У нас такая ситуация: к МКД пристрой, где находятся нежилые помещения. Там открыты магазины. С УК договор они не заключают. Обязаны ли они заключить договор и как их к этому принудить?

Главная
Вопросы и ответы
У нас такая ситуация: к МКД пристрой, где находятся нежилые помещения. Там открыты магазины. С УК договор они не заключают. Обязаны ли они заключить договор и как их к этому принудить?

Здравствуйте. У нас такая ситуация: к МКД пристрой, где находятся нежилые помещения. Там открыты магазины. С УК договор они не заключают. Обязаны ли они заключить договор и как их к этому принудить?

Здравствуйте! Благодарю вас за доверие и обращение с этим непростым вопросом, касающимся порядка заключения договоров между управляющей компанией и объектами коммерческой недвижимости, расположенными в пристрое к многоквартирному дому. Таких ситуаций становится всё больше, и закон требует внимательного подхода, чтобы соблюсти интересы всех участников — собственников, арендаторов, управляющих организаций и жильцов МКД.

Кратко поясню: суть вашей проблемы в том, что в пристроенных к МКД нежилых помещениях открыты магазины, но договор на управление (или содержание и ремонт общего имущества) с управляющей компанией не заключён, а вопрос об обязательности и возможности понуждения к такому договору вызывает у вас опасение и непонимание как действовать дальше. Изучив вопрос и судебную практику, поясняю следующее.

Ключевые факты: помещения находятся в пристрое к многоквартирному дому, помещения нежилого назначения используются коммерческой организацией (магазином), между собственником (или арендатором) и УК отсутствует договор, при этом помещения находятся в составе единого объекта недвижимости.

По своей правовой природе отношения по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома регулируются в первую очередь Жилищным кодексом РФ (статьи 153, 154, 155, 161, 162 ЖК РФ). Согласно ч. 1 ст. 153 ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги лежит на собственниках помещений. То есть именно собственник нежилого помещения обязан заключить договор управления МКД с управляющей организацией и принимать участие в содержании и ремонте общего имущества — это требование закона, действующее самостоятельно, вне зависимости от наличия договора аренды у фактического пользователя объекта1 2 3 4. Арендатор, действуя от себя, не обязан и не вправе стать стороной такого договора, если иное не предусмотрено самим договором аренды или по специальному соглашению с УК и собственником, но такое обязательно должно быть оформлено по согласию всех сторон5.

Хотел бы акцентировать внимание: обязанность заключения договора на содержание и ремонт общего имущества (договор управления) лежит только на собственнике нежилого помещения, а не на магазине-арендаторе. Такая позиция поддержана Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ (Постановление от 12.04.2011 № 16646/10), а также разъяснениями Верховного Суда РФ и другими судебными актами — переложить такую обязанность на арендатора невозможно по закону без прямого указания и согласия сторон2 6 4.

Действующая судебная практика свидетельствует о следующем: управляющая компания обязана (на основании ч. 3 ст. 162 ЖК РФ) заключать договор с собственником любого помещения в МКД — жилого или нежилого (пристройка магазин — не исключение), а собственник — принимать на себя обязательства по содержанию и ремонту общего имущества. Если собственник уклоняется, у УК есть право обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению такого договора. Практика судов подтверждает: в случае уклонения собственника нежилого помещения от заключения договора управления, такой вопрос разрешается через суд в силу прямой нормы закона1 2 3.

Принудить собственника заключить договор возможно только в судебном порядке. Для этого управляющая компания подаёт иск о понуждении к заключению соответствующего договора, ссылаясь на требования ЖК РФ, а также может взыскать плату за содержание и ремонт общего имущества в принудительном порядке за прошлый период вне зависимости от наличия подписанного договора (суды признают этот долг возникшим в силу закона, а не договора)1 2. Оплата коммунальных ресурсов, как правило, происходит напрямую через ресурсоснабжающие организации по отдельным договорам, при этом собственник нежилого помещения также обязан заключать договоры ресурсоснабжения, и их отсутствие может привести к рискам отключения услуг или начисления платы как за бездоговорное потребление7.

Возможные риски для стороны, уклоняющейся от заключения договора: взыскание задолженности без заключённого договора, начисление пеней, возможность принудительного заключения договора через суд. Рекомендуется незамедлительно инициировать переговоры с собственником помещения о заключении необходимого договора, а при неэффективности — подготовить обоснованный иск в суд с приложением всех документов, подтверждающих законность требований управляющей организации.

В качестве дальнейших шагов рекомендую запросить у собственника копии правоустанавливающих документов на помещение, направить официальное предложение о заключении договора управления, зафиксировать отказ или игнорирование в письменном виде, после чего подготовить исковое заявление о понуждении к заключению договора управления МКД с приложением всех переписок и выпиской из ЕГРН по помещению.

