Защита жилищных прав бывшего члена семьи собственника: возможность сохранения права пользования квартирой и оспаривания действий племянницы по выписке

Несколько лет мать проживала в квартире вместе с сыном: он был вселён в жилое помещение как член её семьи, был в нём зарегистрирован и вёл с матерью общее хозяйство. Своего жилья у сына нет. После смерти матери право собственности на эту квартиру перешло по наследству к другому родственнику, который не проживал в ней вместе с ними. Новый собственник требует, чтобы сын освободил квартиру и снялся с регистрационного учёта. Можно ли в этой ситуации сохранить право проживания и как защититься от выселения?

Здравствуйте!

Коротко: право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника обычно прекращается при смене владельца, включая переход по наследству (ч. 2 ст. 292 ГК РФ). Иногда суд сохраняет это право на срок (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ).

Ниже разберём, при каких условиях право пользования жилым помещением сохраняется за бывшим членом семьи собственника, на какой срок это возможно и что происходит с этим правом при смене владельца, в том числе при переходе имущества по наследству.

Кто считается бывшим членом семьи собственника жилого помещения?

К членам семьи собственника жилого помещения статья 31 Жилищного кодекса Российской Федерации относит проживающих совместно с ним супруга, детей и родителей. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные граждане тоже могут быть признаны членами семьи собственника — если он вселил их именно в этом качестве и они вели с ним общее хозяйство и общий бюджет. «Бывшим» член семьи становится не автоматически, а с момента прекращения семейных отношений с собственником: чаще всего это расторжение брака, но в судебной практике учитывается и фактическое прекращение семейных связей. Юридическое значение имеет основание, по которому человек оказался в жилом помещении: был ли он вселён собственником добровольно как член семьи, зарегистрирован ли по этому адресу и как долго сохранялись совместное проживание и ведение хозяйства.

Прекращается ли право пользования квартирой после развода с собственником?

По общему правилу — да. Часть 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает: с прекращением семейных отношений с собственником право пользования жилым помещением за бывшим членом его семьи не сохраняется, если стороны не договорились об ином. Это правило рассчитано в первую очередь на ситуацию развода, когда квартира остаётся в собственности одного из супругов, а второй теряет основание там оставаться. Но из этого правила есть важное исключение: если у бывшего члена семьи нет оснований пользоваться другим жилым помещением, а его имущественное положение и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют обеспечить себя иным жильём, суд вправе сохранить за ним право пользования на определённый срок. Автоматически такая защита не наступает — её нужно получить через суд, заявив встречное требование либо самостоятельный иск, если собственник уже подал иск о выселении.

На основании каких обстоятельств суд сохраняет право пользования?

Часть 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не даёт закрытого перечня, но называет ключевые критерии, которые суд оценивает в совокупности:

• отсутствие у бывшего члена семьи оснований приобретения или осуществления права пользования другим жилым помещением;
• имущественное положение бывшего члена семьи — доход, сбережения, реальная возможность приобрести или снять жильё;
• состояние здоровья, возраст, инвалидность и другие заслуживающие внимания личные обстоятельства;
• основания, на которых человек изначально был вселён в жилое помещение, и длительность проживания в нём.

Подробнее о том, какие ситуации суды признают исключениями из общего правила об утрате права пользования, разобрано в материале «Исключения из ст. 31 ЖК РФ при отсутствии у гражданина другого жилья».

На какой срок сохраняется право пользования и что происходит после?

Суд устанавливает конкретный, ограниченный по времени срок — бессрочно право пользования по этому основанию не сохраняется никогда. Длительность зависит от обстоятельств дела: суд учитывает, сколько времени реально нужно бывшему члену семьи, чтобы решить жилищный вопрос. По истечении установленного срока право пользования прекращается автоматически, если стороны не заключили новое соглашение. Если обстоятельства изменились раньше — например, бывший член семьи приобрёл другое жильё, — собственник вправе обратиться в суд с требованием прекратить право пользования досрочно.

Что происходит с правом пользования при смене собственника, в том числе по наследству?

Часть 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает общее правило: переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу — в результате продажи, дарения или наследования — сам по себе является основанием для прекращения права пользования этим помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Это касается и права, которое ранее было установлено решением суда: часть 5 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации прямо предусматривает, что до истечения назначенного судом срока право пользования бывшего члена семьи прекращается досрочно одновременно с прекращением права собственности прежнего владельца на это жилое помещение — то есть при его продаже, дарении или переходе по наследству. На практике это означает, что наследник, к которому квартира перешла после смерти прежнего собственника, по общему правилу не связан ранее вынесенным судебным решением о сохранении права пользования за бывшим членом семьи наследодателя.

