сходные отношения, если это не противоречит их существу. Верховный Суд РФ подтвердил такой подход в постановлении Пленума от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»: требования о признании недействительными решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора разрешаются по аналогии закона применительно к правилам статьи 168 Гражданского кодекса РФ о недействительности сделки, не соответствующей закону, а также пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ о трехлетнем сроке исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Практическое значение этого разъяснения велико: во-первых, оно относит договор социального найма, заключенный с нарушением жилищного законодательства, к категории ничтожных сделок (статья 168 ГК РФ), а не оспоримых, — то есть он недействителен независимо от признания его таковым судом, суд лишь констатирует ничтожность. Во-вторых, применяется общий трехлетний срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки (статья 181 ГК РФ), который начинает течь со дня, когда началось исполнение сделки — то есть, как правило, с момента фактического предоставления и заселения в жилое помещение.

Применяется по аналогии и статья 180 Гражданского кодекса РФ о последствиях недействительности части сделки: если недействительна лишь часть договора социального найма (например, пункт о включении конкретного лица в состав членов семьи нанимателя), это не влечет недействительности договора в целом — за исключением случаев, когда можно предположить, что договор не был бы заключен без этой недействительной части. Именно этот механизм — недействительность части, повлекшая недействительность целого, — стал основой одного из ключевых дел Верховного Суда РФ по этой категории споров (см. ниже).

Какие обстоятельства проверяет суд

В практике Верховного Суда РФ по спорам, связанным с законностью предоставления жилья по договору социального найма, сформулирован ориентировочный перечень юридически значимых обстоятельств, которые суду следует установить: относится ли гражданин к категории лиц, имеющих право на предоставление жилого помещения по договору социального найма; принималось ли решение о предоставлении спорного жилого помещения именно на условиях социального найма; принято ли это решение уполномоченным органом; состоял ли гражданин на учете нуждающихся в жилых помещениях; относится ли наймодатель к субъектам, которые вправе распоряжаться спорным жилым помещением и заключать договор социального найма (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 04.04.2017 № 10-КГ17-1). Отсутствие любого из этих обстоятельств, установленных судом, делает выводы о действительности договора преждевременными и является основанием для отмены судебного акта, если суд их не проверил.

Пример из судебной практики

Показательным примером применения изложенных правил служит определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16.12.2014 № 83-КГ14-10. Управление МВД России по Брянской области обратилось в суд с иском о признании недействительным договора социального найма и выселении нанимателя с членами семьи. Ранее вступившими в силу судебными актами уже было признано незаконным решение о предоставлении жилого помещения в части включения в состав семьи нанимателя одного из членов семьи (дочери), а также соответствующий пункт договора социального найма. Спор в Верховном Суде РФ развернулся вокруг вопроса: влечет ли частичная недействительность договора (в отношении одного члена семьи) его недействительность в целом?

Суд первой инстанции иск удовлетворил, установив, что после исключения из числа членов семьи нанимателя одного лица оставшимся членам семьи полагалась квартира меньшей площади — то есть фактически предоставленное жилье превысило норму предоставления, установленную статьями 50 и 58 Жилищного кодекса РФ, без законных на то оснований. Суд апелляционной инстанции с этим не согласился, посчитав, что раз само решение о предоставлении жилья в целом не оспорено, оснований для признания договора недействительным полностью нет.

Верховный Суд РФ отменил апелляционное определение и оставил в силе решение суда первой инстанции. Коллегия указала, что в силу статьи 180 Гражданского кодекса РФ, применяемой по аналогии закона (часть 1 статьи 7 Жилищного кодекса РФ), недействительность части сделки может повлечь ее недействительность в целом, если сделка не могла быть совершена без включения недействительной части. Поскольку без учета исключенного члена семьи предоставленная площадь превышала норму предоставления, а оснований для применения исключения по части 2 статьи 58 Жилищного кодекса РФ (превышение нормы для однокомнатной квартиры или в связи с тяжелым заболеванием) не имелось, суд первой инстанции правомерно признал договор социального найма недействительным в целом.

Это дело — при том, что оно рассмотрено не Московским городским судом, а Верховным Судом РФ по кассационной жалобе из Брянской области, — задает общий для всех регионов, включая Москву, механизм разрешения подобных споров: московские районные суды и Московский городской суд, рассматривая аналогичные дела о недействительности договоров социального найма, применяют те же нормы — статьи 168, 180, 181 Гражданского кодекса РФ по аналогии закона и разъяснения пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14. Практика Мосгорсуда по данной категории дел строится на этой единой правовой позиции высшей судебной инстанции, а не отклоняется от нее.

Последствия признания договора социального найма недействительным

Общее последствие недействительности сделки — реституция, то есть возврат сторон в первоначальное положение (статья 167 ГК РФ). Применительно к жилищным правоотношениям это означает, что наниматель и члены его семьи, как правило, подлежат выселению из занимаемого жилого помещения. Однако жилищные отношения имеют особую социальную значимость, и на практике вопрос о выселении часто решается не изолированно, а во взаимосвязи с иными обстоятельствами дела — в частности, с вопросом о предоставлении другого жилого помещения, если оно требуется по закону (например, при последующем признании гражданина нуждающимся). Конкретные последствия зависят от того, кто предъявил иск, что именно было нарушено при предоставлении жилья, и сохраняется ли у ответчика право на получение жилья на иных законных основаниях. Эти вопросы всегда разрешаются судом с учетом фактических обстоятельств каждого конкретного дела, и универсального ответа, применимого ко всем спорам данной категории, законодательство не дает — поэтому в конкретной ситуации оценка последствий требует отдельного анализа документов о предоставлении жилья и обращения к юристу.

Важно и то, что признание недействительной части договора (например, пункта о включении конкретного лица) не всегда влечет недействительность договора в целом — это зависит от того, могла ли сделка состояться без спорной части, как это разъяснено в статье 180 Гражданского кодекса РФ. Наконец, требования о применении последствий недействительности ничтожного договора социального найма подчиняются общему трехлетнему сроку исковой давности, исчисляемому с начала исполнения сделки, — пропуск этого срока может стать самостоятельным основанием для отказа в иске, если ответчик заявит о применении исковой давности.

Таким образом, договор социального найма может быть признан недействительным полностью или в части, если при его заключении были нарушены требования жилищного законодательства о праве на получение жилья, полномочиях наймодателя или норме предоставления площади. Такие споры разрешаются по аналогии закона с применением норм Гражданского кодекса РФ о ничтожных сделках, а суд обязан установить полный перечень юридически значимых обстоятельств — от статуса гражданина как нуждающегося до полномочий органа, принявшего решение о предоставлении жилья. Позиция Верховного Суда РФ по этой категории дел является единой для судов всех регионов, включая Москву, и служит ориентиром для нижестоящих судов, в том числе Московского городского суда.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Б-Г)

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Адвокат по жилищным спорам: договор социального найма