Как собственнику защититься, если совладелец не живёт, а потом требует аренду и выселения?

Добрый день. Моя бабушка является собственником 1/2 квартиры. Вторая половина по завещанию принадлежит несовершеннолетней дочери ее гражданского мужа, который умер. Сейчас мать несовершеннолетней не вселяется в квартиру для того, чтобы спустя время предъявить иск о взыскании аренды с своей 1/2 в размере, который позволит ей выселить бабушку. Как защитить права бабушки?

Добрый день!

Коротко: Само по себе то, что второй собственник не живет в квартире, не порождает у Вашей бабушки обязанности платить ему «аренду» и не является основанием для ее выселения. Денежная компенсация по пункту 2 статьи 247 ГК РФ взыскивается только тогда, когда доказано, что пользоваться своей долей второму собственнику помешали именно действия проживающего.

Ниже приведен подробный разбор правовых норм, исключений и практических вариантов.

Обязан ли собственник, живущий в квартире, платить второму сособственнику «аренду»?

Нет, автоматической обязанности платить не возникает. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (статья 209 ГК РФ), а владение и пользование имуществом в долевой собственности осуществляются по соглашению всех участников, при недостижении согласия — в порядке, установленном судом (пункт 1 статьи 247 ГК РФ). И Ваша бабушка, и несовершеннолетний второй собственник в лице законного представителя имеют равное право пользоваться квартирой соразмерно своим долям. Договор аренды между сособственниками сам собой не возникает: аренда — это сделка, которая заключается в письменной форме и предполагает передачу имущества во владение и пользование арендатору (статьи 606, 609 ГК РФ). Если такого договора не заключалось, требовать «арендную плату» не с чего.

Закон знает другую конструкцию — компенсацию. Участник долевой собственности, не имеющий возможности владеть и пользоваться имуществом, приходящимся на его долю, вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся этим имуществом, соответствующей компенсации (пункт 2 статьи 247 ГК РФ). В отдельных случаях требования дополнительно обосновывают нормами о неосновательном обогащении (статья 1102 ГК РФ) или о возмещении убытков (статья 15 ГК РФ). Но это не «плата за проживание по умолчанию», а возмещение за реально утраченную возможность пользоваться своей долей.

Само по себе непроживание второго собственника права собственности его не лишает — но и не создает у другого сособственника денежного обязательства. Юридическое значение имеет причина, по которой человек не пользуется квартирой: собственный выбор или препятствия со стороны того, кто в квартире живет.

Когда суд взыскивает компенсацию за пользование долей?

Бремя доказывания лежит на том, кто требует денег (статья 56 ГПК РФ). Верховный Суд РФ, направляя подобное дело на новое рассмотрение, указал, что суд обязан установить реальный размер убытков или финансовых потерь истца, противоправность поведения ответчика и причинно-следственную связь между этим поведением и потерями (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 18.07.2023 № 45-КГ23-8-К7). Ссылки на одну лишь величину доли для удовлетворения иска недостаточно.

Из этого следует практический вывод для Вашей ситуации: чем очевиднее будет, что бабушка никому не мешала пользоваться квартирой и была готова обсуждать порядок пользования, тем слабее окажется будущий иск. Молчаливое ожидание со стороны матери несовершеннолетнего работает против нее самой — время идет, а доказательств препятствий не появляется.

Могут ли выселить собственника из квартиры из-за такого иска?

Опасение, что размер взысканной суммы «позволит выселить бабушку», основано на смешении двух разных требований. Иск о компенсации за пользование долей — это денежное требование, его удовлетворение не прекращает право собственности и не лишает собственника права пользоваться своим жильем. Право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (статья 35 Конституции РФ), собственник жилого помещения владеет, пользуется и распоряжается им в соответствии с его назначением (пункт 1 статьи 288 ГК РФ, часть 1 статьи 30 ЖК РФ).

Принудительно прекратить право на долю можно только по специальному основанию: когда доля незначительна, не может быть реально выделена и участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества — тогда суд вправе обязать остальных участников выплатить ему компенсацию, и с ее получением он утрачивает право на долю (пункт 4 статьи 252 ГК РФ). Обратите внимание: этот механизм применяется к незначительной доле, а половина квартиры к таковым обычно не относится, и инициировать его против воли собственника крупной доли нельзя.

Даже если какая-то сумма будет взыскана, взыскание обращается на денежные средства и имущество должника по правилам исполнительного производства, причем жилое помещение, являющееся для гражданина единственным пригодным для постоянного проживания, обладает исполнительским иммунитетом (часть 1 статьи 446 ГПК РФ). Поэтому связка «взыщем плату — выселим» юридически не работает.