Из этого правила есть самостоятельные исключения, которые действуют независимо от смены собственника. Лица, отказавшиеся в своё время от участия в приватизации жилого помещения — при условии, что на момент приватизации они имели равные права пользования им с тем, кто оформил квартиру в собственность, — сохраняют право пользования бессрочно: оно не прекращается ни при разводе, ни при последующей продаже квартиры, ни при переходе её по наследству (статья 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»; подробнее — в материале «Адвокат по гражданским делам: сохранение права пользования квартирой лицами, отказавшимися от участия в её приватизации»). Похожим образом сохраняется право пользования у лица, которому оно предоставлено завещательным отказом (статья 1137 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 33 Жилищного кодекса Российской Федерации), — такое право не прекращается автоматически при дальнейшей продаже унаследованного жилья.

Споры, в которых наследники требуют освободить жильё от родственников прежнего собственника, встречаются на практике нередко и разрешаются судом с учётом всех перечисленных оснований — пример разбора такой ситуации есть в материале «Выселение совершеннолетнего сына и несовершеннолетнего внука из дома, полученного по завещанию».

Как защитить право пользования в суде, если новый собственник требует выселения?

Если новый собственник обращается в суд с иском о признании бывшего члена семьи прежнего владельца утратившим право пользования и о выселении (часть 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации), ответчику важно активно участвовать в процессе, а не игнорировать судебные извещения. Стоит подготовить и представить суду доказательства: документы об основаниях вселения в жилое помещение, сведения о регистрации по месту жительства, о длительности проживания, об отсутствии другого пригодного для проживания жилья, а также любые письменные договорённости с прежним или новым собственником. Если есть основания полагать, что ответчик сам стал членом семьи нового собственника — например, сложились совместное проживание и общее хозяйство, — это тоже имеет значение и может быть заявлено как самостоятельный довод. Пока решение суда о выселении не вступило в законную силу, принудительное выселение не производится.

Частые вопросы

Сохраняется ли регистрация по месту жительства, если суд отказал в сохранении права пользования?

Нет. Регистрация производна от права пользования жилым помещением, а не является самостоятельным основанием для проживания. После вступления в силу решения суда о прекращении права пользования и выселении снятие с регистрационного учёта производится, в том числе на основании этого решения, без личного обращения самого гражданина.

Учитывается ли доля в праве собственности на другое жильё при решении вопроса о сохранении права пользования?

Да. Если у бывшего члена семьи есть основание пользоваться другим жилым помещением — в том числе доля в праве собственности на него, пусть и небольшая, — суд, скорее всего, расценит это как довод против сохранения права пользования спорной квартирой по части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Может ли новый собственник тоже оказаться связан правом пользования, которое суд установил в пользу бывшего члена семьи прежнего владельца?

По общему правилу — нет: часть 5 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации прямо связывает досрочное прекращение такого права с прекращением права собственности прежнего владельца. Иначе может быть, если между новым собственником и этим человеком сложились собственные семейные отношения, — тогда его положение оценивается заново, уже применительно к новому собственнику.

Кто оплачивает судебные расходы по спору о сохранении права пользования жилым помещением?

По общему правилу, установленному статьёй 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы возмещает проигравшая сторона. Если суд не отказывает в иске полностью, а сохраняет право пользования на определённый срок, расходы могут быть распределены пропорционально удовлетворённым и отклонённым требованиям.

Краткая сводка: право пользования жильём бывшего члена семьи собственника

• Смена собственника жилого помещения — продажа, дарение, наследование — по общему правилу сама по себе прекращает право пользования им у членов семьи прежнего собственника (ч. 2 ст. 292 ГК РФ).
• С прекращением семейных отношений с собственником (например, при разводе) право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи по общему правилу не сохраняется, если нет соглашения об ином (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ).
• При отсутствии у бывшего члена семьи другого жилья и с учётом его имущественного положения суд вправе сохранить право пользования, но только на определённый срок, не бессрочно (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ).
• Право пользования, установленное судом, прекращается досрочно одновременно с прекращением права собственности прежнего владельца, в том числе при переходе жилья по наследству (ч. 5 ст. 31 ЖК РФ).
• Лица, отказавшиеся от участия в приватизации жилого помещения, сохраняют право пользования им бессрочно независимо от последующей смены собственника (ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ).
• Право пользования, предоставленное завещательным отказом, тоже не прекращается автоматически при дальнейшем переходе права собственности на жильё (ст. 1137 ГК РФ, ст. 33 ЖК РФ).

Таким образом, само по себе прежнее проживание в квартире не защищает бывшего члена семьи от выселения при смене собственника — право пользования нужно либо заранее закрепить судебным решением или соглашением, либо доказывать через специальные основания вроде отказа от приватизации или завещательного отказа. Если новый собственник, включая наследника, требует освободить жильё, а другого жилья нет, не стоит затягивать с обращением к юристу и подготовкой доказательств — от этого зависит, удастся ли сохранить право пользования хотя бы на время.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные споры
• Гражданские дела