В заключение подчеркну: действующее законодательство жёстко защищает интересы всех собственников и жильцов МКД, обязывая всех, в том числе собственников нежилых помещений, участвовать в расходах и надлежащем управлении домом. Если возникнут трудности с переговорами, подготовкой документов или взаимодействием с собственником или арендаторами магазинов — предлагаю приехать на консультацию к нам в адвокатское бюро «Антонов и партнеры», мы подготовим индивидуальную стратегию правовой защиты и пакет документов для реализации интересов управляющей компании либо собственников.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Ключевые слова:
договор управления, нежилое помещение, управляющая компания, МКД, понуждение к договору

Источники, использованные для подготовки консультации:

Дата актуальности: 29.08.2025

Доверьте нам решение своей проблемы

Наша главная цель — помощь клиентам в решении существующих проблем и их профилактика в будущем.

Оставьте заявку на консультацию, чтобы убедиться в этом лично!

Мы работаем по всей России. Укажите Ваш город в комментарии

Всего комментариев: 2

Анна
Здравствуйте. Вопрос задан о пристрое к мкд. Рассматривается ли в данном случае такой пристрой, являющийся отдельным объектом недвижимого имущества, как часть мкд, которая «подчиняется» решению большинства собственников помещений мкд.

16 июля, 2025 в 13:52
Ответить
- Анатолий Антонов
  Здравствуйте! Благодарю за обращение с этим сложным и актуальным вопросом о правовом статусе пристроя, являющегося отдельным объектом недвижимости, и его соотношении с многоквартирным домом (МКД) и решениями большинства собственников.
  
  Прежде всего отмечу: ваш вопрос затрагивает тонкую грань между самостоятельностью пристроенного объекта и его функцией в системе управления МКД. Часто такие пристрои бывают оформлены как отдельные объекты недвижимости (например, отдельный кадастровый номер, собственник, самостоятельная регистрация в ЕГРН), что формально свидетельствует об их автономии. Однако, в правоприменении и судебной практике статус пристроя напрямую определяется, прежде всего, техническими характеристиками его взаимодействия с домом.
  
  Ключевым критерием, которым руководствуются суды и органы управления, является наличие или отсутствие у пристроя общих конструктивных элементов (фундамента, стен, перекрытий, инженерных коммуникаций) с МКД. Если пристрой возведён на собственном фундаменте, не имеет общих стен, инженерных систем и технически обособлен от основного здания, то он признаётся самостоятельным объектом недвижимости и не считается частью общего имущества МКД. В этой ситуации решения общего собрания собственников помещений МКД не распространяются на использование, либо управление этим пристроем.
  
  Если хотя бы один из признаков (общий фундамент, стена, коммуникации, архитектурная связь) имеется, такой пристрой рассматривается в качестве составной части МКД. В этом случае он подчиняется правилам использования общего имущества, установленным статьями 36, 44–48 Жилищного кодекса РФ, а решения большинства собственников помещений МКД становятся обязательными для собственников пристроенного помещения в части, касающейся общего имущества, порядка управления, содержания, распределения расходов. Подтверждением служит и практика Верховного Суда РФ: для признания пристроя частью МКД достаточно наличия технической или эксплуатационной связи. Окончательное определение даёт технический паспорт дома и выписка из ЕГРН.
  
  Если пристрой полностью самостоятельный — решения общего собрания МКД по вопросам управления и содержания общего имущества на него не распространяются, он не «подчиняется» решениям большинства собственников МКД и по сути является отдельным строением. Если же он признаётся частью МКД, он неизбежно оказывается в кругу лиц, обязанных следовать общедомовым решениям, оплачивать содержание и принимать участие в управлении домом.
  
  Важно также учитывать: если земельный участок под пристроем входит в состав общего имущества дома, любое использование или изменение статуса пристроя требует согласия собственников помещений МКД, и любые действия по эксплуатации должны быть согласованы с большинством (а порой единогласно, если речь идёт об уменьшении размера общего имущества).
  
  На практике ваш вопрос решается индивидуально, исходя из технической, кадастровой и правовой документации на конкретный пристрой. Рекомендую запросить технический паспорт здания, сведения из ЕГРН и внимательно проанализировать, есть ли у пристроенного объекта с домом общие конструктивные и инженерные связи.
  
  Если потребуется подготовить правовое заключение, взаимодействовать с управляющей компанией или решать вопрос об обязательствах по содержанию общего имущества, предлагаю приехать на консультацию к нам в адвокатское бюро «Антонов и партнеры». Мы поможем разобраться со всеми правовыми нюансами, подтвердим ваш статус и защитим ваши права в случае споров.
  
  16 июля, 2025 в 23:41
  Ответить