Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

Коротко: наём жилого помещения жилищного фонда социального использования — возмездный, но льготный наём жилья для граждан, которым не положен бесплатный социальный наём. Правила — в главе 8.1 ЖК РФ (ст. 91.1–91.12), срок договора — от 1 года до 10 лет.

Ниже приведён подробный разбор того, кто может заключить такой договор, чем он отличается от социального и коммерческого найма, какие права и обязанности возникают у сторон и как договор изменяется, продлевается и прекращается.

Что такое наём жилого помещения жилищного фонда социального использования?

Это отдельная разновидность возмездного найма жилья, которую ввёл в Жилищный кодекс РФ Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ. Отношения сторон регулирует глава 8.1 ЖК РФ (статьи 91.1–91.12): наймодатель — собственник наёмного дома социального использования либо уполномоченное им лицо (статья 91.2 ЖК РФ) — передаёт гражданину (статья 91.3 ЖК РФ) жилое помещение в таком доме или сам дом целиком, кроме отдельной комнаты, во владение и пользование за плату (статьи 91.1, 91.5 ЖК РФ). Наёмным домом социального использования признаётся здание, все жилые помещения которого принадлежат на праве собственности одному лицу и предназначены для сдачи внаём гражданам на условиях, установленных ЖК РФ (статья 91.16 ЖК РФ). Существенные условия договора — срок его действия, размер платы за наём и порядок её изменения (статья 91.1 ЖК РФ).

Подробнее о том, какие жилые помещения относятся к этому фонду и чем он отличается от других видов жилищного фонда, — в материале «Что такое жилые помещения жилищного фонда социального использования?».

Кто может стать нанимателем такого жилья?

Жильё по договорам главы 8.1 ЖК РФ предоставляется гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях по основаниям, установленным ЖК РФ, другими федеральными законами, указами Президента РФ или законами субъекта Российской Федерации (статья 91.3 ЖК РФ). На практике это, как правило, граждане с доходом выше уровня, дающего право на бесплатный социальный наём, но недостаточным для найма жилья по рыночным ставкам, — конкретные предельные размеры дохода и стоимости имущества для своей территории устанавливает субъект РФ. Иностранным гражданам и лицам без гражданства такое жильё не предоставляется, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации (статья 91.3 ЖК РФ).

Совместно с нанимателем в жилом помещении вправе проживать члены его семьи (статья 91.8 ЖК РФ):

• супруг, дети и родители нанимателя, постоянно проживающие вместе с ним;
• другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях — иные граждане, если наниматель вселил их именно как членов своей семьи;
• все члены семьи обязательно указываются в тексте договора найма.

Чем этот наём отличается от социального найма и от коммерческого найма (аренды)?

На первый взгляд все три формы похожи — гражданин получает жильё во владение и пользование за плату или бесплатно, — но правовой режим у них разный:

О социальном найме и правах его нанимателей подробно рассказано в статье «Социальный наём жилья: права нанимателя и какие услуги предоставляются бесплатно», а общее сравнение договорных форм пользования жильём — в материале «Договорные формы пользования жилыми помещениями: чем отличаются наём, аренда и безвозмездное пользование».

Какие права и обязанности есть у нанимателя и наймодателя?

Права и обязанности сторон установлены статьёй 91.7 ЖК РФ.

Наниматель обязан:

• использовать жилое помещение только для проживания и не нарушать права и интересы соседей;
• своевременно вносить плату за наём и коммунальные услуги;
• обеспечивать сохранность жилого помещения.

При этом наниматель не вправе передавать жилое помещение (или его часть) в поднаём, предоставлять его в безвозмездное пользование, а также обменивать на другое жилое помещение — статья 91.7 ЖК РФ прямо это запрещает.

Наймодатель обязан:

• содержать наёмный дом и проводить текущий ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором (статья 91.7 ЖК РФ);
• обеспечивать предоставление коммунальных услуг;
• не препятствовать законному пользованию нанимателем и членами его семьи жилым помещением.

На какой срок заключается договор и можно ли его продлить?

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на срок не менее одного года, но не более десяти лет (статья 91.6 ЖК РФ) — конкретный срок стороны согласовывают в самом договоре. Нанимателю, добросовестно исполнявшему свои обязанности и не допустившему нарушений, законом предоставлено преимущественное право на заключение договора на новый срок (статья 91.9 ЖК РФ): пока наниматель соблюдает условия договора, наймодатель не может произвольно отказать ему в продлении и передать жильё другому лицу.

Как расторгается и прекращается договор найма?

