Брачный договор или соглашение: быстро и грамотно поделить ипотечную квартиру перед разводом

Добрый день. В браке приобретена квартира в ипотеку. Есть несовершеннолетний ребенок. Подано заявление на развод. Есть устная договоренность с супругом, чтобы квартира с долгом перешла мне, а мужу гараж и машина. Как лучше оформить? Может брачный контракт пока еще в браке? До заседания суда о разводе — 1 неделя

Добрый день!

Коротко: Брачный договор Вы вправе заключить, только пока брак не прекращён, то есть до вступления решения суда о разводе в законную силу (ст. 41, п. 1 ст. 25 Семейного кодекса РФ). Позже остаётся нотариальное соглашение о разделе имущества (п. 2 ст. 38 СК РФ). Но ипотечный долг перейдёт к одному супругу только с согласия банка (ст. 391 Гражданского кодекса РФ).

Ниже приведен подробный разбор правовых норм, исключений и практических вариантов.

Чем брачный договор отличается от соглашения о разделе имущества?

Оба документа решают Вашу задачу — закрепить, что квартира с ипотекой достаётся Вам, а гараж и автомобиль супругу. Имущество, нажитое в браке, по общему правилу является совместной собственностью независимо от того, на кого оно оформлено и кто вносил платежи (ст. 34 СК РФ), и супруги вправе изменить этот режим сами, не дожидаясь решения суда (ст. 38, ст. 40 СК РФ). Разница между двумя документами — в моменте заключения и в объёме того, что можно урегулировать.

В Вашей ситуации принципиальной разницы по результату нет: и брачный договор, и соглашение о разделе позволяют закрепить, что квартира становится Вашей личной собственностью, а гараж и машина — собственностью супруга. Выбор зависит от того, успеваете ли Вы к нотариусу до прекращения брака и хотите ли Вы урегулировать заодно судьбу имущества, которое может появиться позже.

Успею ли я заключить брачный договор, если до заседания о разводе неделя?

Времени, как правило, больше, чем кажется. Брак, расторгаемый в судебном порядке, прекращается не в день заседания, а со дня вступления решения суда в законную силу (п. 1 ст. 25 СК РФ). Решение суда первой инстанции вступает в силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не обжаловано, а этот срок составляет один месяц со дня принятия решения в окончательной форме (ст. 321 Гражданского процессуального кодекса РФ). Всё это время Вы формально остаётесь супругами и вправе заключить брачный договор (ст. 41 СК РФ).

Учитывайте и то, что при наличии общих несовершеннолетних детей брак расторгается только в суде (ст. 21 СК РФ), а суд вправе назначить супругам срок для примирения в пределах трёх месяцев (п. 2 ст. 22 СК РФ) — тогда запас времени увеличивается ещё больше. Практический вывод: если нотариус готов принять Вас в ближайшие дни, брачный договор реален; если нет — ничего не теряется, после развода остаётся нотариальное соглашение о разделе имущества с тем же содержанием.

Есть и третий путь: соглашение о разделе имущества можно представить на рассмотрение суда, который рассматривает дело о разводе (п. 1 ст. 24 СК РФ). Но если раздел затрагивает права третьих лиц — а банк-залогодержатель является именно таким лицом, — суд вправе выделить требование о разделе имущества в отдельное производство (п. 3 ст. 24 СК РФ). Поэтому рассчитывать, что суд «заодно» и быстро утвердит договорённость по ипотечной квартире, не стоит.

Перейдёт ли ипотечный долг к тому супругу, кому достаётся квартира?

Это ключевой момент, из-за которого договорённости супругов чаще всего не срабатывают так, как задумано. Брачный договор и соглашение о разделе регулируют отношения между супругами и не изменяют автоматически обязательства перед банком. Перевод долга на другое лицо допускается только с согласия кредитора, а при отсутствии такого согласия является ничтожным (ст. 391 ГК РФ). Дополнительно квартира находится в залоге, а отчуждение заложенного имущества допускается с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»); к приобретателю такого имущества переходят и обязанности залогодателя (ст. 38 того же закона).

Из этого следует несколько практических правил, которые нужно учесть заранее.

• Если Вы с супругом созаёмщики, банк вправе оставить обоих должниками по кредитному договору, даже если по документу квартира переходит только к Вам.
• Банк оценивает нового единственного заёмщика по своим критериям — уровню дохода, кредитной нагрузке, занятости — и вправе отказать в выводе второго супруга из обязательства, не объясняя причин отказа.
• О заключении, изменении или расторжении брачного договора супруг обязан уведомить своего кредитора; при неисполнении этой обязанности он отвечает по обязательствам независимо от содержания брачного договора (ст. 46 СК РФ).
• Кредитор, чьи интересы затронуты, вправе требовать изменения условий или расторжения заключённого между супругами договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами (ст. 46 СК РФ, ст. 451, ст. 452 ГК РФ).
• Пока долг не переведён на Вас одну, супруг, оставшийся созаёмщиком и погашающий кредит после развода, вправе требовать компенсации выплаченного в соответствующей доле.

