Юридическая сила расписок: что важно для законности сделки с землёй?

Здравствуйте. Возник вопрос о действительности сделки по расписке 2006 г. Можно ли узнать законность этой сделки по земельному участку. В расписке не содержится паспортных данных, нет фамилий свидетелей, роспись только продавца. Содержатся данные: адрес, сумма, дата.

Здравствуйте!

Коротко: расписка о получении денег не является договором купли-продажи земельного участка и права собственности не порождает: по статье 550 Гражданского кодекса РФ нужен один документ, подписанный обеими сторонами, а право переходит только после записи в ЕГРН (статья 551 ГК РФ). Но участок можно оформить через суд.

Ниже приведен подробный разбор правовых норм, исключений и практических вариантов.

Может ли расписка заменить договор купли-продажи земельного участка?

Нет, не может, и в 2006 году правило было тем же. Статья 550 Гражданского кодекса РФ требует, чтобы договор продажи недвижимости был заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами; несоблюдение этой формы влечет недействительность договора. Расписка, в которой стоит подпись только продавца, этому требованию не отвечает: в ней нет согласованной воли двух сторон, оформленной как единый документ. Даже когда в расписке указаны адрес участка, сумма и дата, она остается односторонним документом о получении денег, а не сделкой по отчуждению недвижимости. Поэтому Росреестр по одной расписке право собственности не зарегистрирует, а сама сделка в том виде, как она была оформлена, юридически не состоялась.

Каким требованиям должна отвечать законная сделка с земельным участком?

Чтобы покупатель стал собственником земли, должны совпасть несколько условий. Проверьте свою ситуацию по этому перечню — он же показывает, чего именно не хватает в Вашем случае:

• письменный договор купли-продажи в виде одного документа, подписанного продавцом и покупателем (статья 550 ГК РФ);
• указание данных, позволяющих определенно установить участок: кадастровый номер, площадь, адрес, категория и вид разрешенного использования (статья 554 ГК РФ) — без этого договор считается незаключенным;
• согласованная цена участка (статья 555 ГК РФ) — тоже существенное условие;
• наличие у продавца зарегистрированного или ранее возникшего права на этот участок (статья 209 ГК РФ);
• государственная регистрация перехода права собственности к покупателю (статья 551 ГК РФ, Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»);
• фактическая передача участка покупателю, обычно по передаточному акту (статья 556 ГК РФ).

Обратите внимание на распространенное заблуждение: сам договор продажи земельного участка государственной регистрации не подлежит — регистрируется именно переход права собственности по статье 551 ГК РФ. В 2006 году регистрацию вел орган по правилам Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; сейчас этот закон утратил силу, и порядок определяется Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Разница для Вас только в процедуре: и тогда, и сейчас без записи в реестре покупатель собственником не становится.

Что доказывает расписка без паспортных данных и подписей свидетелей?

Отсутствие паспортных данных и свидетелей само по себе не делает расписку недействительной. Закон не устанавливает обязательного перечня реквизитов расписки, и суд оценивает ее как обычное письменное доказательство наряду с остальными материалами дела (статья 71 ГПК РФ). Ваша расписка содержит адрес участка, сумму и дату — этого достаточно, чтобы доказывать факт расчета между сторонами. Слабое место в другом: из документа не видно, что продавец согласился передать право собственности на конкретный участок, и в нем нет подписи покупателя. Поэтому расписка работает как доказательство оплаты и как одно из подтверждений того, что между сторонами были отношения по поводу участка, но самостоятельным основанием для регистрации права она не является. Если подпись продавца когда-нибудь будет оспариваться, ее принадлежность устанавливается почерковедческой экспертизой, которую назначает суд (статья 79 ГПК РФ).

Кто считается собственником участка, если переход права не зарегистрирован?

