Признание права собственности на жилое помещение в бывшем общежитии: что учитывает судебная практика

Если дом, в котором Вы занимаете комнату, раньше принадлежал государственному или муниципальному предприятию либо учреждению и использовался как общежитие, а затем должен был перейти или фактически перешёл в ведение органов местного самоуправления, у Вас, как правило, есть основания требовать в судебном порядке признания права собственности на это жилое помещение в порядке приватизации. Закон переводит такие отношения на условия договора социального найма независимо от того, оформлена ли передача дома документально и когда именно Вам предоставили комнату — само по себе бездействие органов власти по оформлению передачи не лишает гражданина права на приватизацию.

Ниже приведён подробный разбор правовых норм, исключений из этого правила и практических вариантов, которые учитывают суды общей юрисдикции, включая Московский городской суд, при рассмотрении подобных споров.

Когда бывшее общежитие фактически теряет статус специализированного жилья

Ключевая норма для этой категории споров — статья 7 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Она устанавливает: к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма — вне зависимости от даты передачи этих помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях. Иначе говоря, если дом когда-то был ведомственным общежитием и объективно должен был оказаться в муниципальной собственности, юридически он с этого момента перестаёт быть специализированным жилищным фондом, а проживающие в нём граждане приобретают права нанимателей по договору социального найма — со всеми вытекающими из этого статьи 60 и статьи 62 Жилищного кодекса РФ последствиями, включая право на приватизацию.

Обязанность передать такой жилищный фонд в ведение органов местного самоуправления при приватизации государственных и муниципальных предприятий закреплена также статьёй 18 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»: переход предприятий и учреждений в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, проживающих в принадлежавших им домах, в том числе на право бесплатной приватизации жилья. Судебная практика Верховного Суда РФ прямо подтверждает: отсутствие государственной регистрации права муниципальной собственности на здание общежития само по себе не лишает гражданина права на приватизацию занимаемой комнаты, если по закону это здание подлежало передаче в муниципальную собственность, а дата такой фактической передачи правового значения не имеет (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 08.12.2015 № 4-КГ15-66). В этом деле суд первой инстанции, чью позицию поддержал Верховный Суд РФ, указал, что соблюдение законов в равной мере обязательно и для граждан, и для органов власти, а неисполненная органами обязанность передать общежитие в ведение муниципалитета не может ставить возникновение прав нанимателя в зависимость от момента, когда чиновники фактически исполнят эту обязанность.

Исключение: когда дом не подлежал передаче в муниципальную собственность

Статья 7 Федерального закона № 189-ФЗ применяется не автоматически к любому зданию, где когда-либо было общежитие. Верховный Суд РФ уточнил границы её действия: норма рассчитана на случаи, когда специализированный жилищный фонд ранее принадлежал государственному или муниципальному предприятию (учреждению), предоставлялся гражданам в связи с трудовыми отношениями с этим предприятием и по закону подлежал последующей передаче в собственность муниципального образования (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11.07.2017 № 18-КГ17-101). Если же здание общежития находится в собственности субъекта Российской Федерации, передано учреждению в оперативное управление, решения о его передаче в муниципальную собственность уполномоченным органом не принималось и статус специализированного жилого помещения сохраняется, — оснований применять к отношениям по пользованию комнатой нормы о социальном найме нет, а значит, нет и права на приватизацию по этому основанию. В упомянутом деле Верховный Суд РФ отменил акты нижестоящих судов, которые признали за работником учреждения право собственности на комнату, не проверив, подлежало ли здание передаче в муниципальную собственность в принципе.

Этот же вывод соотносится с общим правилом статьи 4 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1: по умолчанию не подлежат приватизации жилые помещения в общежитиях, служебные жилые помещения, жильё в аварийных домах и закрытых военных городках. Приватизация возможна именно потому, что в силу статьи 7 Федерального закона № 189-ФЗ помещение юридически перестаёт считаться «общежитием» и переходит в режим социального найма. Пока этого не произошло — по общему правилу приватизация недоступна, и суд обязан проверить всю фактическую цепочку: кому принадлежало здание, действительно ли оно использовалось как общежитие, подлежало ли и было ли передано в ведение органов местного самоуправления.

Условия приватизации жилого помещения, признанного социальным наймом

Когда отношения по пользованию комнатой переквалифицированы на социальный найм, дальше действуют общие правила приватизации. Право на бесплатное приобретение в собственность жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, занимаемого по договору социального найма, закреплено статьёй 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 — как в общую, так и в индивидуальную собственность, с согласия всех имеющих право на приватизацию совершеннолетних членов семьи и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Статья 11 того же Закона ограничивает право на бесплатную приватизацию одним разом в жизни, поэтому обязательным элементом иска становится справка о том, что заявитель ранее в приватизации не участвовал.

Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 24.08.1993 № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»» (в редакции постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 № 6) разъяснил, что судам подведомственны дела, возникающие в связи с осуществлением и защитой прав граждан при приватизации занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая ведомственный жилищный фонд. Там же указано, что государственная пошлина по таким искам взимается в размере, предусмотренном подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ для исковых заявлений, не подлежащих оценке, — поскольку предметом спора выступает имущество, передаваемое в собственность граждан бесплатно. Право собственности на приватизированное жилое помещение, как указывает Пленум, возникает с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости — это прямо согласуется со статьёй 8.1 и статьёй 218 Гражданского кодекса РФ, закрепляющей основания приобретения права собственности, включая приватизацию государственного и муниципального имущества по статье 217 Гражданского кодекса РФ.