Поэтому разговор с банком — не формальность после нотариуса, а первый шаг. Разумно получить позицию кредитора до подписания документа и уже с учётом его ответа решать, оформлять ли переход квартиры целиком к Вам или ограничиться распределением долей и порядка платежей.

Как оформить договорённость по квартире, гаражу и машине шаг за шагом?

1. Обратитесь в банк с заявлением о согласии на раздел имущества и о выводе супруга из числа заёмщиков. Уточните перечень требуемых документов и подтверждение Вашего дохода — от ответа банка зависит содержание будущего документа.
2. Соберите документы: свидетельство о браке, выписку из Единого государственного реестра недвижимости на квартиру, кредитный договор и закладную (если оформлялась), документы на гараж и автомобиль, паспорта обоих супругов.
3. Определитесь с видом документа: пока брак не прекращён — брачный договор (ст. 41 СК РФ), после прекращения — соглашение о разделе (п. 2 ст. 38 СК РФ).
4. Пропишите условия предметно: какое имущество и в какой момент становится личной собственностью каждого, кто и как погашает ипотеку, предусмотрены ли компенсации за разницу в стоимости квартиры, гаража и автомобиля.
5. Удостоверьте документ у нотариуса — для обоих вариантов это обязательное условие действительности (ст. 41, п. 2 ст. 38 СК РФ).
6. Направьте банку уведомление о заключённом договоре и оформите с ним соглашение об изменении состава заёмщиков, если банк дал согласие (ст. 46 СК РФ, ст. 391 ГК РФ).
7. Подайте документы на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру и на изменение записи об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости (Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
8. Отдельно переоформите автомобиль и гараж: по гаражу — регистрация права в реестре недвижимости, по автомобилю — изменение регистрационных данных в подразделении Госавтоинспекции.

Пока переход права не зарегистрирован, для банка и для третьих лиц собственником остаётся тот, кто указан в реестре. Сам по себе нотариально удостоверенный документ права собственности на недвижимость не переносит — он лишь является основанием для внесения записи.

Как наличие несовершеннолетнего ребёнка влияет на раздел квартиры?

Сам по себе факт рождения ребёнка режим собственности супругов не меняет: ребёнок не имеет права собственности на имущество родителей, а родители — на имущество ребёнка (п. 4 ст. 60 СК РФ). Однако суд вправе отступить от начала равенства долей супругов исходя из интересов несовершеннолетних детей или исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов (п. 2 ст. 39 СК РФ). Такое отступление — не правило, а исключение, и суд должен мотивировать его конкретными обстоятельствами, например:

• с одним из родителей остаётся несколько детей;
• у ребёнка инвалидность или он нуждается в постоянном уходе;
• второй супруг без уважительных причин не получал доходов либо расходовал общее имущество в ущерб интересам семьи (п. 2 ст. 39 СК РФ).

Увеличение доли родителя, с которым остаётся ребёнок, не означает, что часть имущества передаётся самому ребёнку, — собственником становится родитель. Если же Вы договариваетесь добровольно, суд в оценку справедливости раздела не вмешивается: супруги свободны распределить имущество не поровну.

Отдельно проверьте, не использовались ли при покупке квартиры средства материнского капитала. Если да, жилое помещение должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению (ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»). В такой ситуации передать квартиру целиком одному супругу нельзя: доли детей выделяются в любом случае, и это условие обязательно учитывается и в брачном договоре, и в соглашении о разделе.

Что будет, если ничего не оформлять и остаться на устной договорённости?

Устная договорённость супругов юридической силы не имеет. Для раздела имущества закон требует либо нотариально удостоверенного документа, либо решения суда (ст. 38, ст. 41 СК РФ). Если ничего не оформить, квартира, гараж и автомобиль так и останутся в режиме совместной собственности, а расторжение брака сам по себе этот режим не прекращает.

Риски здесь вполне конкретные: бывший супруг вправе позднее заявить требование о разделе, продать свою долю или включить имущество в круг спорного при обращении взыскания кредиторами. К требованиям о разделе общего имущества разведённых супругов применяется трёхлетний срок исковой давности (п. 7 ст. 38 СК РФ), при этом он исчисляется не с момента развода, а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 № 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака»). То есть спор способен возникнуть и через много лет после развода.