Может ли мать несовершеннолетнего собственника вселиться в квартиру?

Собственником доли является ребенок, а не его мать. Сама она участником долевой собственности не стала и самостоятельного права пользования квартирой из факта родства не приобретает. Вместе с тем местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов (пункт 2 статьи 20 ГК РФ), а родители обязаны воспитывать ребенка и выступают его законными представителями (статья 64 Семейного кодекса РФ). Поэтому вопрос о фактическом вселении ребенка вместе с матерью решается судом с учетом интересов ребенка, планировки квартиры и прав второго собственника.

Важно и другое: законный представитель действует в интересах ребенка, а не в своих. Требование, заявленное ради того, чтобы вытеснить из квартиры пожилого сособственника, а не ради реализации жилищных прав ребенка, суд оценивает критически — участники гражданских правоотношений обязаны действовать добросовестно, а осуществление прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу не допускается (пункты 3, 4 статьи 1, пункт 1 статьи 10 ГК РФ).

Распорядиться долей ребенка мать тоже не может свободно: при осуществлении правомочий по управлению имуществом ребенка на родителей распространяются правила о распоряжении имуществом подопечного (пункт 3 статьи 60 Семейного кодекса РФ, статья 37 ГК РФ), то есть на сделки по отчуждению доли требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Что сделать бабушке уже сейчас, чтобы защитить свои права?

Задача — заранее создать доказательства того, что препятствий в пользовании квартирой не было. Делается это простыми, но письменными действиями.

1. Направьте законному представителю несовершеннолетнего собственника письменное уведомление о том, что бабушка не препятствует пользованию квартирой и готова согласовать порядок пользования (пункт 1 статьи 247 ГК РФ). Отправляйте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, копию и почтовые документы сохраните.
2. В том же письме предложите передать комплект ключей и зафиксируйте результат: передачу — распиской, отказ или молчание — сохраненным почтовым отправлением.
3. Не меняйте замки без предупреждения второй стороны и не отказывайте в доступе: именно такие действия суд расценивает как препятствия в пользовании (пункт 2 статьи 247, статья 304 ГК РФ).
4. Собирайте и храните документы об оплате жилищно-коммунальных услуг, взносов на капитальный ремонт и расходов на содержание квартиры — они пригодятся и для защиты, и для встречного требования (статья 249 ГК РФ).
5. Все общение с матерью ребенка переведите в письменную форму: сообщения, письма, ответы. Устные договоренности в суде не подтвердить.
6. Предложите заключить письменное соглашение о порядке пользования квартирой. Если согласия не будет, порядок пользования вправе установить суд по иску любого из сособственников (пункт 1 статьи 247 ГК РФ); иски о правах на недвижимое имущество предъявляются по месту нахождения этого имущества (статья 30 ГПК РФ).
7. Разделите платежи за жилое помещение соразмерно долям: обратитесь с заявлением к управляющей организации и ресурсоснабжающим организациям, а при отказе — в суд (статья 249 ГК РФ).
8. Если иск все же будет предъявлен, заявите в суде о применении исковой давности к периоду, выходящему за три года: давность применяется только по заявлению стороны спора (статья 196, пункт 2 статьи 199, статья 200 ГК РФ).

Какие встречные требования может заявить бабушка?

Спор о компенсации почти всегда имеет обратную сторону: тот, кто в квартире не живет, обычно и не платит за нее. Между тем каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 ГК РФ). Неиспользование помещения не является основанием для невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (часть 11 статьи 155 ЖК РФ).

• Взыскание с второго собственника половины понесенных расходов на содержание квартиры, взносов на капитальный ремонт и платы за жилое помещение — за период в пределах трех лет (статья 249 ГК РФ, часть 11 статьи 155 ЖК РФ, статья 196 ГК РФ).
• Определение порядка пользования квартирой, чтобы прекратить неопределенность и снять вопрос о «невозможности пользования» на будущее (пункт 1 статьи 247 ГК РФ).
• Разделение обязательств по оплате жилого помещения и коммунальных услуг между собственниками соразмерно долям с выдачей отдельных платежных документов (статья 249 ГК РФ).
• Требование об устранении нарушений права пользования, если препятствия начнет создавать уже вторая сторона (статья 304 ГК РФ).
• Возражение о злоупотреблении правом, если будет видно, что иск заявлен не в интересах ребенка, а с намерением причинить вред (пункт 1 статьи 10 ГК РФ).

