Адвокат по жилищным вопросам: какой ремонт в квартире службы ЖКХ обязаны делать бесплатно?

Коротко: бесплатно, то есть за счет уже вносимой платы за содержание жилого помещения, управляющая организация ремонтирует только общее имущество дома — стояки, ответвления до первого отключающего устройства, общедомовые системы отопления, электро- и газоснабжения (часть 2 статьи 154, статья 158 Жилищного кодекса РФ, пункты 5–7 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491). Внутриквартирная разводка после вентиля, сантехника и приборы учета ремонтируются собственником за свой счет.

Ниже приведен подробный разбор правовых норм, границы ответственности управляющей компании и собственника, исключений и практического порядка действий, если ремонт общего имущества делать отказываются.

Что входит в плату за жилое помещение и какой ремонт она уже оплачивает?

Бремя содержания квартиры и общего имущества многоквартирного дома несут собственники и наниматели по договору социального найма, если иное не установлено законом (статья 210 Гражданского кодекса РФ, часть 3 статьи 30, статья 39, пункты 2–4 части 3 статьи 67 Жилищного кодекса РФ). Структура платежа задана статьей 154 Жилищного кодекса РФ, и с 2017 года она устроена иначе, чем многие привыкли: отдельной строки «текущий ремонт» в законе нет — эти работы входят в состав платы за содержание жилого помещения. Для собственника помещения в многоквартирном доме плата состоит из трех частей: платы за содержание жилого помещения, взноса на капитальный ремонт и платы за коммунальные услуги (часть 2 статьи 154 Жилищного кодекса РФ). Для нанимателя по договору социального найма к этому добавляется плата за пользование жилым помещением (плата за наем), а взнос на капитальный ремонт с него не взимается — обязанность по капитальному ремонту лежит на наймодателе (часть 1 статьи 154, пункт 5 части 3 статьи 67, статьи 65, 66 Жилищного кодекса РФ).

Ключевой момент для темы ремонта — из чего складывается сама плата за содержание жилого помещения. По статье 154 Жилищного кодекса РФ она включает в себя три составляющие:

• плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом;
• плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
• плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества (холодная и горячая вода, электроэнергия, отведение сточных вод на общедомовые нужды).

Практический вывод из этой структуры простой: текущий ремонт общего имущества собственник и наниматель уже оплатили в составе ежемесячной платы, поэтому требовать за него отдельные деньги управляющая организация не вправе. Размер платы за содержание определяется по правилам статей 156 и 158 Жилищного кодекса РФ, а расходы на капитальный ремонт общего имущества собственники несут через взносы на капитальный ремонт (статьи 158, 166, 169 Жилищного кодекса РФ; раздел III Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491; вопрос № 4 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015). Подробный разбор того, как считается и вносится этот платеж при разных способах управления домом, приведен в материале Плата за жилое помещение и коммунальные услуги: размер, сроки и порядок внесения при разных способах управления домом.

Основную нагрузку по поддержанию общего имущества в надлежащем состоянии и по его текущему ремонту несет управляющая организация, выбранная общим собранием собственников, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив либо жилищно-эксплуатационная служба в муниципальных домах (статьи 65, 66, 161 Жилищного кодекса РФ). Управление домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества (часть 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ), а по договору управления организация обязуется выполнять работы и оказывать услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества за плату (часть 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ). Минимальный набор таких работ утвержден постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, а перечень работ, относящихся к текущему ремонту жилищного фонда, приведен в приложении № 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170.

Под содержанием общего имущества понимается комплекс работ и услуг, направленных на поддержание этого имущества в состоянии, обеспечивающем надежность и безопасность дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность их имущества, доступность пользования помещениями и земельным участком, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого входящего в состав общего имущества оборудования для предоставления коммунальных услуг (пункт 10 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491). Содержание включает в себя осмотры общего имущества, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации (пункты 11, 13 указанных Правил). Отсюда и главный ответ: организация, управляющая домом, обязана без дополнительной платы ремонтировать то имущество, которое относится к общему имуществу многоквартирного дома.

Где проходит граница между общим имуществом дома и имуществом собственника?

