Есть ли особенности продажи приватизированной квартиры?

Коротко: Граждане, отказавшиеся от участия в приватизации квартиры, сохраняют бессрочное право пользования ею и после продажи новому собственнику — выселить их нельзя (ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ; п. 18 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14).

Ниже приведён подробный разбор того, кто сохраняет такое право, как это учитывается при подготовке сделки, какие документы проверить перед покупкой и что делать, если продавец скрыл сведения о таких лицах.

Кто сохраняет право пользования квартирой после её приватизации и продажи?

Граждане, имеющие право пользования жилым помещением государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести его в установленном порядке в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего (ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). После этого собственник (собственники) приватизированной квартиры вправе распорядиться ею по своему усмотрению, в том числе продать (п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ).
Если на момент приватизации в квартире проживал гражданин, имевший право участвовать в приватизации, но отказавшийся от него в пользу других лиц, — в том числе бывший член семьи собственника, — он сохраняет бессрочное право пользования этой квартирой (ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ; п. 18 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14). Это право не связано с личностью собственника: при продаже квартиры оно переходит вместе с жильём и действует в отношении любого нового владельца, даже если тот не знал о существовании такого жильца.

Как покупателю проверить, есть ли в квартире лица с сохранённым правом пользования?

Для подготовки сделки и проверки её юридической чистоты понадобятся, в частности, следующие документы (п. 1 ст. 32, п. 1 ст. 33, п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ; ч. 4, 8 ст. 18, ч. 1 ст. 28, ч. 1, 7 ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; ст. 7 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1):

• документы, удостоверяющие личность сторон сделки, и нотариальная доверенность представителя, если договор заключается через представителя;
• правоустанавливающие и правоподтверждающие документы продавца — договор передачи квартиры в собственность граждан (договор приватизации) и выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) либо свидетельство о государственной регистрации права, выданное до 15.07.2016;
• разрешение органов опеки и попечительства — если собственником (долей) является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин;
• выписка из домовой книги или единый жилищный документ — по ней видно, кто зарегистрирован в квартире по месту жительства.

Договор приватизации показывает полный круг участников приватизации, включая тех, кто от неё отказался, а выписка из домовой книги или единый жилищный документ — кто из них по-прежнему зарегистрирован в квартире. Эти же документы разумно запросить и у продавца напрямую, отдельно уточнив, отказывался ли кто-либо от участия в приватизации этой квартиры. Дополнительно стоит свериться с историей регистрации по квартире — что происходит с регистрацией жильцов при смене собственника, разобрано в материале «Выписка из квартиры после смены собственника: реально ли остаться зарегистрированным?».
С 1 сентября 2025 года действует дополнительный источник проверки: сведения о членах семьи (бывших членах семьи) собственника, отказавшихся от участия в приватизации и сохраняющих право пользования жильём, могут быть внесены в ЕГРН — по заявлению собственника, самого такого лица или на основании решения суда (Федеральный закон от 26.12.2024 № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым дополнены Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ). Внесение таких сведений не обязательно и происходит не автоматически, поэтому отсутствие записи в выписке ЕГРН само по себе не подтверждает, что подобных лиц нет, — проверку по договору приватизации и домовой книге это не заменяет.

Что обязательно указывается в договоре купли-продажи приватизированной квартиры?

Договор купли-продажи приватизированной квартиры заключается в общем порядке. Он должен содержать данные, позволяющие определённо установить продаваемую квартиру (точный адрес, кадастровый номер, площадь), а также её цену (п. 1 ст. 432, ст. 554, п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса РФ). При наличии лиц, сохраняющих право пользования квартирой, в договоре обязательно указывается перечень таких лиц с указанием их права пользования; если таких лиц нет, об этом также указывается в договоре — это существенное условие договора продажи жилого помещения (п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса РФ).
Договор заключается в письменной форме и подписывается сторонами (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434, ст. 550 Гражданского кодекса РФ); обязательного нотариального удостоверения не требует, за исключением отдельных случаев, например продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину (ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Передача квартиры продавцом и её принятие покупателем оформляются передаточным актом или указанием об этом непосредственно в тексте договора (п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ). Переход права собственности подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ).

Может ли право пользования отказавшегося от приватизации лица быть прекращено?

Право пользования, сохранённое отказавшимся от приватизации лицом, не бессмертно, но и не прекращается автоматически. Основанием для его прекращения служит добровольный и постоянный выезд этого лица на другое постоянное место жительства, из которого следует, что он отказался от прав и обязанностей по пользованию жилым помещением; такой выезд устанавливается судом, признающим гражданина утратившим право пользования жилым помещением (ч. 1 ст. 7, ч. 3 ст. 83 Жилищного кодекса РФ). Сам по себе факт снятия с регистрационного учёта по этому адресу добровольным и постоянным выездом не является и не заменяет судебного акта — порядок такого признания подробно разобран в материале «Порядок признания гражданина утратившим право пользования жилым помещением». Пока такое решение суда не вынесено, право пользования сохраняется вне зависимости от того, кто в данный момент является собственником квартиры.