Как признают право собственности на комнату в судебном порядке

Поскольку добровольно оформить приватизацию комнаты в доме, который формально числится общежитием, наймодатель или собственник здания обычно отказывается, единственный практический путь — обращение в суд. Иск, как правило, заявляется сразу по двум связанным требованиям: о признании заключённого с гражданином договора найма специализированного жилого помещения договором социального найма (со ссылкой на статью 7 Федерального закона № 189-ФЗ) и о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации (со ссылкой на статьи 2 и 11 Закона РФ № 1541-1, статью 218 Гражданского кодекса РФ). Ответчиками привлекаются собственник или балансодержатель здания, орган местного самоуправления соответствующего муниципального образования, а также, если помещение до сих пор не поставлено на кадастровый учёт как отдельный объект, — территориальный орган Росреестра.

Доказательственная база строится вокруг всей фактической цепочки, которую проверяют суды: документ о вселении (ордер, решение о предоставлении, договор найма специализированного жилого помещения), подтверждение длительного проживания и регистрации по месту жительства именно в спорной комнате, справка об оплате жилищно-коммунальных услуг, техническая документация БТИ или технический план на комнату как самостоятельный объект недвижимости (без чёткой идентификации помещения суд не сможет признать право собственности на конкретный объект), а также документы о правовой судьбе самого здания — кому оно принадлежало до приватизации предприятия или реорганизации учреждения, было ли принято решение о передаче дома в ведение органов местного самоуправления или включении его в перечень имущества, подлежащего такой передаче. Именно этот последний блок доказательств чаще всего становится предметом спора, поскольку архивные документы о статусе здания нередко приходится запрашивать в архивах местной администрации и в органах по управлению государственным или муниципальным имуществом.

Что учитывает практика судов, включая Московский городской суд

Рассматривая споры о признании права собственности на комнаты в бывших общежитиях, суды общей юрисдикции, включая Московский городской суд и Московский областной суд, единообразно опираются на приведённые выше правовые позиции Верховного Суда РФ и разъяснения Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8. На практике это означает, что итог дела зависит от того, удалось ли истцу доказать всю цепочку обстоятельств целиком, а не только сам факт длительного проживания в комнате: принадлежность здания в прошлом государственному или муниципальному предприятию либо учреждению, фактическое использование дома как общежития именно для сотрудников этой организации, наличие законной обязанности передать дом в ведение органов местного самоуправления (или уже состоявшуюся передачу), а также законность оснований, на которых гражданин был вселён и продолжает проживать в помещении.

Если эта цепочка подтверждена документально, суды удовлетворяют требования даже при формальной незавершённости бюрократических процедур передачи дома — как в деле № 4-КГ15-66, где здание общежития фактически ещё не было принято в муниципальную собственность, но было включено в перечень имущества, подлежащего такой передаче. Если же установлено, что здание объективно не подлежало передаче в муниципальную собственность — например, осталось в собственности субъекта Российской Федерации и было закреплено за действующим государственным учреждением на праве оперативного управления, — в удовлетворении иска отказывают, а статус специализированного жилого помещения (общежития или служебного жилья) сохраняется, как в деле № 18-КГ17-101. Единообразие практики судов, включая Московский городской суд, по этой категории дел строится именно на последовательной проверке этих условий, а не на формальном факте многолетнего проживания в помещении.

Краткая сводка: как добиться признания права собственности на комнату в бывшем общежитии

• Право на приватизацию комнаты в бывшем общежитии возникает, если дом ранее принадлежал государственному или муниципальному предприятию (учреждению), использовался как общежитие и подлежал передаче в ведение органов местного самоуправления — статья 7 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ.
• Дата фактической передачи дома в муниципальную собственность и дата предоставления гражданину комнаты правового значения не имеют — бездействие органов власти не лишает гражданина права на приватизацию.
• Если здание не подлежало передаче в муниципальную собственность (например, осталось в собственности субъекта РФ за действующим государственным учреждением), статус специализированного жилого помещения сохраняется и приватизация по этому основанию невозможна.
• Право на бесплатную приватизацию используется один раз (статья 11 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1), поэтому потребуется справка о неучастии в приватизации ранее.
• Иск заявляется одновременно о признании договора найма договором социального найма и о признании права собственности в порядке приватизации; право собственности возникает с момента государственной регистрации в ЕГРН.
• Практика судов, включая Московский городской суд, требует доказать всю фактическую цепочку — от статуса здания до законности вселения, а не только сам факт проживания.

Таким образом, признать право собственности на комнату в бывшем общежитии можно, если доказать, что дом ранее принадлежал государственному или муниципальному предприятию либо учреждению, фактически использовался как общежитие и по закону подлежал передаче в ведение органов местного самоуправления — тогда к отношениям применяются нормы о социальном найме независимо от того, оформлена ли передача документально. При отсутствии этой цепочки обстоятельств, в частности если здание объективно не подлежало муниципализации, суды в приватизации отказывают, сохраняя за помещением статус специализированного жилищного фонда.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Адвокат по жилищным вопросам: приватизация квартиры
• Приватизация квартиры: пошаговый план и юридические нюансы
• Судебное признание права собственности на недвижимость при отсутствии прежнего собственника