Чтобы понять, кто оплачивает конкретный ремонт, нужно определить внутренние границы инженерных систем, по которым разграничивается эксплуатационная ответственность. Состав общего имущества описан в пунктах 5–7 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. В систему холодного и горячего водоснабжения входят стояки, ответвления от стояков до первого отключающего устройства, сами эти отключающие устройства, общедомовые приборы учета воды, первые запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки от стояков и расположенное на этих сетях оборудование. В систему водоотведения — канализационные стояки, фасонные части, заглушки, вытяжные трубы, водосточные воронки, прочистки, ответвления от стояков до первых стыковых соединений. Внутридомовая система отопления состоит из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, общедомовых приборов учета тепловой энергии и другого оборудования на этих сетях. Система газоснабжения включает газопроводы от источника газа или места присоединения к сети газораспределения до запорной арматуры (крана) включительно на ответвлениях к внутриквартирному газовому оборудованию, технические устройства на газопроводах, систему контроля загазованности, общедомовые приборы учета газа. Система электроснабжения — вводные шкафы, вводно-распределительные устройства, аппаратуру защиты, контроля и управления, общедомовые приборы учета, этажные щитки и шкафы, осветительные установки помещений общего пользования, оборудование систем дымоудаления и пожарной сигнализации, лифты, кабели от внешней границы до индивидуальных и квартирных приборов учета. При этом интеллектуальная система учета электрической энергии, включая обеспечивающие возможность присоединения к ней общедомовые приборы учета, в состав общего имущества не входит (абзац 2 пункта 7 Правил № 491).

Ниже приведено сопоставление типичных ситуаций: слева — то, что ремонтируется в счет уже вносимой платы за содержание, справа — то, что собственник чинит за свой счет.

Границы эксплуатационной ответственности могут быть дополнительно закреплены документально — например, в договоре управления или в приложении к нему (письмо Минстроя России от 01.04.2016 № 9506-АЧ/04). Если авария или поломка произошла на оборудовании, которое физически находится в квартире, но относится к общедомовому, управляющая организация, товарищество собственников жилья или кооператив обязаны выполнить его текущий ремонт бесплатно (см., например, решение Верховного Суда РФ от 30.11.2011 № ГКПИ11-1787). Тем же решением Верховный Суд объяснил и «радиаторное» правило: обогревающие элементы внутри квартиры, имеющие отключающие устройства на ответвлениях от стояка, обслуживают только одно помещение и в общее имущество не входят, а батареи без таких устройств — входят. Подробный разбор пограничных случаев по трубам и вентилям приведен в материале Стояки и краны в квартире: где проходит граница ответственности УК и собственника.

Какое оборудование не подлежит бесплатному ремонту?

Из приведенных норм следует, что управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или жилищно-эксплуатационная служба не обязаны бесплатно ремонтировать:

• индивидуальные приборы учета воды, газа и электричества;
• газовые и электрические плиты;
• сантехническое оборудование в квартире — смесители, краны, ванны, раковины, унитазы, водонагреватели и тому подобное;
• трубы и отводы на ответвлениях от стояков после отключающего устройства или запорно-регулировочного крана;
• домофонные трубки, находящиеся в квартире;
• электрические кабели, розетки и иные электрические элементы внутри квартиры;
• иное оборудование и имущество, не относящееся к общедомовому и обслуживающее только одну квартиру.

К общему имуществу не относятся и обогревающие элементы (радиаторы отопления) внутри квартир, если они отключаются собственной запорной арматурой. Исключение — истечение нормативного срока службы приборов отопления: в этом случае их замена производится при капитальном ремонте дома за счет соответствующих средств (письма Минрегиона России от 29.07.2008 № 18453-АД/14, от 10.08.2009 № 25452-ВК/14). Отдельно стоит помнить: если внутриквартирное оборудование сломалось из-за аварии или ненадлежащего содержания общедомовых сетей — например, гидроудара в стояке или скачка напряжения из-за неисправности во вводно-распределительном устройстве, — расходы на его ремонт можно предъявить управляющей организации в порядке возмещения вреда, даже если само оборудование принадлежит собственнику.

Что делать, если управляющая компания отказывается ремонтировать общее имущество?

Отказ обычно звучит одинаково: «это ваше имущество» или «денег в смете нет». Ни то, ни другое само по себе не освобождает управляющую организацию от обязанности содержать общее имущество, поскольку эта обязанность вытекает из закона и договора управления, а не из наличия средств в текущей смете (часть 1 статьи 161, часть 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, пункт 42 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491). Действовать нужно письменно и последовательно — тогда каждый шаг оставляет доказательство.

