Адвокат по гражданским делам: возможно ли признать нежилое помещение аварийным и в каком порядке?

Коротко: Отдельного закона о признании нежилого помещения аварийным нет. Применяется статья 55.26-1 Градостроительного кодекса РФ, а пока Правительство РФ не утвердило свой порядок — по аналогии правила для жилых домов; при отказе органа вопрос решает суд.

Ниже приведён подробный разбор оснований, порядка обследования и практических шагов для собственника нежилого помещения.

Есть ли отдельный закон о признании нежилого помещения аварийным?

Прямого закона, который регулировал бы именно признание нежилого помещения аварийным, в российском праве нет. Гражданский кодекс РФ такие отношения отдельно не описывает, поэтому по общему правилу применяется аналогия закона: согласно пункту 1 статьи 6 ГК РФ, если отношения прямо не урегулированы законодательством и нет применимого обычая, к ним применяются нормы, регулирующие сходные отношения.

Ближе всего к теме — статья 55.26-1 Градостроительного кодекса РФ, введённая Федеральным законом от 30.12.2021 № 447-ФЗ: она устанавливает общий порядок признания аварийным и подлежащим сносу или реконструкции объекта капитального строительства, то есть здания или сооружения в целом, включая нежилые. Порядок и основания этой процедуры должно было утвердить Правительство РФ (часть 4 статьи 55.26-1 ГрК РФ), но соответствующее постановление до сих пор не принято: пока оно не издано, признание объектов капитального строительства аварийными идёт без учёта положений статьи 55.26-1 (часть 3 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2021 № 447-ФЗ).

Из-за этого пробела суды по аналогии применяют к нежилым помещениям жилищное законодательство — правила о признании аварийным многоквартирного дома. Такой подход устоялся в практике арбитражных судов и судов общей юрисдикции: постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 06.04.2021 по делу № А59-2989/2020 (определением Верховного Суда РФ от 09.08.2021 № 303-ЭС21-12506 отказано в передаче дела для пересмотра), постановление Арбитражного суда Уральского округа от 28.01.2022 по делу № А50-4400/2021 (определением Верховного Суда РФ от 23.05.2022 № 309-ЭС22-6969 отказано в передаче дела для пересмотра), определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 10.02.2022 № 88-1768/2022.

По каким признакам нежилое здание признают аварийным?

Единого перечня признаков аварийности именно для нежилых объектов нет — критерии определяются техническим обследованием и по аналогии с правилами для многоквартирных домов. Пункт 34 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утверждённого постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, относит к основаниям признания дома аварийным:

• разрушение, повреждения или деформации несущих строительных конструкций, свидетельствующие об исчерпании несущей способности и опасности обрушения дома;
• крены дома или отдельных конструкций, которые могут вызвать потерю устойчивости.

Для нежилого здания или сооружения вне многоквартирного дома вывод об аварийности делает специализированная организация по результатам обследования фактического состояния объекта — это прямо следует из части 1 статьи 55.26-1 ГрК РФ. На практике оцениваются те же по существу инженерные признаки: степень физического износа несущих и ограждающих конструкций, наличие трещин, деформаций и прогибов, соответствие объекта действующим строительным, санитарным и противопожарным нормам.

Кто принимает решение и кто проводит обследование?

Решение о признании объекта капитального строительства аварийным принимает уполномоченный орган — конкретный орган зависит от того, кому принадлежит объект (часть 3 статьи 55.26-1 ГрК РФ):

Само обследование объекта проводит не орган власти, а специализированная организация: по общему принципу, заложенному в части 4 статьи 55.26-1 ГрК РФ, к такой работе привлекается юридическое лицо — член саморегулируемой организации, имеющий право на обследование несущих и ограждающих конструкций зданий. Для случаев, когда признание объекта аварийным нужно для комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления, действует отдельный порядок — Положение, утверждённое постановлением Правительства РФ от 17.05.2017 № 577 «Об утверждении Положения о признании объектов капитального строительства, за исключением многоквартирных домов, аварийными и подлежащими сносу в целях принятия решения о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления». Для остальных нежилых объектов на практике применяется порядок по аналогии с жилищным законодательством, описанный выше.

Что делать, если орган отказал признать помещение аварийным?

Если уполномоченный орган отказывается признать нежилое здание или помещение аварийным либо вообще не отвечает на обращение, решение или бездействие можно оспорить в суде. Практика подтверждает, что нежилое здание может быть признано аварийным и подлежащим сносу непосредственно судебным решением: постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 31.01.2022 № Ф06-13357/2021 по делу № А57-6663/2021, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15.11.2019 № Ф06-42368/2018.

