Завышенный налог на имущество организации: как оспорить ошибку в кадастровой стоимости

Коротко: если кадастровая стоимость здания или помещения завышена из-за ошибки оценки, организация вправе бесплатно исправить её через бюджетное учреждение, оспорить во внесудебном порядке или сразу подать иск в суд, а переплаченный налог на имущество — вернуть или зачесть в пределах трёх лет.

Ниже — разбор причин завышения, способов исправить или оспорить стоимость и порядка пересчёта налога.

Почему кадастровая стоимость объекта может быть завышена?

По кадастровой стоимости налог на имущество платят не все организации, а только владельцы объектов из регионального перечня — административно-деловых и торговых центров, нежилых помещений под офисы и торговлю (статья 378.2 Налогового кодекса РФ). Стоимость определяется массово, по модели с усреднёнными факторами, и нередко расходится с реальностью: в данных ЕГРН ошибаются с площадью и годом постройки, не учитывают износ здания, модель подбирает неподходящие объекты-аналоги.

Как исправить техническую ошибку без спора о рыночной стоимости?

Если завышение вызвано неверными исходными данными об объекте, а не разногласием о его рыночной цене, самый быстрый путь — статья 21 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Организация подаёт заявление об исправлении ошибки напрямую в бюджетное учреждение, проводившее оценку в регионе: отчёт независимого оценщика для этого не нужен, достаточно указать неверные сведения и приложить подтверждающие документы (технический план, выписку из ЕГРН).

Как оспорить кадастровую стоимость во внесудебном порядке?

Когда стоимость не соответствует рынку, применяются другие механизмы закона № 237-ФЗ: комиссия по рассмотрению таких споров (где она создана в регионе) либо заявление в бюджетное учреждение по статье 22.1 закона № 237-ФЗ. Оба пути не обязательны перед судом. Общий порядок, применимый и к гражданам-собственникам, разобран в материале «Как оспорить кадастровую стоимость?».

Комиссия рассматривает заявление в течение 30 дней и либо устанавливает стоимость на уровне рыночной, либо отказывает — отказ не лишает права на обращение в суд.

Когда и как обращаться в суд?

Административный иск об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной подаётся по правилам главы 25 Кодекса административного судопроизводства РФ, с учётом постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28.

• Иск подаётся в суд субъекта РФ по месту нахождения органа, утвердившего результаты оценки, либо самого объекта.
• К иску прикладываются отчёт оценщика, выписка из ЕГРН и правоустанавливающие документы.
• Суд вправе назначить судебную экспертизу отчёта, если ответчик оспаривает достоверность рыночной стоимости.
• Срок на обращение — не позднее пяти лет с даты внесения оспариваемой стоимости в ЕГРН.

С какого периода пересчитывается налог и как вернуть переплату?

Для финансового директора важнее не снижение налога «на будущее», а возврат уже переплаченного. По общему подходу налогового законодательства к пересмотренной кадастровой стоимости: если причиной был технический пересчёт ошибки, исправленная величина закрывает весь период действия ошибочной; если стоимость приведена к рыночной решением комиссии, учреждения или суда, её, как правило, применяют с начала года подачи заявления — то есть и на уже прошедшие в этом году периоды, а не только на будущее. Точную формулировку применительно к конкретному налоговому периоду стоит сверить перед подачей уточнённой декларации.

После внесения новой стоимости в ЕГРН организация подаёт уточнённую декларацию за прошедшие периоды и заявление о зачёте или возврате переплаты — в пределах трёх лет со дня уплаты налога (статья 78 Налогового кодекса РФ). Подходы к спорам по другим налогам разобраны в материале «Адвокат по налоговым спорам: налог на прибыль организаций».

Частые вопросы

Нужно ли платить налог по старой стоимости, пока идёт спор?

Да, пока новая стоимость не внесена в ЕГРН. Переплата возвращается или засчитывается уже после вступления решения в силу.

Обязательно ли сначала идти в комиссию, а не в суд?

Нет. Обращение в комиссию или бюджетное учреждение по статье 22.1 закона № 237-ФЗ — не обязательный досудебный порядок, организация вправе сразу подать иск.

В какой срок нужно успеть подать иск?

Не позднее пяти лет с даты внесения оспариваемой кадастровой стоимости в ЕГРН (часть 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ).

Краткая сводка: как бизнесу снизить завышенный налог на имущество

• Кадастровая стоимость — налоговая база только для объектов из перечня по статье 378.2 Налогового кодекса РФ.
• Техническую ошибку исправляет бюджетное учреждение бесплатно по статье 21 закона № 237-ФЗ, без отчёта оценщика.
• Спор о рыночной стоимости решается через комиссию, учреждение по статье 22.1 закона № 237-ФЗ или сразу в суде по главе 25 КАС РФ.
• Срок на иск — пять лет с даты внесения оспариваемой стоимости в ЕГРН.
• Переплату возвращают или засчитывают в пределах трёх лет по статье 78 Налогового кодекса РФ.

Таким образом, завышенная кадастровая стоимость — не повод переплачивать налог на имущество годами: в зависимости от причины расхождения организация может бесплатно исправить ошибку через бюджетное учреждение, оспорить стоимость во внесудебном порядке или обратиться в суд, а затем вернуть или зачесть переплату за прошлые периоды в пределах установленного срока.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Г)

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Налоговые споры
• Услуги в области недвижимости и строительства