1. Подайте заявку. Аварийную — по телефону аварийно-диспетчерской службы, обязательно записав номер и время обращения; плановую — письменным заявлением в двух экземплярах, на вашем экземпляре просите отметку о принятии. Заявку можно продублировать через государственную информационную систему жилищно-коммунального хозяйства или личный кабинет на сайте организации.
2. Добейтесь осмотра и акта. Собственник вправе требовать от управляющей организации устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения (пункт 40 Правил № 491). По итогам осмотра составляется акт с описанием повреждения, его причины и границы ответственности; экземпляр акта оставьте себе.
3. Зафиксируйте нарушение самостоятельно. Если представитель не пришел или подписывать акт отказывается, составьте акт с двумя-тремя соседями или членами совета дома, приложите фотографии и видеозапись с датой. Такой акт суды принимают как доказательство наравне с актом организации.
4. Направьте письменную претензию. Опишите неисправность, сошлитесь на состав общего имущества и на обязанность его содержать, укажите разумный срок устранения и предупредите о намерении обратиться в надзорный орган и суд. Претензия подается под отметку о вручении или заказным письмом с описью вложения.
5. Пожалуйтесь в орган государственного жилищного надзора. Государственный жилищный надзор осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации — государственными жилищными инспекциями (статья 20 Жилищного кодекса РФ). По результатам проверки инспекция вправе выдать предписание об устранении нарушения. Срок рассмотрения письменного обращения гражданина — 30 дней со дня регистрации (Федеральный закон от 02.05.2006 № 59-ФЗ).
6. Обратитесь в суд. Иск может быть об обязании выполнить работы, о взыскании расходов на самостоятельно выполненный ремонт, о возмещении ущерба, о перерасчете платы, о компенсации морального вреда. К отношениям собственника и управляющей организации применяется законодательство о защите прав потребителей (пункт 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17).

Сроки устранения неисправностей нельзя определять «на глазок»: предельные сроки внепланового (непредвиденного) текущего ремонта установлены приложением № 2 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170. Ссылка на конкретный срок в претензии резко повышает шансы, что работы выполнят без спора.

Как возместить ущерб, если ремонт в квартире понадобился из-за аварии или некачественной услуги?

Если необходимость ремонта внутри квартиры вызвана ненадлежащим оказанием коммунальных услуг или аварией на общедомовых сетях, от управляющей организации можно требовать либо выполнения ремонта за ее счет, либо возмещения понесенных расходов. Исполнитель коммунальных услуг несет установленную законодательством ответственность за вред, причиненный жизни, здоровью и имуществу потребителя вследствие нарушения качества услуг, а такой вред подлежит возмещению в полном объеме (пункты 149, 151 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354). Общее основание ответственности за причиненный вред закреплено статьей 1064 Гражданского кодекса РФ: вина причинителя вреда предполагается, и именно управляющая организация должна доказывать, что авария произошла не по ее вине. Факт нарушения качества услуги фиксируется актом проверки в порядке пунктов 105–109 Правил № 354 — вызов аварийной службы и составление акта в день происшествия критически важны.

Размер ущерба подтверждается отчетом независимого оценщика или сметой ремонтных работ; на осмотр эксперта управляющую организацию следует пригласить телеграммой или письмом. Поскольку к таким отношениям применяется Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», вместе с реальным ущербом можно заявить компенсацию морального вреда (статья 15 указанного Закона) и штраф в размере пятидесяти процентов от присужденной суммы за отказ добровольно удовлетворить требование (пункт 6 статьи 13). Иск подается по выбору истца — в том числе по месту жительства, а от уплаты государственной пошлины потребитель по искам о защите своих прав освобожден при цене иска до одного миллиона рублей (статья 17 Закона о защите прав потребителей). Порядок действий при протечке из-за неисправности общедомовых сетей подробно разобран в материале Залив квартиры по вине управляющей компании: порядок возмещения ущерба и уведомление наймодателя.

Частые вопросы

Можно ли отремонтировать общее имущество самому и потребовать деньги с управляющей компании?