Если договориться не удалось, остаётся судебный раздел. Суд определяет, какое имущество передаётся каждому супругу, а при передаче одному имущества, стоимость которого превышает причитающуюся долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация (п. 3 ст. 38 СК РФ). Общие долги супругов при разделе распределяются пропорционально присуждённым долям (п. 3 ст. 39 СК РФ).

Частые вопросы

Можно ли заключить брачный договор уже после расторжения брака?

Нет. Брачный договор заключается до государственной регистрации заключения брака или в любое время в период брака (ст. 41 СК РФ). После прекращения брака такой договор невозможен, а действие ранее заключённого прекращается с момента прекращения брака, кроме обязательств, специально предусмотренных на период после развода (п. 3 ст. 43 СК РФ). Раздел оформляется соглашением.

Влияет ли на раздел то, что квартира оформлена только на одного супруга?

Не влияет. Имущество, нажитое во время брака, является совместной собственностью независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено и кто вносил денежные средства (ст. 34 СК РФ). Право на общее имущество принадлежит и тому супругу, который в период брака вёл домашнее хозяйство или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода (п. 3 ст. 34 СК РФ).

Сколько стоит нотариальное удостоверение такого документа?

Расходы складываются из нотариального тарифа, размеры которого установлены ст. 333.24 Налогового кодекса РФ и Основами законодательства РФ о нотариате, и платы за услуги правового и технического характера, которая устанавливается по субъекту РФ ежегодно. Отдельно оплачивается государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности на недвижимость. Точную сумму по Вашему имуществу назовёт нотариус при расчёте.

Может ли банк оспорить брачный договор или соглашение о разделе?

Да, у кредитора есть такая возможность. Супруг-должник обязан уведомить кредитора о заключении, изменении и расторжении брачного договора, а кредитор вправе требовать изменения условий или расторжения обязательства в связи с существенно изменившимися обстоятельствами (ст. 46 СК РФ, ст. 451 ГК РФ). Сделка, совершённая во вред кредиторам, может быть оспорена и по общим правилам о недействительности (ст. 10, ст. 168 ГК РФ).

Что делать, если банк отказался выводить супруга из числа заёмщиков?

Отказ банка не мешает разделить имущество между собой. В документе можно закрепить, что квартира переходит к Вам, а кредит Вы гасите самостоятельно, с обязанностью компенсировать супругу платежи, если банк всё-таки взыщет с него часть долга. Другие варианты — рефинансирование кредита на одного заёмщика после развода либо продажа квартиры с согласия залогодержателя и раздел вырученных средств (ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ).

Краткая сводка: как поделить ипотечную квартиру перед разводом

• Квартира, гараж и автомобиль, приобретённые в браке, — совместная собственность независимо от того, на кого оформлены (ст. 34 СК РФ).
• Брачный договор возможен, пока брак не прекращён; брак, расторгаемый судом, прекращается со дня вступления решения в законную силу (ст. 41, п. 1 ст. 25 СК РФ).
• После развода тот же результат даёт соглашение о разделе имущества; оба документа требуют нотариального удостоверения (п. 2 ст. 38, ст. 41 СК РФ).
• Перевод ипотечного долга на одного супруга допускается только с согласия банка, без него он ничтожен (ст. 391 ГК РФ); отчуждение заложенной квартиры — с согласия залогодержателя (ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ).
• О заключении брачного договора кредитора нужно уведомить, иначе супруг отвечает по обязательствам независимо от его содержания (ст. 46 СК РФ).
• Ребёнок права собственности на имущество родителей не приобретает (п. 4 ст. 60 СК РФ), но суд вправе отступить от равенства долей в интересах детей (п. 2 ст. 39 СК РФ); при использовании материнского капитала доли детей выделяются обязательно (ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ).
• Срок исковой давности по разделу имущества разведённых супругов — три года со дня, когда лицо узнало о нарушении своего права (п. 7 ст. 38 СК РФ, п. 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 № 15).

Таким образом, порядок действий такой: сначала выясните позицию банка по выводу супруга из числа заёмщиков, затем оформите договорённость нотариально — брачным договором, пока решение суда о разводе не вступило в законную силу (ст. 41, п. 1 ст. 25 СК РФ), либо соглашением о разделе имущества позже (п. 2 ст. 38 СК РФ), — и завершите дело регистрацией перехода права в Едином государственном реестре недвижимости. Устная договорённость юридической силы не имеет, а ипотечный долг перераспределяется только с согласия кредитора (ст. 391 ГК РФ).

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Раздел совместно нажитого имущества
• Расторжение брака
• Семейные дела

Первоисточники:

1. СК РФ Статья 34. Совместная собственность супругов
2. СК РФ Глава 8. Договорный режим имущества супругов