Основания и порядок расторжения и прекращения договора определяет статья 91.10 ЖК РФ. Договор может быть расторгнут:

• по соглашению сторон — в любое время;
• по инициативе нанимателя — с письменным предупреждением наймодателя заранее;
• по требованию наймодателя — только в судебном порядке, если наниматель систематически не вносит плату за наём и коммунальные услуги, портит или разрушает жилое помещение, использует его не по назначению либо систематически нарушает права и интересы соседей.

Выселение нанимателя и членов его семьи из жилого помещения, предоставленного по такому договору, производится в судебном порядке и без предоставления другого жилого помещения (статья 91.12 ЖК РФ). Отдельно закон защищает нанимателя от смены собственника: при переходе права собственности на наёмный дом к другому лицу или при ином изменении наймодателя договор найма сохраняет силу на прежних условиях, а наниматель не обязан заключать новый договор и не подлежит выселению по этому основанию (статья 91.11 ЖК РФ).

Как оформить наём жилья жилищного фонда социального использования на практике?

Порядок учёта нуждающихся граждан и предоставления им жилых помещений установлен статьями 91.13–91.15 ЖК РФ. На практике оформление занимает несколько последовательных шагов:

1. подать наймодателю или в уполномоченный орган заявление о принятии на учёт граждан, нуждающихся в предоставлении жилья по такому договору (статья 91.13 ЖК РФ);
2. приложить документы, подтверждающие доход и состав семьи, отсутствие иного пригодного жилья и другие основания нуждаемости, установленные в регионе;
3. дождаться рассмотрения заявления и постановки на учёт — наймодатель обязан вести учёт таких заявлений в порядке очерёдности их поступления (статья 91.14 ЖК РФ);
4. получить предложение о свободном жилом помещении в наёмном доме и заключить договор найма в письменной форме (статья 91.15 ЖК РФ);
5. зарегистрироваться по месту жительства и в дальнейшем своевременно вносить плату на условиях, согласованных в договоре.

Частые вопросы

Можно ли приватизировать жильё, полученное по такому договору?

Нет. Право на бесплатную приватизацию предусмотрено только для жилья, занимаемого по договору социального найма (Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). Наёмные дома социального использования остаются в собственности наймодателя и рассчитаны на длительную сдачу внаём, а не на последующую передачу жилья в собственность нанимателя.

Можно ли сдать такое жильё в поднаём или пустить туда жильцов по устной договорённости?

Нет, статья 91.7 ЖК РФ прямо запрещает передавать жильё, полученное по договору найма жилфонда социального использования, в поднаём и в безвозмездное пользование, а также обменивать его на другое жилое помещение.

Что будет, если систематически не вносить плату за наём?

Наймодатель вправе обратиться в суд с требованием расторгнуть договор и выселить нанимателя вместе с членами его семьи без предоставления другого жилья (статьи 91.10, 91.12 ЖК РФ) — так же, как и при использовании жилья не по назначению или систематическом нарушении прав соседей.

Что происходит с договором, если наёмный дом продали другому собственнику?

Договор найма сохраняет силу на прежних условиях: при переходе права собственности на наёмный дом или ином изменении наймодателя наниматель не выселяется и не обязан заключать новый договор (статья 91.11 ЖК РФ).

Есть ли у нанимателя право на новый договор после того, как истёк срок прежнего?

Да, если наниматель добросовестно исполнял условия договора, у него есть преимущественное право заключить договор на новый срок (статья 91.9 ЖК РФ); отказать ему без законных оснований наймодатель не вправе.

Краткая сводка: наём жилья жилищного фонда социального использования

• Это возмездный наём государственного, муниципального или частного жилья для граждан, которые не подпадают под бесплатный социальный наём (глава 8.1 ЖК РФ, статьи 91.1–91.12, введена Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ).
• Договор заключается на срок от одного года до десяти лет (статья 91.6 ЖК РФ); у добросовестного нанимателя есть преимущественное право на новый срок (статья 91.9 ЖК РФ).
• Поднаём, обмен и передача такого жилья в безвозмездное пользование запрещены (статья 91.7 ЖК РФ).
• Жильё, полученное по этому договору, приватизации не подлежит (Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1).
• Смена собственника наёмного дома не прекращает договор (статья 91.11 ЖК РФ); расторгнуть его по инициативе наймодателя можно только через суд — при систематическом невнесении платы, порче жилья или нарушении прав соседей (статьи 91.10, 91.12 ЖК РФ).

Таким образом, наём жилья жилищного фонда социального использования — промежуточный между бесплатным социальным наймом и рыночной арендой инструмент: он даёт гражданам, которым не подходит ни один из этих двух вариантов, доступное и юридически защищённое жильё на длительный срок, но без права его впоследствии приватизировать.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные вопросы
• Жилищные споры