Нежилое помещение возможно признать аварийным в порядке, установленном для признания аварийными жилых помещений.
Действующее законодательство напрямую не устанавливает возможность признания нежилых помещений аварийными, что не исключает необходимости такого признания в случае, если технические характеристики такого помещения соответствуют аварийному состоянию.
В п. 1 ст. 6 ГК РФ указано, что в случаях, когда предусмотренные п. п. 1 и 2 ст. 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Поскольку действующее гражданское законодательство не содержит норм, регламентирующих порядок признания нежилых помещений аварийными, а также порядок изъятия находящихся в собственности нежилых помещений при признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, то в данном случае подлежит применению жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения по изъятию жилых помещений.
Данный правовой подход является устоявшимся в судебной практике (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 06.04.2021 по делу N А59-2989/2020 (Определением Верховного Суда РФ от 09.08.2021 N 303-ЭС21-12506 отказано в передаче дела для пересмотра в порядке кассационного производства данного Постановления), Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 28.01.2022 по делу N А50-4400/2021 (Определением Верховного Суда РФ от 23.05.2022 N 309-ЭС22-6969 отказано в передаче дела для пересмотра в порядке кассационного производства данного Постановления), Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 10.02.2022 N 88-1768/2022).
Согласно ч. 4 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.
В отношении многоквартирных жилых домов такие основания и порядок установлены разд. III и IV Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утв. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (далее — Положение).
В п. 34 Положения указано, что одним из оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является аварийное техническое состояние его несущих строительных конструкций (конструкции) или многоквартирного дома в целом, характеризующееся их разрушением либо повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения многоквартирного дома, и (или) кренами, которые могут вызвать потерю устойчивости многоквартирного дома.
В случае если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, жилые помещения, расположенные в таком многоквартирном доме, являются непригодными для проживания.
Согласно п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» судам следует учитывать, что в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является по общему правилу основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
Собственникам нежилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу (реконструкции), может быть возмещена стоимость изымаемого помещения. Например, в соответствии с Мероприятием 2.4 Государственной программы города Москвы «Жилище», утв. Постановлением Правительства Москвы от 27.09.2011 N 454-ПП, осуществляется выплата компенсаций собственникам нежилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу (реконструкции), стоимости изымаемого помещения и убытков, причиненных изъятием для государственных нужд недвижимого имущества.
Возмещение собственникам нежилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу (реконструкции), стоимости изымаемого помещения предусмотрено Приложением 1 к Закону г. Москвы от 24.11.2021 N 33 «О бюджете города Москвы на 2022 год и плановый период 2023 и 2024 годов».
К правоотношениям, касающимся признания аварийным нежилого помещения, могут быть применены также нормы, регулирующие порядок признания аварийным объекта капитального строительства.
В силу ч. 1, 3 ст. 55.26-1 ГрК РФ признание объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется по результатам обследования его фактического состояния и (или) территории, на которой расположен такой объект капитального строительства.
Решение о признании объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу или реконструкции принимается:
- уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в случае, если объект капитального строительства находится в собственности РФ;
- уполномоченным органом государственной власти субъекта РФ в случае, если объект капитального строительства находится в собственности субъекта РФ;
- уполномоченным органом местного самоуправления — во всех иных случаях.
Также нежилое здание может быть признано аварийным и подлежащим сносу по решению суда (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 31.01.2022 N Ф06-13357/2021 по делу N А57-6663/2021, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15.11.2019 N Ф06-42368/2018).
Согласно ч. 4 ст. 55.26-1 ГрК РФ порядок и основания признания объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу или реконструкции устанавливаются Правительством РФ. Указанный порядок в том числе должен предусматривать:
1) порядок принятия уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным органом государственной власти субъекта РФ, уполномоченным органом местного самоуправления решения о создании межведомственной комиссии в целях проведения оценки фактического состояния объекта капитального строительства и (или) территории, на которой расположен такой объект, порядок формирования указанной комиссии, порядок проведения ее заседаний и порядок оформления ее решений;
2) порядок проведения обследования объекта капитального строительства и (или) территории, на которой расположен такой объект, порядок оценки фактического состояния таких объекта и (или) территории (в том числе посредством привлечения на основании государственного или муниципального контракта, заключенного в соответствии с законодательством РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных или муниципальных нужд, юридического лица, являющегося членом саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, выполняющих инженерные изыскания и имеющих право на осуществление работ по обследованию состояния грунтов оснований объектов капитального строительства, их строительных конструкций, работ по обследованию элементов ограждающих и несущих конструкций объекта капитального строительства, необходимых для принятия решения о признании объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу или реконструкции);
3) порядок уведомления собственника объекта капитального строительства, собственников помещений в нем, лица, владеющего объектом капитального строительства, помещением в нем на ином законном основании, о рассмотрении вопроса о признании такого объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
4) порядок и сроки принятия решения о признании объекта капитального строительства аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
В настоящее время данный порядок не утвержден, в связи с чем до его утверждения признание объектов капитального строительства аварийными и подлежащими сносу или реконструкции осуществляется без учета положений, предусмотренных ст. 55.26-1 ГрК РФ (ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2021 N 447-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Вместе с тем аналогичные правоотношения урегулированы Положением о признании объектов капитального строительства, за исключением многоквартирных домов, аварийными и подлежащими сносу в целях принятия решения о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.05.2017 N 577.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».
Материал статьи взят из открытых источников
Дата актуальности материала: 14.01.2023
