Я приобрела земельный участок без обременений, через время на участке возвел газовую трубу, бывший владелец приобрел никаких согласий не давал. Но выяснилось, что у кого он приобрел участок было дано согласие на прохождение газовой трубы по территории ее и смежного участка. Каким образом можно проверить данное согласие, потому как есть подозрения, что это липовый задним числом написанный документ?

Добрый день. Я приобрела земельный участок без обременений, через некоторое время на участке провели газовую трубу. Бывший владелец, у которого я покупала участок, никаких согласий не давал. Но выяснилось, что у того, у кого он приобрел участок, было дано согласие на прохождение газовой трубы по территории ее и смежного участка. Каким образом можно проверить данное согласие, потому что есть подозрения, что это липовый, написанный задним числом документ?

Здравствуйте!

Коротко: согласие прежнего собственника обременением не является — ограничение права возникает только с момента записи в ЕГРН (ст. 8.1 ГК РФ). Проверить документ можно по реестровому делу и документам газовой организации, а в суде — заявлением о подложности (ст. 186 ГПК РФ).

Ниже приведен подробный разбор правовых норм, порядка проверки документа и практических вариантов действий.

Обязательно ли для Вас согласие, которое дал прежний собственник участка?

Право пользоваться чужим земельным участком для прокладки и эксплуатации линейного объекта, в том числе газопровода, называется сервитутом (ст. 274 ГК РФ, ст. 23 Земельного кодекса РФ). Сервитут устанавливается соглашением с собственником участка, а при недостижении соглашения — решением суда. Принципиально важен момент его возникновения: права на недвижимое имущество, их ограничения и обременения подлежат государственной регистрации и возникают с момента внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ст. 8.1, 131 ГК РФ, ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). До регистрации обременения для третьих лиц юридически не существует, а собственник владеет, пользуется и распоряжается участком свободно (ст. 209, 261 ГК РФ).

Поэтому в Вашей ситуации нужно строго различать три разные вещи, которые в бытовом разговоре называют одним словом «согласие»:

• Зарегистрированный сервитут — полноценное обременение. Оно следует за участком: при переходе права собственности сервитут сохраняется (ст. 275 ГК РФ), и новый собственник обязан его терпеть, но вправе требовать соразмерную плату (ст. 274 ГК РФ).
• Незарегистрированное письменное согласие прежнего собственника — обязательство личного характера того человека, который его подписал. Вещного обременения участка оно не создает и на последующих собственников не переходит.
• Охранная зона газораспределительной сети — зона с особыми условиями использования территории. Она ограничивает то, что Вы можете делать рядом с трубой, но не дает газовой организации права занимать Ваш участок трубой без сервитута.

Из Вашего вопроса следует, что на дату покупки участок значился в реестре без обременений. Это означает, что зарегистрированного сервитута на тот момент не существовало, а значит, ни соглашение прежнего собственника, ни тем более согласие собственника, владевшего участком двумя сделками ранее, само по себе не давало газораспределительной организации права разместить трубу на Вашей земле. Подробнее о том, как сервитут устанавливается и на каких условиях, мы разбирали в материале Частный сервитут на земельный участок: когда и как его можно установить.

Что должно быть в ЕГРН, если газопровод проходит по участку законно?

Единый государственный реестр недвижимости ведется по правилам Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ и состоит в том числе из реестра прав на недвижимость и реестра границ. В реестр прав вносятся сведения о виде зарегистрированного ограничения права или обременения объекта, номере и дате их регистрации, о лицах, в пользу которых установлено обременение, и об основаниях его возникновения (ст. 9 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Именно поэтому законный сервитут невозможно «спрятать»: он либо отражен в выписке, либо его нет. Отсутствие записи — Ваш главный документальный аргумент, и его стоит зафиксировать выпиской, полученной как можно раньше.