Формально — прежний владелец, то есть продавец или его наследники. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента внесения записи в реестр (статья 8.1 ГК РФ), а у приобретателя по договору право собственности возникает с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 223 ГК РФ). Пока записи нет, покупатель, оплативший и занявший участок, остается его фактическим владельцем: он пользуется землей, несет расходы на ее содержание, но распорядиться участком — продать, подарить, заложить, завещать как свою собственность — не может. Именно поэтому вопрос обычно всплывает через много лет: при попытке продать участок, оформить наследство или при споре с соседями и администрацией.

Какие есть способы оформить участок в собственность сейчас?

Выбор пути зависит от того, жив ли продавец, было ли у него зарегистрировано право на участок и сколько лет Вы владеете землей. Ориентируйтесь на таблицу:

Первый вариант самый быстрый и дешевый, поэтому начинать стоит с поиска продавца. Если он согласен подписать договор, никакого суда не потребуется: стороны просто оформляют сделку заново, а расписка 2006 года остается подтверждением того, что расчет между ними давно произведен.

Как признать право собственности на участок через суд?

Признание права — самостоятельный способ защиты (статья 12 ГК РФ). Порядок разрешения таких споров разъяснен в постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010: пункты 58–62 посвящены признанию права на недвижимость и регистрации перехода права по сделке, пункты 15–21 — приобретательной давности. Практическая последовательность действий такая:

1. закажите выписку из ЕГРН на участок: она покажет, стоит ли земля на кадастровом учете, за кем числится право и нет ли арестов и обременений;
2. соберите документы, подтверждающие владение и расходы (см. перечень в разделе ниже), и попробуйте найти продавца или его наследников;
3. определите основание иска: регистрация перехода права по сделке, признание права как наследственный или договорный спор либо приобретательная давность;
4. подайте иск в районный суд по месту нахождения участка — для споров о правах на недвижимость действует исключительная подсудность (статья 30 ГПК РФ);
5. в процессе доказывайте открытость, непрерывность и добросовестность владения либо факт исполненной сделки; при споре о подписи заявляйте ходатайство о почерковедческой экспертизе (статья 79 ГПК РФ);
6. со вступившим в силу решением суда обратитесь в Росреестр — судебный акт является основанием для внесения записи о праве в ЕГРН.

Когда поможет приобретательная давность?

Если участок находится в Вашем владении с 2006 года, срок в пятнадцать лет, установленный пунктом 1 статьи 234 ГК РФ для недвижимости, уже выработан. По этой норме гражданин, не являющийся собственником, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий недвижимым имуществом как своим собственным в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на него. Течение срока по пункту 4 статьи 234 ГК РФ начинается со дня поступления вещи в открытое владение. Конституционный Суд РФ в постановлении от 26.11.2020 № 48-П подчеркнул, что институт приобретательной давности служит цели возвращения имущества в гражданский оборот и обеспечения стабильности оборота, — эта позиция помогает владельцам, чье владение началось с несостоявшейся сделки.

Важное ограничение: приобретательная давность не распространяется на земли, государственная собственность на которые предполагается, — на это прямо указал Конституционный Суд РФ в определении от 11.02.2021 № 186-О. Проще говоря, если участок никогда не выбывал из публичной собственности и продавец сам не был его собственником, давностное владение права не создаст, и оформлять землю придется через предоставление участка уполномоченным органом. Поэтому первый практический шаг — выяснить по выписке из ЕГРН и архивным документам, на каком основании участок принадлежал продавцу в 2006 году.

Какие документы собрать по участку заранее?

Чем полнее набор доказательств, тем выше шансы в суде. Соберите все, что подтверждает Ваше владение и расчет с продавцом:

• оригинал расписки 2006 года и любые сопутствующие документы сделки;
• выписка из ЕГРН на участок и, если он не учтен, документы кадастрового учета;
• членская книжка садоводческого товарищества, справки правления, выписки из протоколов общих собраний;
• квитанции об уплате членских и целевых взносов, земельного налога, платежей за электроэнергию и вывоз мусора;
• документы о расходах на участок: договоры на межевание, строительство, подключение коммуникаций;
• сведения о продавце и его наследниках, данные нотариуса, у которого открыто наследственное дело;
• данные свидетелей — соседей и членов правления, которые подтвердят, что участком все эти годы пользовались именно Вы.

