Здравствуйте! Сын вступил в наследство на бабушкину квартиру, в которой мне выделена обязательная доля. Я ещё не забрала документы у нотариуса. Может ли он её продать без моего ведома и с какого момента будет исчисляться срок владения квартирой 3 года? С момента его получения документов на руки или моего?
Адвокат Антонов А.П.
Добрый день!
Согласно ст.246 Гражданского кодекса, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Согласно Письму Федеральной налоговой службы от 21 октября 2019 г. N БС-2-11/1271@, подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 НК РФ предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 статьи 217 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению.
На основании пункта 17.1 статьи 217 и пункта 2 статьи 217.1 НК РФ освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
В соответствии с пунктом 4 статьи 217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 НК РФ, когда минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества может составлять три года.
Для целей обложения налогом на доходы физических лиц срок нахождения объекта недвижимого имущества в собственности налогоплательщика определяется в соответствии с положениями, установленными Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ).
На основании пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Пунктом 1 статьи 235 ГК РФ предусмотрено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
ФНС России обращает внимание, что в целях применения указанного освобождения от налогообложения необходимо иметь в виду, что срок нахождения имущества в собственности налогоплательщика определяется за период, в котором это имущество непрерывно находилось в собственности налогоплательщика до момента его продажи.
Во исполнение требований пункта 4 статьи 85 НК РФ налоговые органы получают сведения, в том числе, о возникновении или утрате права собственности налогоплательщиков на объекты недвижимого имущества от органов, осуществляющих государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (органы Росреестра).
Учитывая сведения, поступившие от органов Росреестра, при продаже спорного объекта недвижимого имущества — квартиры, полученный доход не освобождается от налогообложения в соответствии с положениями пункта 17.1 статьи 217 и статьи 217.1 НК РФ, поскольку объект продажи непрерывно находился в собственности менее установленного статьей 217.1 НК РФ минимального предельного срока владения.
Таким образом, лицо может самостоятельно продать только свою долю. Срок владения имуществом исчисляется с момента открытия наследства — дня смерти наследодателя.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».