Отдельно учитывается охранная зона. Охранные зоны объектов газоснабжения отнесены к зонам с особыми условиями использования территорий (ст. 105 Земельного кодекса РФ), а порядок их установления определен Правилами охраны газораспределительных сетей, утвержденными постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 № 878. Вдоль трассы наружного газопровода охранная зона представляет собой территорию, ограниченную условными линиями на расстоянии 2 метров с каждой стороны от газопровода. В ее границах без письменного разрешения эксплуатирующей организации запрещено возводить постройки и ограждения, вести земляные работы, складировать материалы, сажать деревья. Сведения о таких зонах вносятся в реестр границ ЕГРН, а установление зоны ограничивает использование участка и дает правообладателю право на возмещение убытков (ст. 106, 107 Земельного кодекса РФ). Что именно должно быть видно в выписке при наличии газопровода, мы разбирали в материале Недвижимость с газопроводом: что говорит выписка ЕГРН и как не купить «проблемный» участок.

Как проверить само согласие: куда обращаться и что запрашивать?

Проверка строится не вокруг подписи, а вокруг сопоставимых документов из независимых источников. Разумный порядок действий такой:

1. Закажите в Росреестре выписку об основных характеристиках и зарегистрированных правах и выписку о переходе прав — на свой участок и на смежный. Из них видно, кто и в какой период был собственником и регистрировался ли когда-либо сервитут.
2. Как правообладатель запросите копии документов реестрового дела на свой участок: сведения ограниченного доступа предоставляются собственнику по правилам ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Если согласие или соглашение о сервитуте когда-либо подавалось на регистрацию, оно окажется там.
3. Письменно потребуйте у эксплуатирующей организации и у продавца предъявить подлинник согласия. Требование направляйте почтой с описью вложения и уведомлением о вручении — отказ или молчание тоже доказательство.
4. Направьте запрос в газораспределительную организацию: на каком основании размещен газопровод. Просите назвать и приложить проектную документацию, технические условия, разрешение на строительство или уведомление о планируемом строительстве, акт приемки и ввода в эксплуатацию, исполнительную съемку трассы, соглашение об установлении сервитута.
5. Обратитесь в орган местного самоуправления: какие разрешения выдавались, утверждалась ли схема расположения сети, включен ли газопровод в схему газоснабжения. Полезен и градостроительный план земельного участка — в нем отражаются зоны с особыми условиями использования территории.
6. Проверьте, поставлен ли сам газопровод на кадастровый учет как сооружение и зарегистрировано ли на него право. Если да, из выписки видны собственник объекта и дата регистрации, которую можно сопоставить с датой согласия.
7. Все отказы и неполные ответы сохраняйте. В суде недостающие документы можно истребовать по ходатайству стороны, если получить их самостоятельно невозможно (ст. 57 ГПК РФ).

Какие признаки указывают, что документ составлен задним числом?

Документ, изготовленный позже указанной в нем даты, чаще всего выдает не почерк и не бумага, а внутренние противоречия его содержания проверяемым фактам. Такую сверку можно провести до всякой экспертизы, по документам, которые Вы получите на предыдущем шаге.

Если содержательных расхождений нет, остается судебная техническая экспертиза документов: эксперт исследует давность нанесения штрихов, последовательность реквизитов, следы искусственного старения. Нужно понимать ограничение метода — определение абсолютной давности строится на изменении состава материалов письма со временем, и чем старше документ, тем чаще вывод оказывается вероятностным или невозможным. Зато признаки агрессивного воздействия (нагрев, интенсивный свет, химическая обработка) эксперты выявляют надежно. Назначает такую экспертизу суд по ходатайству стороны (ст. 79 ГПК РФ), а при сомнениях в заключении можно ставить вопрос о дополнительной или повторной экспертизе (ст. 87 ГПК РФ).

Что делать, если согласие окажется поддельным или его вообще нет?

