Нотариальное согласие супруга обязательно закон требует только в двух случаях: если сделка совершается с недвижимостью из совместной собственности, и если сама сделка подлежит нотариальному удостоверению и (или) государственной регистрации. В остальных случаях согласие второго супруга презюмируется, отдельный документ не нужен. Ниже — разбор норм, конкретных случаев и последствий для сторон сделки.
Правовая основа: пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ
По пункту 2 статьи 35 Семейного кодекса РФ для большинства сделок согласие другого супруга предполагается по умолчанию. Исключение — пункт 3 той же статьи: он называет два типа сделок, для которых обязательно именно нотариально удостоверенное согласие, — сделки с недвижимостью и сделки, требующие нотариального удостоверения и (или) госрегистрации. Отсутствие такого согласия — не формальность, а самостоятельное основание для оспаривания сделки.
В каких случаях согласие обязательно
К сделкам с недвижимостью, для которых требуется согласие, относятся продажа, дарение и мена квартиры, дома, земельного участка, если объект приобретен в браке. Отдельно закон выделяет ипотеку (залог) такой недвижимости: банки также требуют согласие супруга залогодателя, поскольку договор ипотеки подлежит госрегистрации. Продажа жилого помещения имеет и свою специфику формы договора по статье 558 Гражданского кодекса РФ.
Вторая группа — сделки, для которых нотариальная форма или госрегистрация обязательны в силу их предмета, а не потому, что это недвижимость. Например, договор аренды недвижимости на срок от года подлежит регистрации по статье 609 Гражданского кодекса РФ, и, если имущество совместное, нужно согласие. Форму сделки нотариус проверяет сам и потребует согласие, если оно необходимо.
Когда согласие не требуется
Правило пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ распространяется только на общее имущество. Если недвижимость относится к личной собственности одного из супругов, согласие не требуется вовсе. По статье 36 Семейного кодекса РФ личной собственностью признается имущество, принадлежавшее супругу до брака, а также полученное в браке в дар, по наследству или по иным безвозмездным сделкам — а также купленное на личные средства супруга, что при споре придется доказывать документально.
Отдельное основание — брачный договор. Если им установлен иной режим имущества (раздельная или долевая собственность на конкретные объекты), правило о согласии к этому имуществу не применяется. Заключение и содержание брачного договора регулируют статьи 40 и 42 Семейного кодекса РФ. Проверка режима по брачному договору — обязательный шаг перед сделкой, если о нем известно сторонам.
Что грозит, если согласие не получено
Последствия отсутствия обязательного согласия установлены тем же пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ: супруг, чье согласие не получено, вправе требовать признания сделки недействительной в суде. Срок для обращения — один год со дня, когда супруг узнал или должен был узнать о сделке, а не со дня самой сделки. Верховный Суд РФ в определении Судебной коллегии по гражданским делам от 27.01.2026 № 20-КГ25-8-К5 подчеркнул: этот срок течет для каждого супруга индивидуально и не прерывается обращением в суд другого супруга.
Конституционный Суд РФ в постановлении от 13.07.2021 № 35-П уточнил границы этого права: если недвижимость отчуждена без согласия супруга, а затем перепродана лицу, добросовестно полагавшемуся на данные ЕГРН, истребовать имущество у него нельзя, если пострадавший супруг сам не проявил разумной осмотрительности к общему имуществу. Право оспорить первую сделку это не отменяет, но ограничивает возврат имущества, уже перепроданного дальше.
Как проверить необходимость согласия перед сделкой
Перед покупкой недвижимости имеет смысл выяснить, состоит ли продавец в браке и когда объект приобретен. Если объект куплен в браке и продавец не подтверждает безвозмездное основание приобретения или иной режим по брачному договору, согласие нужно запрашивать обязательно. Даже добросовестный покупатель рискует спором, если продавец скрыл семейное положение, — снижают риск документы об основании приобретения и выписка из ЕГРН с историей переходов права.
Таким образом, нотариальное согласие обязательно только для сделок с общей недвижимостью и для сделок, требующих нотариальной формы или госрегистрации; для личного имущества и имущества по брачному договору оно не нужно. Сделку без согласия можно оспорить в течение года с момента, когда пострадавший супруг узнал о ней, поэтому проверка семейного статуса продавца — обязательный шаг для обеих сторон.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:
Доверьте нам решение своей проблемы
Наша главная цель — помощь клиентам в решении существующих проблем и их профилактика в будущем.
Оставьте заявку на консультацию, чтобы убедиться в этом лично!
Мы работаем по всей России. Укажите Ваш город в комментарии
