Продаю квартиру — в собственности она уже больше 3 лет. Слышала, что если это единственное жильё, налог с продажи платить не нужно. Но у меня в собственности есть ещё апартаменты — не помешает ли это признать квартиру единственным жильём? Не попаду ли я на налог при продаже, если владею квартирой уже 3 года?
Здравствуйте!
Коротко: для единственного жилья минимальный срок владения для продажи без налога сокращён до 3 лет (подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Апартаменты по Жилищному кодексу РФ не считаются жилым помещением, поэтому наличие апартаментов не мешает квартире оставаться единственным жильём. Если Вы владеете квартирой более 3 лет и другого жилья у Вас (и супруга) нет, доход от продажи НДФЛ не облагается.
Ниже приведён подробный разбор норм Налогового кодекса РФ о минимальном сроке владения, о том, как определяется статус единственного жилья и почему апартаменты на него не влияют, а также практические нюансы, которые стоит проверить перед сделкой.
Какой минимальный срок владения нужен, чтобы не платить налог при продаже квартиры?
По общему правилу доход от продажи недвижимости освобождается от НДФЛ, если объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения и более. По умолчанию этот срок составляет 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Но для ряда ситуаций пункт 3 той же статьи сокращает срок до 3 лет. Сокращённый срок применяется, если верно хотя бы одно из следующих условий:
- право собственности на объект получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи либо близкого родственника (по правилам Семейного кодекса РФ);
- право собственности получено в результате приватизации;
- право собственности получено плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением;
- на дату регистрации перехода права собственности на проданный объект в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) не находится иного жилого помещения или доли в праве на него — это и есть случай «единственного жилья».
Именно четвёртое основание касается Вашей ситуации. Если на день регистрации перехода права собственности к покупателю проданная квартира была единственным жилым помещением, которое принадлежит Вам (и супругу, если Вы состоите в браке и имущество совместное), минимальный срок владения для освобождения от налога — 3 года, а не 5 лет. При этом не имеет значения, как квартира была получена — куплена, унаследована или подарена не членом семьи: правило о единственном жилье не привязано к способу приобретения, в отличие от первых трёх оснований списка выше.
Срок владения отсчитывается с даты государственной регистрации права собственности, указанной в Едином государственном реестре недвижимости, — а не с даты подписания договора купли-продажи, передачи денег или фактического получения ключей. Эту дату легко проверить по выписке из ЕГРН (для квартир, оформленных до 2016 года, она указана в свидетельстве о праве собственности старого образца). Ошибка в подсчёте на несколько дней или месяцев может стоить всего освобождения, поэтому дату стоит сверить перед тем, как назначать сделку.
Мешают ли апартаменты в собственности считать квартиру единственным жильём?
Нет, не мешают. Ключевой момент здесь — правовой статус апартаментов. Жилищный кодекс РФ даёт закрытый перечень видов жилых помещений (статья 15 ЖК РФ определяет объекты жилищных прав, статья 16 ЖК РФ перечисляет виды жилых помещений): жилой дом и часть жилого дома, квартира и часть квартиры, комната. Апартаментов в этом перечне нет — они регистрируются как нежилые помещения (обычно с назначением «гостиничное» или иное нежилое), даже если фактически используются для проживания. Для целей ст. 217.1 НК РФ «иным жилым помещением» считается только объект, отвечающий признакам жилого по Жилищному кодексу РФ.
Минфин России неоднократно разъяснял этот подход, в том числе в письме от 17.09.2021 № 03-04-05/75585: поскольку понятие «апартаменты» в Жилищном кодексе РФ отсутствует и такие объекты жилыми помещениями не признаются, они не учитываются при определении единственности жилья по подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ. Владеть при этом можно любым количеством апартаментов — на статус единственного жилья это не влияет, пока это именно апартаменты, а не переведённое в жилой фонд помещение.
Таким образом, применительно к Вашему вопросу: если, помимо продаваемой квартиры, у Вас (и супруга) нет других жилых домов, квартир, комнат или долей в них, наличие апартаментов ситуацию не меняет — квартира по-прежнему считается единственным жильём. Подробнее о том, как оформляется право собственности на апартаменты и чем такой объект отличается от жилого помещения, можно прочитать в материале «Когда клиент получает зарегистрированное право собственности на апартаменты?».
Испортит ли статус единственного жилья покупка новой квартиры незадолго до продажи старой?
Нет, если уложиться в отведённый законом срок. Подпункт 4 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ прямо оговаривает: при определении единственности не учитывается жилое помещение (или доля в нём), приобретённое налогоплательщиком и (или) его супругом (супругой) в течение 90 календарных дней до даты регистрации перехода права собственности на продаваемую квартиру к покупателю. Это правило даёт продавцу разумный запас времени, чтобы сначала приобрести новое жильё, а затем продать прежнее, не теряя права на сокращённый трёхлетний срок владения и освобождение от налога.
Если же новое жильё приобретено раньше — за 91 день до продажи и более, — оно уже считается «иным жилым помещением», и продаваемая квартира перестаёт быть единственной: минимальный срок владения для неё вырастет до общих 5 лет. Поэтому порядок и даты сделок (регистрация перехода права по каждой из них) имеют значение и их стоит планировать заранее, ориентируясь на даты в выписках из ЕГРН, а не на дату подписания договора.
На примере: если регистрация перехода права собственности на новую квартиру состоялась, скажем, 1 февраля, а старая квартира продана с регистрацией перехода права 20 марта того же года, между датами — 47 календарных дней. Это укладывается в 90-дневный период, поэтому новая квартира при оценке единственности не учитывается, и продажа старой квартиры по-прежнему может пройти по трёхлетнему сроку владения. А вот если бы между датами оказалось, например, 120 дней, льгота по единственному жилью для старой квартиры уже не применялась бы — потребовался бы общий пятилетний срок владения.
