Адвокат по жилищным делам: какие выплаты при сносе жилья?

Добрый день. Предстоит снос дома для постройки автодороги. Жильё оценили, а после оценки добавили, что положены ещё и социальные выплаты, если под снос попадает единственное жильё. Есть ли такой закон?

Здравствуйте!

Коротко: федерального закона, который давал бы собственнику дополнительную социальную выплату только за то, что изымаемое жильё единственное, нет. При изъятии для государственных или муниципальных нужд положено возмещение по части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ — рыночная стоимость жилья, доли в общем имуществе и земельном участке плюс все убытки. Дополнительные меры поддержки возможны лишь по региональным программам.

Ниже приведён подробный разбор: на каком основании жильё изымают под строительство автомобильной дороги, из чего складывается возмещение, в какие сроки проходит процедура, как оспорить размер выплаты и чем изъятие для государственных нужд отличается от расселения аварийного дома и комплексного развития территории, где дополнительные выплаты действительно встречаются.

Есть ли закон о социальных выплатах, если под снос попадает единственное жильё?

Общего федерального правила, по которому собственнику единственного жилья при изъятии для государственных или муниципальных нужд полагалась бы отдельная социальная выплата сверх возмещения, законодательство не содержит. Ни Жилищный кодекс РФ, ни Земельный кодекс РФ, ни Гражданский кодекс РФ такой доплаты не предусматривают: закон исходит из того, что возмещение и так должно быть равноценным, то есть полностью покрывать стоимость утраченного имущества и все вызванные изъятием убытки. Это прямо следует из части 3 статьи 35 Конституции РФ: принудительное отчуждение имущества для государственных нужд допускается только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Факт того, что изымаемая квартира или дом — единственное жильё, в федеральном законе учитывается, но иначе. Во-первых, по части 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ за прежним собственником по его заявлению сохраняется право пользования изымаемым помещением на срок не более шести месяцев после получения возмещения, если других жилых помещений в собственности у него нет и соглашением не установлено иное. Во-вторых, часть 8.1 статьи 32 Жилищного кодекса РФ разрешает органам государственной власти субъекта РФ устанавливать дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями — но только для собственников в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, и только при отсутствии у них иного пригодного для проживания жилья. К изъятию исправного дома под автомобильную дорогу эта норма не относится.

Отсюда практический вывод: слова оценщика или сотрудника уполномоченного органа о «социальных выплатах» могут означать не федеральную гарантию, а региональную или муниципальную программу. Такие программы действительно существуют в ряде субъектов РФ и муниципальных образований, они финансируются из соответствующих бюджетов и устанавливают собственные условия — категории получателей, размер доплаты, требования к отсутствию другого жилья. Проверять их нужно адресно, а не по общим рассуждениям.

• Обратитесь письменно в орган, принявший решение об изъятии (он указан в уведомлении), с вопросом, предусмотрены ли для Вашего случая дополнительные меры поддержки и каким актом.
• Запросите у органа исполнительной власти субъекта РФ, отвечающего за жилищную политику, перечень действующих региональных программ, под которые может подпадать изымаемый объект.
• Уточните в администрации муниципального образования, принята ли муниципальная программа по переселению или поддержке граждан при изъятии недвижимости.
• Просите ссылку на конкретный нормативный акт и его реквизиты: устная информация о «положенных выплатах» правового значения не имеет и в соглашение сама по себе не попадёт.
• Всё, о чём договорились, фиксируйте в соглашении об изъятии — именно оно определяет размер и условия выплаты.

Конкретные суммы и реквизиты региональных актов в статье мы намеренно не приводим: они различаются от субъекта к субъекту и меняются вместе с бюджетами, поэтому единственный надёжный источник — официальный ответ уполномоченного органа и текст самой программы.

На каком основании дом изымают под строительство автомобильной дороги?

