Я получила квартиру как сирота, сейчас у меня договор специального найма, могу ли я взять ипотеку ?

Коротко: Ипотеку под залог самой квартиры по специализированному найму оформить нельзя — жильё не в Вашей собственности. Кредит на другое жильё взять можно, а приватизация — только после перевода в социальный найм, обычно через пять лет (ст. 8 ФЗ № 159-ФЗ).

Ниже подробно разобрано: что такое договор найма специализированного жилищного фонда для детей-сирот, почему нельзя заложить именно эту квартиру, можно ли в этот период взять ипотеку на другое жильё, когда становится доступна приватизация и что происходит по истечении пятилетнего срока.

Что такое договор найма специализированного жилищного фонда для детей-сирот?

Жильё, которое предоставляется детям-сиротам и лицам из их числа при первом обеспечении квартирой, относится не к обычному фонду социального использования, а к специализированному жилищному фонду (раздел IV Жилищного кодекса РФ). С нанимателем заключается не обычный договор социального найма, а договор найма специализированного жилого помещения — по правилам статьи 8 Федерального закона от 21.12.1996 № 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей». Условия такого найма подробно разобраны в материале «Договор найма специализированного жилого помещения: содержание, расторжение и выселение».

Главное отличие такого статуса от обычного найма и тем более от собственности:

• квартира остаётся в государственной или муниципальной собственности, наниматель получает только право пользования;
• договор заключается на срок, как правило, пять лет, с возможным повторным заключением на новый пятилетний срок при наличии оснований (статья 8 Федерального закона от 21.12.1996 № 159-ФЗ);
• наниматель не вправе продавать, дарить, обменивать, сдавать в поднаём это жильё или приватизировать его, пока действует специализированный статус;
• использование жилья по назначению периодически проверяется — от результатов проверки зависит дальнейшая судьба квартиры.

Можно ли заложить квартиру по договору специализированного найма?

Нет. Предметом ипотеки может быть только недвижимость, принадлежащая залогодателю на праве собственности (Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Наниматель по договору специализированного найма собственником жилья не является — квартира числится за государством или муниципалитетом, поэтому передать именно её в залог банку по ипотечному кредиту нельзя, независимо от того, на какие цели оформляется кредит. Этот же запрет исключает продажу, дарение и обмен такого жилья. Похожий вопрос — можно ли вообще приобретать недвижимость, оставаясь нанимателем специализированного жилья, — разобран в материале «Можно ли приобрести недвижимость сироте во время действующего договора найма специализированного жилого помещения?».

Можно ли взять ипотеку на другое жильё, пока действует специализированный найм?

Да. Договор найма специализированного жилого помещения ограничивает распоряжение именно этой квартирой, но не ограничивает право нанимателя брать кредиты, в том числе ипотечные, на приобретение другого жилья. В залог по такому кредиту пойдёт приобретаемая (или иная принадлежащая заёмщику на праве собственности) недвижимость, а не квартира по специализированному найму. Банк оценивает заявку по обычным правилам — доход, кредитную историю, первоначальный взнос и предлагаемое обеспечение; сам факт проживания в специализированном жилье ни расширяет, ни сужает эти условия.

Когда квартиру по специализированному найму можно приватизировать?

По общему правилу жилые помещения специализированного жилищного фонда приватизации не подлежат (статья 4 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). Применительно к жилью детей-сирот этот запрет снимается не сразу: приватизировать квартиру можно только после того, как она перестанет быть специализированной и в отношении неё будет заключён обычный договор социального найма. До этого момента — обычно в течение первых пяти лет — ни продать, ни приватизировать, ни оставить в наследство такое жильё нельзя.

Что происходит по истечении пяти лет специализированного найма?

По истечении срока договора найма специализированного жилого помещения орган исполнительной власти проверяет, как использовалось жильё. Если нарушений не выявлено и оснований для дополнительной поддержки нет, с нанимателем заключается договор социального найма этого же помещения (статья 8 Федерального закона от 21.12.1996 № 159-ФЗ). С этого момента квартира перестаёт быть специализированной и попадает под общие правила: её можно приватизировать в обычном порядке, а уже приватизированную — заложить по ипотеке или продать. Если же основания для дополнительной поддержки сохраняются, договор специализированного найма может быть заключён повторно на новый пятилетний срок — и запрет на приватизацию и залог продолжает действовать.

Таким образом, взять ипотечный кредит под залог квартиры по специализированному найму нельзя ни при каких условиях, пока действует этот статус, но кредит на другое жильё оформить можно в любой момент, а приватизация нынешней квартиры становится доступна после её перевода в фонд социального использования — обычно по истечении пяти лет.

Частые вопросы

Можно ли заключить договор специализированного найма повторно, если пять лет уже прошли?

Да, если акт проверки не подтверждает возможность перевода в социальный найм или выявлены обстоятельства, требующие дополнительной поддержки. Тогда договор специализированного найма заключается на новый пятилетний срок (статья 8 Федерального закона от 21.12.1996 № 159-ФЗ), а запрет на приватизацию и залог сохраняется.

Можно ли сдавать квартиру по специализированному найму в аренду или обменивать на другое жильё?

Нет. Наниматель специализированного жилого помещения не вправе сдавать его в поднаём, обменивать или вселять в него иных лиц на правах постоянно проживающих — эти права даёт только договор социального найма (статья 100 Жилищного кодекса РФ).

Учитывается ли квартира по специализированному найму при одобрении ипотеки на другое жильё?

Нет, поскольку в залог она не передаётся. Банк оценивает доход, кредитную историю и предлагаемое обеспечение по обычным правилам (Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)») — сам факт проживания по специализированному найму на решение не влияет.

Что будет, если использовать квартиру не по назначению в течение этих пяти лет?

Ненадлежащее использование жилья или нарушение обязанностей нанимателя может стать основанием для отказа в переводе в социальный найм по истечении срока, а в отдельных случаях — для расторжения договора и выселения в судебном порядке (статья 101 Жилищного кодекса РФ).

Можно ли приватизировать квартиру досрочно, если наниматель уже материально независим?

Нет, финансовая самостоятельность нанимателя на срок специализированного найма не влияет. Запрет на приватизацию снимается только после перевода жилья в фонд социального использования по правилам статьи 8 Федерального закона от 21.12.1996 № 159-ФЗ, а не по достижении определённого дохода или возраста. Порядок постановки на учёт и получения такого жилья описан в материале «Я ребёнок-сирота. Как мне встать в очередь на квартиру? Куда мне обратиться?».

Краткая сводка: ипотека и приватизация жилья по специализированному найму

• Квартира по договору найма специализированного жилищного фонда не в собственности нанимателя, поэтому заложить именно её по ипотеке нельзя (Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
• Ипотечный кредит на другое жильё наниматель вправе оформить в любой момент — статус специализированного найма этому не препятствует.
• Приватизировать жильё специализированного фонда по общему правилу нельзя (статья 4 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).
• Для детей-сирот запрет снимается после перевода жилья в договор социального найма — по общему правилу через пять лет (статья 8 Федерального закона от 21.12.1996 № 159-ФЗ).
• После перевода в социальный найм квартиру можно приватизировать в обычном порядке и в дальнейшем закладывать по ипотеке.
• Наниматель специализированного жилья не вправе обменивать его или сдавать в поднаём (статья 100 Жилищного кодекса РФ).

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Г)

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные споры