Что если статус апартаментов со временем изменится на жилой?
Нежилое помещение может стать жилым только через официальную процедуру перевода — условия перевода определяет статья 22 Жилищного кодекса РФ, а порядок перевода — статья 23 Жилищного кодекса РФ, с решением органа местного самоуправления и при условии, что помещение отвечает техническим и санитарным требованиям к жилью. Само по себе фактическое проживание в апартаментах такой перевод не заменяет и правового статуса не меняет.
Если перевод всё же состоялся и на дату регистрации перехода права собственности на продаваемую квартиру бывшие апартаменты уже числятся жилым помещением, ситуация меняется: у Вас в собственности появляется «иное жилое помещение», и квартиру больше нельзя считать единственным жильём (если только сама покупка не попадает в льготные 90 дней перед продажей, как описано выше). Тогда минимальный срок владения для освобождения от налога составит уже 5 лет, а не 3 года. Порядок и последствия перевода нежилого помещения в жилое подробно разобраны в материале «Адвокат по жилищным спорам: перевод нежилого помещения в жилое».
На практике перед сделкой стоит заказать свежую выписку из ЕГРН именно на апартаменты и посмотреть графу «назначение помещения»: пока там указано «нежилое», позиция об апартаментах как о нежилом помещении сохраняет силу, и приведённые выше разъяснения Минфина России применимы в полном объёме.
Частые вопросы
Нужно ли подавать декларацию 3-НДФЛ, если срок владения соблюдён?
Если доход от продажи полностью освобождён от налога по ст. 217.1 НК РФ, специально подавать декларацию по этой сделке не требуется (ст. 229 НК РФ) — при условии, что других доходов, обязывающих отчитаться, у Вас за год нет. На практике рекомендуем сохранить выписку из ЕГРН на дату сделки — она подтвердит, что квартира была единственным жильём, если у налоговой возникнут вопросы.
Учитывается ли жильё супруга при определении единственности?
Да. Подпункт 4 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ прямо включает совместную собственность супругов. Если у Вашего супруга (супруги) в собственности (в том числе добрачной, но оформленной как общая) есть другая квартира, дом, комната или доля в них, это может лишить продаваемую квартиру статуса единственного жилья независимо от того, что апартаменты сами по себе не мешают.
Что делать, если минимальный срок владения не соблюдён?
Налог с продажи можно уменьшить, даже если освобождение по сроку владения не применяется: доступен имущественный налоговый вычет в размере 1 млн рублей либо уменьшение дохода на документально подтверждённые расходы на приобретение этой же квартиры (ст. 220 НК РФ) — что выгоднее, зависит от суммы сделки и расходов на покупку.
Правило о единственном жилье действует так же, если продаётся не вся квартира, а доля в ней?
Да, порядок тот же: минимальный срок владения считается отдельно для доли каждого собственника, а статус единственного жилья определяется по тому же принципу — есть ли у продавца доли (и супруга) на дату сделки другое жилое помещение или доля в нём, помимо продаваемой. Апартаменты в собственности точно так же не влияют на этот статус независимо от того, продаётся квартира целиком или доля в ней.
Влияет ли на срок владения то, что в семье есть несовершеннолетние дети?
Для семей с двумя и более детьми до 18 лет (до 24 лет — если ребёнок учится очно) в НК РФ есть отдельное основание для полного освобождения от налога независимо от срока владения при одновременном соблюдении ряда условий, включая покупку нового жилья большей площади в том же или следующем году и лимит по кадастровой стоимости продаваемого объекта (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ). Это самостоятельное основание, отдельное от статуса единственного жилья, и оценивается по своим критериям.
Краткая сводка: налог при продаже квартиры и статус единственного жилья
- Общий минимальный срок владения для продажи без налога — 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).
- Для единственного жилья срок сокращён до 3 лет (подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
- Апартаменты жилым помещением не признаются (ст. 15 ЖК РФ, ст. 16 ЖК РФ; письмо Минфина России от 17.09.2021 № 03-04-05/75585) и не лишают квартиру статуса единственного жилья.
- Жильё, купленное в течение 90 календарных дней до продажи старой квартиры, при оценке единственности не учитывается (подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
- Учитывается совместная собственность супругов: другое жильё супруга может лишить квартиру статуса единственной.
- При переводе апартаментов в жилой фонд (ст. 22 ЖК РФ, ст. 23 ЖК РФ) статус единственного жилья может быть утрачен.
- Отдельная льгота для семей с двумя и более детьми не зависит от срока владения (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ).
Таким образом, апартаменты в собственности сами по себе не мешают квартире считаться единственным жильём: Жилищный кодекс РФ не относит их к жилым помещениям. Если на дату регистрации перехода права собственности к покупателю у Вас (и супруга) нет иного жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них — кроме, возможно, жилья, купленного не позднее чем за 90 дней до сделки, — минимальный срок владения составляет 3 года, а не 5 лет. При владении квартирой более 3 лет доход от её продажи освобождается от НДФЛ по подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ, и декларацию по этой сделке подавать не нужно. Перед сделкой стоит свежей выпиской из ЕГРН убедиться, что ни за Вами, ни за супругом не числится другое жильё.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:
Доверьте нам решение своей проблемы
Наша главная цель — помощь клиентам в решении существующих проблем и их профилактика в будущем.
Оставьте заявку на консультацию, чтобы убедиться в этом лично!
Мы работаем по всей России. Укажите Ваш город в комментарии