Строительство и реконструкция автомобильной дороги — одно из оснований изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Статья 49 Земельного кодекса РФ допускает изъятие в исключительных случаях, связанных со строительством и реконструкцией объектов федерального, регионального или местного значения, к числу которых прямо отнесены автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения, — и только при условии, что других возможных вариантов размещения такого объекта нет. Дорожная деятельность и деление дорог по значению определены Федеральным законом от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Изымается при этом в первую очередь земельный участок, а жилой дом или квартира — вслед за ним. Механизм описан в статье 279 Гражданского кодекса РФ и статье 32 Жилищного кодекса РФ: жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором оно расположено или расположен многоквартирный дом с этим помещением, для государственных или муниципальных нужд. Сама процедура при этом идёт по правилам, установленным для изъятия земельных участков, — это глава VII.1 Земельного кодекса РФ, статьи 56.2–56.11 (часть 2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).

Решение об изъятии принимает уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления — в зависимости от того, для чьих нужд изымается участок и к какому уровню отнесена дорога (статья 56.2 Земельного кодекса РФ). Произвольным такое решение быть не может: по статье 56.3 Земельного кодекса РФ изъятие для размещения объекта допускается, если он предусмотрен документами территориального планирования и утверждённой документацией по планировке территории. Подробнее общий порядок мы разбирали в материале Адвокат по жилищным спорам: порядок изъятия жилого помещения для государственных и муниципальных нужд.

Из чего складывается возмещение и можно ли получить квартиру вместо денег?

Состав возмещения задан частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ и статьёй 56.8 Земельного кодекса РФ, а для убытков и упущенной выгоды — ещё и статьёй 281 Гражданского кодекса РФ. Это не только цена квадратных метров: закон требует включить в выплату всё, что собственник теряет и вынужденно тратит из-за изъятия. Если оценщик посчитал только рыночную стоимость дома, возмещение неполно, и это самостоятельное основание для возражений на проект соглашения.

• Рыночная стоимость самого жилого помещения — дома или квартиры (часть 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).
• Рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учётом доли собственника в праве общей собственности на него.
• Рыночная стоимость земельного участка под домом — для квартиры это доля в праве общей собственности на участок, для индивидуального дома участок оценивается как самостоятельный объект (статья 56.8 Земельного кодекса РФ).
• Убытки от изменения места проживания и от переезда.
• Расходы на временное пользование другим жилым помещением до приобретения нового в собственность.
• Расходы на поиск другого жилого помещения для приобретения права собственности на него.
• Расходы на оформление права собственности на другое жильё.
• Убытки от досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода — например, при действующем договоре найма изымаемого жилья.

Рыночная стоимость определяется по правилам Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» на основании отчёта оценщика, которого привлекает уполномоченный орган. При этом статья 56.8 Земельного кодекса РФ прямо исключает из расчёта то, что появилось на участке уже после уведомления собственника о принятом решении об изъятии: новые постройки, неотделимые улучшения и сделки, совершённые после этого момента, в возмещение не попадут. Та же логика заложена в части 5 статьи 32 Жилищного кодекса РФ — собственник до заключения соглашения вправе пользоваться жильём и вкладываться в него, но несёт риск того, что затраты, значительно увеличивающие стоимость помещения, ему не компенсируют.

Что касается квартиры вместо денег, то по части 8 статьи 32 Жилищного кодекса РФ по соглашению с собственником ему может быть предоставлено взамен изымаемого другое жилое помещение с зачётом его стоимости при определении размера возмещения. Ключевое слово — «по соглашению»: при изъятии для государственных нужд общего характера, включая строительство дороги, это право сторон договориться, а не обязанность органа предоставить жильё. Если стоимость предоставляемой квартиры ниже возмещения, разницу доплачивают собственнику; если выше — доплачивает собственник, и такое условие тоже фиксируется в соглашении. Требовать предоставления жилья через суд, когда орган настаивает на денежной выплате, оснований, как правило, нет — по прямому указанию закона предоставление другого помещения возможно именно по соглашению. Иначе устроено расселение аварийного фонда, о чём ниже.

Как проходит изъятие и в какие сроки?

Порядок изъятия жёстко формализован главой VII.1 Земельного кодекса РФ. Для собственника важно понимать, на каком шаге он находится: от этого зависит, что именно можно сделать — возражать на оценку, требовать дополнить состав убытков или уже готовиться к судебному спору.