Да, но только при документальном подтверждении. Нужны заявка с отметкой о принятии, акт о неисправности, доказательства бездействия организации, договор и платежные документы на выполненные работы. Расходы взыскиваются как убытки по статьям 15 и 1064 Гражданского кодекса РФ; при аварийной ситуации самостоятельное устранение оправдано необходимостью предотвратить больший вред.

Обязана ли управляющая компания ремонтировать квартиру после протечки с крыши?

Крыша относится к общему имуществу (пункт 2 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491), поэтому за протечку отвечает управляющая организация. Она обязана устранить течь — по приложению № 2 к Правилам, утвержденным постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, протечки в отдельных местах кровли устраняются в течение суток — и возместить ущерб отделке и имуществу в квартире.

Можно ли требовать снижения платы, если ремонт общего имущества не делается?

Да. При оказании услуг и выполнении работ ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, изменение размера платы производится в порядке, определенном Правительством РФ (часть 4 статьи 156 Жилищного кодекса РФ). Перерасчет за коммунальные услуги ненадлежащего качества выполняется по Правилам, утвержденным постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, на основании акта проверки.

Что делать, если в квартире холодно, стены сырые и появилась плесень?

Причина чаще лежит в общем имуществе — межпанельных швах, наружных стенах, вентиляции или системе отопления, а их содержание входит в обязанности управляющей организации (пункты 2, 10, 11 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491). Порядок фиксации и требований описан в материале Стены промерзают и покрываются плесенью: что обязана сделать управляющая компания.

Кто платит за ремонт общего имущества в квартире нанимателя по социальному найму?

Текущий ремонт общего имущества дома обеспечивает управляющая организация за счет платы за содержание, капитальный ремонт дома — обязанность наймодателя (статьи 65, 66 Жилищного кодекса РФ). Наниматель отвечает лишь за текущий ремонт самого жилого помещения — побелку, окраску, замену внутриквартирных сантехнических и электротехнических устройств (пункты 2–4 части 3 статьи 67 Жилищного кодекса РФ).

Краткая сводка: какой ремонт службы ЖКХ делают бесплатно

• Плата за содержание жилого помещения включает услуги и работы по управлению домом, содержание и текущий ремонт общего имущества и коммунальные ресурсы на общедомовые нужды, поэтому текущий ремонт общего имущества дополнительно не оплачивается (части 1, 2 статьи 154, статьи 156, 158 Жилищного кодекса РФ).
• Бесплатно для жильца ремонтируется только общее имущество: стояки, ответвления до первого отключающего устройства, общедомовые системы отопления, электро- и газоснабжения, лифты, кровля (пункты 2, 5–7 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).
• Внутриквартирная разводка после первого крана, сантехника, плиты, розетки и индивидуальные приборы учета — зона ответственности собственника; радиатор с собственным отключающим устройством к общему имуществу не относится (решение Верховного Суда РФ от 30.11.2011 № ГКПИ11-1787).
• Обязанность содержать и ремонтировать общее имущество вытекает из закона и договора управления, а отсутствие средств в смете от нее не освобождает (часть 1 статьи 161, часть 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, пункт 42 Правил № 491).
• Предельные сроки устранения неисправностей установлены приложением № 2 к Правилам, утвержденным постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170; перечень работ текущего ремонта — приложением № 7 к тем же Правилам, минимальный перечень работ — постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.
• Ущерб от аварии на общедомовых сетях и от некачественных коммунальных услуг возмещается в полном объеме (пункты 149, 151 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, статья 1064 Гражданского кодекса РФ), а к спору применяется Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» с компенсацией морального вреда и штрафом в размере пятидесяти процентов.

Таким образом, «бесплатный» ремонт от служб жилищно-коммунального хозяйства — это ремонт общего имущества дома, который уже оплачен строкой «содержание жилого помещения». Определите, по какую сторону от первого отключающего устройства находится неисправность, зафиксируйте ее заявкой и актом, потребуйте устранения в сроки постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, а при отказе обращайтесь в государственную жилищную инспекцию и в суд — с требованием выполнить работы, возместить ущерб и пересчитать плату.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Адвокат по жилищным вопросам: за чей счет производится обслуживание электропроводки в многоквартирном доме
• Как оспорить завышенный размер платы за коммунальные услуги и содержание жилого помещения
• Управляющая компания не показывает отчёт, смету или протокол: как получить документы по дому