Какие риски несёт покупатель, если продавец скрыл сведения о таких лицах?

Главный риск — покупатель получает квартиру, в которой на законном основании может проживать посторонний для него человек, и выселить его в общем порядке нельзя, поскольку его право пользования сохраняется независимо от смены собственника (ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ; п. 18 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14). Согласие такого лица на саму продажу квартиры законом не требуется — оно не является собственником, поэтому распоряжается квартирой только владелец (п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ); проблема не в законности сделки, а в обременении, которое покупатель не рассчитывал получить.
Если продавец не указал таких лиц в договоре и не сообщил о них покупателю, который не знал и не должен был знать об обременении, покупатель вправе требовать соразмерного уменьшения цены квартиры либо расторжения договора и возмещения убытков (п. 1 ст. 460, ст. 461 Гражданского кодекса РФ). Если сокрытие было намеренным, есть основания оспорить сделку как совершённую под влиянием обмана (ст. 179 Гражданского кодекса РФ) — но в любом случае право пользования у добросовестного жильца эти способы защиты не прекращают, они лишь позволяют покупателю компенсировать потери от продавца. Поэтому практическая защита — не оспаривание после сделки, а проверка документов и прямое указание всех таких лиц в договоре до его подписания.

Частые вопросы

Может ли новый собственник выселить человека, отказавшегося от приватизации?

Нет, если это право не прекращено судом. Такой гражданин сохраняет бессрочное право пользования квартирой независимо от того, кто стал её собственником (ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ; п. 18 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14).

Нужно ли согласие отказавшегося от приватизации лица на продажу квартиры?

Нет. Такое лицо не является собственником и не может запретить сделку — квартирой распоряжается только владелец (п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ). Но его право пользования при этом сохраняется и должно быть указано в договоре (п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса РФ).

Покажет ли выписка из ЕГРН таких лиц?

Только если сведения о них были внесены в реестр по заявлению — с 1 сентября 2025 года такая возможность есть (Федеральный закон от 26.12.2024 № 482-ФЗ), но внесение не обязательно. Отсутствие записи не гарантирует отсутствия таких лиц — нужна дополнительная проверка по домовой книге и договору приватизации.

Что делать, если такой жилец добровольно выехал из квартиры много лет назад?

Сам по себе выезд право не прекращает. Нужно решение суда о признании гражданина утратившим право пользования жилым помещением на основании добровольного и постоянного характера выезда (ч. 1 ст. 7, ч. 3 ст. 83 Жилищного кодекса РФ); без такого решения право пользования считается сохранённым.

Какую компенсацию может получить покупатель, если информацию скрыли?

Конкретная сумма зависит от обстоятельств дела и определяется судом. Закон даёт покупателю право на соразмерное уменьшение цены квартиры, расторжение договора и возмещение убытков (п. 1 ст. 460, ст. 461 Гражданского кодекса РФ), а при намеренном обмане со стороны продавца — на оспаривание сделки (ст. 179 Гражданского кодекса РФ).

Краткая сводка: продажа приватизированной квартиры с сохранившими право пользования лицами

• Отказавшиеся от приватизации граждане сохраняют бессрочное право пользования квартирой и после её продажи (ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ; п. 18 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14).
• Перечень таких лиц (или указание на их отсутствие) — обязательное условие договора купли-продажи (п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса РФ).
• Прекратить это право можно только через суд — при добровольном и постоянном выезде лица на другое постоянное место жительства (ч. 1 ст. 7, ч. 3 ст. 83 Жилищного кодекса РФ).
• С 1 сентября 2025 года сведения о таких лицах можно вносить в ЕГРН по заявлению, но эта запись необязательна и не заменяет проверку домовой книги и договора приватизации (Федеральный закон от 26.12.2024 № 482-ФЗ).
• Если продавец скрыл сведения о таких лицах, покупатель вправе требовать уменьшения цены, расторжения договора и возмещения убытков, а при обмане — оспорить сделку (п. 1 ст. 460, ст. 461, ст. 179 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, продажа приватизированной квартиры с зарегистрированными в ней лицами, отказавшимися от приватизации, законом не запрещена, но требует особой внимательности: покупателю — проверить домовую книгу, договор приватизации и, с 2025 года, выписку ЕГРН, а продавцу — прямо указать таких лиц в договоре, чтобы не отвечать впоследствии за сокрытие обременения.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Г)

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные вопросы
• Приватизация квартиры
• Жилищные споры