1. Уполномоченный орган выявляет правообладателей изымаемой недвижимости и размещает сообщение о планируемом изъятии (статья 56.5 Земельного кодекса РФ).
2. Принимается решение об изъятии земельного участка и расположенных на нём объектов недвижимости, копия решения направляется правообладателям (статья 56.6 Земельного кодекса РФ).
3. Организуется оценка изымаемого имущества и убытков, готовится отчёт оценщика и проект соглашения об изъятии (статья 56.7 Земельного кодекса РФ).
4. Собственнику направляется уведомление о принятом решении и проект соглашения об изъятии недвижимости (часть 4 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, статья 56.10 Земельного кодекса РФ).
5. Собственник подписывает соглашение, направляет протокол разногласий с обоснованием иного размера возмещения либо отказывается от подписания.
6. Если соглашение не подписано, уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о принудительном изъятии; в суде разрешается и спор о размере возмещения (часть 9 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, статья 282 Гражданского кодекса РФ).
7. Возмещение выплачивается, права на изымаемый объект прекращаются, и только после этого происходит переход прав (статья 56.11 Земельного кодекса РФ).

Отдельно подчеркнём принцип, который часто спасает собственника от спешки: принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, часть 3 статьи 35 Конституции РФ). Это значит, что сначала деньги — потом освобождение жилья, а не наоборот. Требования «съехать до конца месяца, а расчёт позже» законных оснований не имеют, если только собственник сам не согласовал такой порядок в соглашении. Практический вопрос о том, когда именно поступают деньги после судебного акта, мы разбирали в материале В какие сроки выплачивают возмещение за изъятое аварийное жильё после решения суда?.

Как оспорить размер возмещения и добиться судебной экспертизы?

Несогласие с оценкой — самая частая причина, по которой соглашение об изъятии не подписывается. Закон такой спор допускает: по статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ спор о достоверности величины рыночной стоимости, определённой в отчёте оценщика, подлежит рассмотрению судом. Отдельного иска для этого подавать обычно не требуется — размер возмещения определяется судом в том же деле о принудительном изъятии, которое инициирует уполномоченный орган, а собственник заявляет свои возражения и встречные расчёты.

1. Не подписывайте соглашение «как есть», если считаете сумму заниженной: подписанное соглашение закрывает спор о размере возмещения.
2. Направьте в уполномоченный орган письменные возражения или протокол разногласий с указанием, какие позиции не учтены — доля в земельном участке, убытки от переезда, аренда жилья на переходный период, расходы на оформление права собственности.
3. Запросите копию отчёта об оценке и проверьте его: дату оценки, состав объектов, подобранные аналоги, учтён ли земельный участок и общее имущество дома.
4. Закажите альтернативный отчёт независимого оценщика — он послужит доказательством и обоснует ходатайство об экспертизе.
5. В судебном процессе заявите ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы (статья 79 Гражданского процессуального кодекса РФ), предложив вопросы эксперту и конкретное экспертное учреждение.
6. Учтите распределение расходов: экспертизу предварительно оплачивает сторона, заявившая ходатайство (статья 96 Гражданского процессуального кодекса РФ), а по итогам дела расходы возмещаются по правилам статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются по месту нахождения этого имущества — это исключительная подсудность по статье 30 Гражданского процессуального кодекса РФ. Разъяснения о применении статьи 32 Жилищного кодекса РФ, в том числе о том, что в возмещение включаются все причинённые собственнику убытки, даны в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации». Отдельно решение об изъятии можно оспорить как ненормативный акт в течение трёх месяцев со дня уведомления (статья 56.6 Земельного кодекса РФ) — но такой спор имеет смысл, когда нарушена сама процедура: изъятие не предусмотрено документами планировки, решение принято неуполномоченным органом, собственника не уведомили.

Чем изъятие для госнужд отличается от расселения аварийного жилья и КРТ?