Спор о судьбе трубы разрешается судом по месту нахождения земельного участка. В зависимости от того, нужен ли Вам газопровод и насколько дорог его перенос, требования могут быть разными:

• Негаторный иск — об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения: обязать демонтировать или перенести газопровод за пределы участка (ст. 304 ГК РФ, ст. 60 Земельного кодекса РФ).
• Иск о признании сооружения самовольной постройкой и его сносе (ст. 222 ГК РФ), если объект возведен на чужом участке без прав на землю; суд при этом оценивает, возможно ли привести объект в соответствие с установленными требованиями, и соразмерен ли снос нарушению.
• Иск об установлении сервитута с соразмерной платой (ст. 274, 276 ГК РФ, ст. 23 Земельного кодекса РФ) — вариант, когда перенос трубы объективно невозможен или несоразмерно дорог. Такой иск может заявить и газовая организация, а Вы вправе настаивать на плате и на условиях пользования.
• Иск о возмещении убытков, причиненных ограничением Ваших прав (ст. 15, 1064 ГК РФ, ст. 62 Земельного кодекса РФ).

Если оппонент представит спорное согласие как доказательство, Вы вправе подать заявление о подложности доказательства (ст. 186 ГПК РФ). Получив такое заявление, суд может назначить экспертизу или предложить сторонам представить иные доказательства. Одновременно требуйте предъявления подлинника: письменные доказательства представляются в подлиннике или в надлежащим образом заверенной копии, а подлинник обязателен, когда обстоятельства подтверждаются только этим документом (ст. 71 ГПК РФ). Помните и о распределении ролей: доказывать законность размещения сети на чужой земле должна та сторона, которая на это ссылается (ст. 56 ГПК РФ), а суд оценивает доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ.

Параллельно с гражданским спором можно подать заявление в полицию: подделка документа, предоставляющего права, влечет ответственность по ст. 327 УК РФ, а фальсификация доказательств по гражданскому делу лицом, участвующим в деле, или его представителем — по ст. 303 УК РФ. Само по себе заявление в полицию земельный спор не решает, но результат проверки может стать доказательством. Практическую сторону — что делать собственнику, которому мешает уже проложенная труба, — мы разбирали в материале Мешает газовая труба на участке. Что делать?.

Можно ли предъявить требования продавцу участка?

Закон защищает покупателя, которому продали участок с необъявленным обременением. Продавец обязан передать товар свободным от любых прав третьих лиц, кроме случая, когда покупатель согласился принять товар обремененным; при нарушении этой обязанности покупатель вправе требовать уменьшения цены либо расторжения договора купли-продажи (ст. 460 ГК РФ). Для земли действует специальное правило: продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях участка и ограничениях его использования, а при предоставлении заведомо ложной информации покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора и возмещения причиненных убытков (ст. 37 Земельного кодекса РФ). Если в договоре были заверения об отсутствии обременений, работает и ст. 431.2 ГК РФ.

Однако в описанной Вами ситуации есть важный нюанс: труба появилась уже после покупки, а согласие давал не Ваш продавец, а собственник, владевший участком до него. Требования к продавцу тогда возможны, только если он знал об обременении или о притязаниях газовой организации и умолчал об этом. Если он сам ничего не знал, основным адресатом требований становится владелец газопровода, а не продавец. Убытки в любом случае возмещаются по общему правилу ст. 15 ГК РФ, а если ограничение возникло из-за установления охранной зоны, действуют ст. 57 и 107 Земельного кодекса РФ — возмещения можно требовать от лица, в интересах которого зона установлена.

Частые вопросы

В какой срок нужно обратиться в суд?

По требованиям к продавцу действует общий трехлетний срок исковой давности, который течет со дня, когда Вы узнали о нарушении права и о надлежащем ответчике (ст. 196, 200 ГК РФ). А на требование собственника об устранении нарушений, не связанных с лишением владения, исковая давность не распространяется (ст. 208 ГК РФ): пока труба стоит на участке, нарушение длится.

Можно ли самостоятельно демонтировать или перенести трубу?