У собственника есть два пути: административный иск об оспаривании решения или бездействия органа власти (глава 22 Кодекса административного судопроизводства РФ) либо, если вопрос об аварийности объекта — часть более широкого гражданско-правового или экономического спора, самостоятельное требование о признании объекта аварийным в рамках гражданского или арбитражного дела.

Какие последствия ждут собственника после признания помещения аварийным?

Признание нежилого здания или помещения аварийным само по себе не лишает собственника права собственности, но меняет его обязанности и риски.

По аналогии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ и разъяснением, данным в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», собственнику может быть предъявлено требование снести или реконструировать аварийный объект в разумный срок за собственный счёт.

Если решение об аварийности связано с изъятием объекта для государственных или муниципальных нужд — например, в рамках комплексного развития территории, — у собственника нежилого помещения возникает право на возмещение стоимости изымаемого имущества и убытков, причинённых изъятием. Общий механизм такого возмещения для аналогичных случаев с жилыми помещениями подробно разобран в материале «Адвокат по жилищным спорам: изъятие жилого помещения для государственных и муниципальных нужд».

Таким образом, признание нежилого помещения аварийным идёт не по отдельному закону, а по статье 55.26-1 Градостроительного кодекса РФ и — пока Правительство РФ не утвердило собственный порядок — по аналогии с правилами для жилых домов; решение принимает уполномоченный орган, а при отказе или бездействии вопрос решает суд.

Частые вопросы

Может ли собственник сам инициировать признание своего нежилого помещения аварийным?

Да. На практике именно собственник или иной законный владелец чаще всего обращается в уполномоченный орган с заявлением и техническим заключением о состоянии объекта — например, чтобы обосновать снос перед новым строительством. Уполномоченный орган вправе и сам инициировать обследование, если ему стало известно об аварийном состоянии здания.

Распространяются ли на нежилые помещения государственные программы переселения из аварийного жилья?

Нет. Региональные адресные программы переселения, работающие в том числе через Федеральный закон от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», рассчитаны на собственников и нанимателей жилых помещений. Судьба нежилых помещений в доме, признанном аварийным, и вопрос компенсации их собственникам решаются отдельно — подробнее в материале «Адвокат по жилищным делам: какие выплаты при сносе жилья?».

Сколько времени занимает признание нежилого объекта аварийным?

Единого законодательного срока для всех случаев нет. Для процедуры в целях комплексного развития территории действуют собственные сроки по Положению, утверждённому постановлением Правительства РФ от 17.05.2017 № 577; в остальных случаях срок зависит от продолжительности технического обследования и внутреннего регламента органа власти, а при обращении в суд — от процессуальных сроков рассмотрения дела.

Можно ли оспорить уже принятое решение о признании объекта аварийным?

Да. Решение уполномоченного органа — это ненормативный акт, который собственник или иное заинтересованное лицо вправе оспорить в суде, в том числе ссылаясь на нарушения при проведении обследования или на несоответствие вывода фактическому состоянию объекта.

Краткая сводка: как признать нежилое помещение аварийным

• Отдельного закона о признании нежилого помещения аварийным нет — применяется аналогия закона (пункт 1 статьи 6 ГК РФ).
• Общий порядок признания объекта капитального строительства аварийным устанавливает статья 55.26-1 Градостроительного кодекса РФ, но порядок Правительства РФ по части 4 этой статьи до сих пор не утверждён (часть 3 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2021 № 447-ФЗ).
• Для комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления применяется Положение, утверждённое постановлением Правительства РФ от 17.05.2017 № 577.
• В остальных случаях суды по аналогии применяют жилищное законодательство — часть 4 статьи 15 Жилищного кодекса РФ и Положение, утверждённое постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.
• Решение принимает уполномоченный орган — федеральный, региональный или чаще всего орган местного самоуправления (часть 3 статьи 55.26-1 ГрК РФ); при отказе или бездействии вопрос решает суд.
• Признание объекта аварийным влечёт обязанность снести или реконструировать его в разумный срок за счёт собственника, а при изъятии для государственных или муниципальных нужд — право на возмещение (по аналогии с частью 10 статьи 32 ЖК РФ и пунктом 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14).

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Услуги в области недвижимости и строительства
• Гражданские дела
• Жилищные вопросы