Три эти процедуры внешне похожи — дом сносят, жильцы переезжают, — но регулируются разными нормами, и объём гарантий у них различается. Именно из-за смешения понятий и возникает представление, будто «за единственное жильё что-то доплачивают»: дополнительные меры поддержки действительно предусмотрены, но в аварийном расселении и при комплексном развитии территории, а не при изъятии участка под дорогу.

Разница в главном. При изъятии под дорогу дом не аварийный, он изымается ради публичного объекта, и закон гарантирует эквивалент в деньгах. При расселении аварийного фонда основанием служит признание дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции: тогда орган, принявший такое решение, сначала требует от собственников снести или реконструировать дом в разумный срок, а при неисполнении изымает участок и каждое помещение в доме (часть 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ). Если аварийный дом включён в региональную адресную программу переселения, принятую в рамках Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ, собственник вправе выбрать способ обеспечения своих прав — денежное возмещение или предоставление другого жилого помещения; такой подход закреплён в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утверждённом Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014.

Комплексное развитие территории — третий, самый новый механизм: решение о КРТ жилой застройки принимается по главе 10 Градостроительного кодекса РФ, и в него могут попасть дома, не признанные аварийными, но соответствующие установленным критериям. Здесь собственнику по его заявлению предоставляется равнозначное жилое помещение взамен изымаемого, а закон субъекта РФ может предусмотреть дополнительные гарантии. Если Ваш дом попал именно под расселение аварийного фонда, полезен разбор Как переселиться из аварийного жилья?. Проверить, по какой процедуре изымают Ваше жильё, можно по тексту решения об изъятии: в нём указываются основание, цель изъятия и принявший орган.

Что положено нанимателям по договору социального найма?

У нанимателя муниципальной или государственной квартиры логика другая: он не собственник, поэтому денежное возмещение ему не выплачивается — вместо этого предоставляется другое жильё. Основания выселения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма перечислены в статье 85 Жилищного кодекса РФ; снос дома и изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд входят в этот перечень. По статье 86 Жилищного кодекса РФ, если дом с занимаемым по социальному найму помещением подлежит сносу, другое благоустроенное жильё выселяемым гражданам предоставляет орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение о сносе. Статья 87 Жилищного кодекса РФ распространяет то же правило на случаи, когда помещение переводится в нежилое или признано непригодным для проживания, а статья 88 Жилищного кодекса РФ — на выселение на время капитального ремонта или реконструкции дома.

Требования к предоставляемому жилью установлены статьёй 89 Жилищного кодекса РФ. Это тот минимум, ниже которого опускаться нельзя, и именно по нему проверяют предложенный вариант.

• Жильё должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населённого пункта.
• Оно должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению — не по числу проживающих и не по норме предоставления.
• Оно должно отвечать установленным требованиям и находиться в границах того же населённого пункта; в другом населённом пункте — только с письменного согласия нанимателя.
• Если наниматель занимал отдельную квартиру или не менее чем две комнаты, ему предоставляется соответственно квартира или жильё, состоящее из того же числа комнат.

Важный практический момент: предоставление жилья при сносе носит компенсационный характер, поэтому нуждаемость в улучшении жилищных условий здесь не учитывается — площадь не увеличивают «по норме», но и уменьшать её нельзя, а условия проживания не должны ухудшиться. Такое толкование статей 85–89 Жилищного кодекса РФ дано в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14. Если наниматель состоит на учёте нуждающихся, при переселении он с этого учёта не снимается и сохраняет право на улучшение жилищных условий в общем порядке.

Частые вопросы

Можно ли отказаться от изъятия и остаться в доме?

Полностью заблокировать изъятие отказом от подписания соглашения нельзя: при соблюдённой процедуре уполномоченный орган обращается в суд с иском о принудительном изъятии (часть 9 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, статья 282 Гражданского кодекса РФ). Но отказ сохраняет за Вами спор о размере возмещения, и суд определяет выплату с учётом экспертизы. Оспаривать имеет смысл сумму и процедуру, а не сам факт изъятия.

Нужно ли платить НДФЛ с полученного возмещения?