Нет. Самовольное осуществление своего действительного или предполагаемого права является самоуправством и наказуемо по ст. 19.1 КоАП РФ, а при причинении существенного вреда — по ст. 330 УК РФ. Кроме того, любые работы в охранной зоне без письменного разрешения эксплуатирующей организации запрещены Правилами охраны газораспределительных сетей, утвержденными постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 № 878, и прямо опасны для жизни.

Что делать, если сохранилась только копия согласия, а подлинник «утерян»?

Это работает в Вашу пользу. Экспертиза давности по копии невозможна, а суд не вправе считать обстоятельство доказанным только копией документа, если подлинник утрачен и не передан суду, а копии, представленные сторонами, не тождественны между собой (ч. 7 ст. 67 ГПК РФ). Заявляйте о подложности и настаивайте на подлиннике (ст. 71, 186 ГПК РФ).

Обязана ли газовая организация платить за пользование моим участком?

Если сервитут будет установлен соглашением или решением суда, собственник обремененного участка вправе требовать от лица, в интересах которого установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком (ст. 274 ГК РФ, ст. 23 Земельного кодекса РФ). Размер платы определяется соглашением, а при споре — судом, как правило, с учетом заключения оценочной экспертизы.

Имеет ли значение, что труба обслуживает соседние дома?

Имеет — при выборе способа защиты. Суд взвешивает соразмерность требования: если газопровод снабжает несколько домов, а перенос технически возможен, но крайне затратен, вероятнее решение об установлении сервитута с платой, чем о сносе (ст. 274 ГК РФ, ст. 23 Земельного кодекса РФ). Незаконность размещения при этом сама по себе не исчезает.

Краткая сводка: проверка согласия на прокладку газопровода

• Обременение участка возникает только с момента государственной регистрации в ЕГРН (ст. 8.1, 131 ГК РФ, Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ); незарегистрированное согласие прежнего собственника вещного обременения не создает.
• Зарегистрированный сервитут сохраняется при смене собственника (ст. 275 ГК РФ), но дает право требовать соразмерную плату (ст. 274 ГК РФ, ст. 23 Земельного кодекса РФ).
• Охранная зона газораспределительной сети — зона с особыми условиями использования территории (ст. 105 Земельного кодекса РФ, Правила охраны газораспределительных сетей, утвержденные постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 № 878); она ограничивает использование земли, но не легализует размещение трубы.
• Проверка согласия — это сверка его даты и содержания с выпиской о переходе прав, датой присвоения кадастрового номера, реквизитами газовой организации и разрешительной документацией; недостающее истребуется через суд (ст. 57 ГПК РФ).
• Подложность документа заявляется в суде (ст. 186 ГПК РФ), давность изготовления устанавливает судебная экспертиза (ст. 79, 87 ГПК РФ), подлинник обязателен (ст. 71 ГПК РФ).
• По результату спора возможны демонтаж или перенос трубы (ст. 304 ГК РФ, ст. 60 Земельного кодекса РФ), признание сооружения самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ), установление сервитута с платой либо возмещение убытков (ст. 15 ГК РФ, ст. 57, 62 Земельного кодекса РФ); к продавцу применимы ст. 460 ГК РФ и ст. 37 Земельного кодекса РФ.

Таким образом, начните с документов, а не со спора о подлинности подписи: закажите выписки из ЕГРН на свой и смежный участок, запросите копии документов реестрового дела (ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ) и письменно потребуйте у газораспределительной организации основания размещения трубы и подлинник согласия. Если записи о сервитуте в реестре нет, обременение не возникло независимо от того, подлинный документ или нет, и Вы вправе требовать устранения нарушения (ст. 304 ГК РФ, ст. 60 Земельного кодекса РФ) либо установления сервитута с соразмерной платой (ст. 274 ГК РФ, ст. 23 Земельного кодекса РФ). Если же согласие будет предъявлено в суде, заявляйте о его подложности (ст. 186 ГПК РФ) и ходатайствуйте о судебной технической экспертизе документа (ст. 79 ГПК РФ).

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Земельные дела
• Частный сервитут