Частые вопросы

Можно ли зарегистрировать право в Росреестре по одной расписке?

Нет. Основанием для регистрации служит договор, отвечающий требованиям статей 550 и 554 ГК РФ, либо вступившее в силу решение суда. Расписка ни тем, ни другим не является, и регистрирующий орган по такому документу вынесет отказ. Путь один — оформить договор с продавцом заново или обратиться в суд.

Прошло почти двадцать лет — не поздно ли обращаться в суд?

Для приобретательной давности длительное владение работает в Вашу пользу: пятнадцатилетний срок по статье 234 ГК РФ давно истек. А вот требование о государственной регистрации перехода права по сделке подчиняется общему трехлетнему сроку исковой давности (статьи 196 и 200 ГК РФ), поэтому основание иска нужно выбирать с учетом времени.

Что делать, если продавец умер?

Иск предъявляется к наследникам, принявшим наследство: к ним переходят и права, и обязанности умершего (статьи 1110 и 1175 ГК РФ). Если наследников нет или они не оформляли наследство, ответчиком может выступать орган, к которому имущество перешло как выморочное. Порядок таких споров разъяснен в пунктах 58–62 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010.

Могут ли признать сделку недействительной и забрать деньги обратно?

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 ГК РФ), а при недействительности каждая сторона возвращает другой все полученное (статья 167 ГК РФ). На практике это означает риск возврата участка продавцу с обратным возвратом уплаченной суммы, поэтому расписку и доказательства расходов на участок нужно беречь.

В какой суд подавать иск о правах на участок?

Иски о правах на земельные участки, здания и иные объекты, прочно связанные с землей, предъявляются исключительно по месту нахождения этих объектов (статья 30 ГПК РФ). Выбрать суд по своему месту жительства или по адресу ответчика в этой категории споров нельзя — заявление вернут.

Краткая сводка: юридическая сила расписки при покупке земли

• Расписка не заменяет договор: продажа недвижимости оформляется одним документом, подписанным сторонами, иначе договор недействителен (статья 550 ГК РФ).
• Право собственности у покупателя возникает только с момента записи в ЕГРН (статья 8.1, пункт 2 статьи 223, статья 551 ГК РФ, Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
• Отсутствие паспортных данных и свидетелей не обесценивает расписку как доказательство расчета (статья 71 ГПК РФ), но права на землю не создает.
• Оформить участок можно через регистрацию перехода права по новому договору, иск к продавцу или его наследникам либо приобретательную давность (статьи 12, 234, пункт 3 статьи 551, статьи 1110 и 1175 ГК РФ).
• Пятнадцатилетнее владение дает право на иск по статье 234 ГК РФ (постановление Конституционного Суда РФ от 26.11.2020 № 48-П), но не работает по землям, государственная собственность на которые предполагается (определение Конституционного Суда РФ от 11.02.2021 № 186-О).
• Спор рассматривается судом по месту нахождения участка (статья 30 ГПК РФ), а порядок разрешен в пунктах 15–21 и 58–62 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010.

Таким образом, сделка 2006 года в том виде, как она оформлена, законной куплей-продажей земельного участка не является: расписка подтверждает только передачу денег, а собственником Вы не стали. Ситуация не безнадежна — начните с выписки из ЕГРН и поиска продавца или его наследников, соберите документы о владении и расходах на участок, а затем выберите основание иска: регистрация перехода права, признание права или приобретательная давность. Чем полнее доказательства многолетнего открытого владения, тем выше шансы на положительное решение суда.

В качестве следующего шага советую проконсультироваться очно: адвокат оценит перспективы именно Вашего дела и при необходимости подготовит исковое заявление с анализом всех обстоятельств.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Земельные дела
• Гражданские дела