Налоговый кодекс РФ предусматривает имущественный налоговый вычет в размере выкупной стоимости земельного участка и расположенного на нём объекта недвижимости, полученной при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд (статья 220 Налогового кодекса РФ). Порядок его применения и необходимость подавать декларацию зависят от конкретных обстоятельств, поэтому расчёт лучше согласовать с налоговым органом заранее.

Что будет с ипотекой, если изымают заложенную квартиру?

Убытки от досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами прямо включены в состав возмещения частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, поэтому связанные с досрочным погашением кредита потери должны быть учтены при расчёте. О наличии залога следует письменно сообщить уполномоченному органу до подписания соглашения и привлечь банк к согласованию порядка расчётов.

Стоит ли делать ремонт или пристройку, пока идёт процедура?

Вкладываться в изымаемое жильё после получения уведомления рискованно. По части 5 статьи 32 Жилищного кодекса РФ собственник несёт риск отнесения на него затрат по вложениям, значительно увеличивающим стоимость помещения, а статья 56.8 Земельного кодекса РФ исключает из расчёта возмещения то, что создано после уведомления о решении об изъятии. Текущее содержание жилья при этом никто не запрещает.

Успеют ли выселить раньше, чем выплатят деньги?

Нет. Принудительное изъятие допускается только при предварительном и равноценном возмещении (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, часть 3 статьи 35 Конституции РФ), а переход прав происходит после выплаты (статья 56.11 Земельного кодекса РФ). Если жильё единственное, по заявлению прежнего собственника за ним сохраняется право пользования до шести месяцев после получения возмещения.

Краткая сводка: какие выплаты положены при сносе жилья под автодорогу

• Отдельной федеральной социальной выплаты за то, что изымаемое жильё единственное, закон не устанавливает: гарантировано равноценное возмещение (часть 3 статьи 35 Конституции РФ, часть 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).
• В возмещение входят рыночная стоимость жилья, доли в общем имуществе и земельном участке, а также все убытки — переезд, аренда жилья на переходный период, поиск и оформление нового жилья, упущенная выгода (часть 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, статья 56.8 Земельного кодекса РФ, статья 281 Гражданского кодекса РФ).
• Изъятие под автомобильную дорогу проводится по статье 49 и главе VII.1 Земельного кодекса РФ (статьи 56.2–56.11) с учётом Федерального закона от 08.11.2007 № 257-ФЗ; решение об изъятии действует три года и обжалуется в суд в течение трёх месяцев со дня уведомления (статья 56.6 Земельного кодекса РФ).
• Другое жильё вместо денег при изъятии для госнужд предоставляется только по соглашению с зачётом стоимости (часть 8 статьи 32 Жилищного кодекса РФ); иск о принудительном изъятии возможен не ранее трёх месяцев со дня получения проекта соглашения (часть 9 статьи 32 Жилищного кодекса РФ).
• Дополнительные меры поддержки федеральный закон допускает для аварийного фонда (часть 8.1 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, Федеральный закон от 21.07.2007 № 185-ФЗ) и для комплексного развития территорий (глава 10 Градостроительного кодекса РФ) — их наличие проверяется в уполномоченном органе и в программе субъекта РФ.
• Нанимателям по договору социального найма вместо возмещения предоставляется благоустроенное жильё, равнозначное по общей площади и в границах того же населённого пункта (статьи 85–89 Жилищного кодекса РФ, постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14).

Таким образом, отдельного закона о социальной выплате собственнику единственного жилья при изъятии для государственных нужд нет: Ваша защита — это полнота и равноценность возмещения по части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ и статье 56.8 Земельного кодекса РФ. Запросите письменно у органа, принявшего решение об изъятии, ссылку на конкретную региональную или муниципальную программу, если Вам о ней говорили; получите и проверьте отчёт об оценке; не подписывайте соглашение, пока в нём не учтены доля в земельном участке и все убытки, а при заниженной сумме заявляйте в суде ходатайство о судебной оценочной экспертизе.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Адвокат по жилищным делам
• Жилищные споры
• Земельные споры