Встречные требования полезны не только сами по себе. Они меняют структуру спора: вместо разбирательства «сколько должна бабушка» суд рассматривает взаимные расчеты между сособственниками, где расходы на содержание квартиры документально подтверждены, а «упущенная аренда» — нет.

Частые вопросы

За какой период могут взыскать компенсацию за пользование долей?

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о надлежащем ответчике (статья 196, пункт 1 статьи 200 ГК РФ). Требования за более ранний период удовлетворению не подлежат, но суд применяет давность не по своей инициативе, а только по заявлению стороны спора (пункт 2 статьи 199 ГК РФ). Поэтому заявить о ней нужно обязательно.

Кто оплачивает квартиру, если второй собственник в ней не живет?

Расходы на содержание общего имущества, налоги и обязательные платежи распределяются между сособственниками соразмерно долям (статья 249 ГК РФ). Неиспользование помещения от платы за жилое помещение и коммунальные услуги не освобождает, а при временном отсутствии производится перерасчет по отдельным видам услуг (часть 11 статьи 155 ЖК РФ). Уплаченное сверх своей доли можно взыскать с другого собственника.

Что будет, если бабушка сменит замки и не даст ключи?

Это самый рискованный сценарий. Отказ в доступе превращает предположение о препятствиях в доказанный факт и открывает второй стороне путь и к иску о вселении, и к требованию компенсации по пункту 2 статьи 247 ГК РФ, и к иску об устранении нарушений права пользования (статья 304 ГК РФ). Менять замки допустимо, но с одновременной письменной передачей комплекта ключей второму собственнику.

Может ли вторая сторона сдать свою долю посторонним людям?

Распоряжение имуществом в долевой собственности осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 ГК РФ), а владение и пользование — также по соглашению (пункт 1 статьи 247 ГК РФ). Передать квартиру или ее часть в пользование постороннему лицу без согласия второго сособственника нельзя; вселение таких лиц можно оспорить и потребовать их выселения (статья 304 ГК РФ).

Можно ли выкупить долю ребенка, чтобы закрыть вопрос?

Да, по соглашению сторон это возможно, и такой путь часто оказывается дешевле многолетних споров. Но сделка по отчуждению имущества несовершеннолетнего совершается с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (пункт 3 статьи 60 Семейного кодекса РФ, статья 37 ГК РФ). Кроме того, при продаже доли постороннему лицу у второго сособственника есть преимущественное право покупки (статья 250 ГК РФ).

Краткая сводка: как защитить собственника доли от иска о «плате за проживание»

• Оба сособственника имеют равное право пользоваться квартирой соразмерно долям; порядок пользования устанавливается соглашением, а при споре — судом (статья 209, пункт 1 статьи 247 ГК РФ).
• Договор аренды между сособственниками не возникает автоматически; возможна только компенсация при доказанной невозможности пользоваться своей долей (пункт 2 статьи 247 ГК РФ).
• Истец обязан доказать препятствия, реальный размер потерь и причинную связь; без этого в иске отказывают (статья 15 ГК РФ, статья 56 ГПК РФ, определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 18.07.2023 № 45-КГ23-8-К7).
• Взысканная компенсация — денежное требование: она не прекращает право собственности и не влечет выселения (статья 35 Конституции РФ, пункт 1 статьи 288 ГК РФ, часть 1 статьи 30 ЖК РФ, часть 1 статьи 446 ГПК РФ).
• Принудительный выкуп доли возможен лишь при ее незначительности и отсутствии существенного интереса в пользовании (пункт 4 статьи 252 ГК РФ), к половине квартиры это, как правило, неприменимо.
• Расходы на квартиру делятся по долям (статья 249 ГК РФ), непроживание от оплаты не освобождает (часть 11 статьи 155 ЖК РФ), а требования сторон ограничены тремя годами (статья 196, статья 200 ГК РФ).

Таким образом, риск предъявления иска о компенсации за пользование долей существует, но для его удовлетворения второй стороне придется доказать, что именно Ваша бабушка помешала ей пользоваться квартирой, и подтвердить размер потерь (пункт 2 статьи 247, статья 15 ГК РФ). Само по себе непроживание второго собственника такой обязанности не создает, а взыскание денежной суммы не является основанием для выселения собственника из принадлежащей ему доли (статья 35 Конституции РФ, часть 1 статьи 30 ЖК РФ). Наиболее надежная защита — письменно предложить порядок пользования и передачу ключей, хранить документы об оплате квартиры и при необходимости первой обратиться в суд с требованиями об определении порядка пользования и о взыскании доли расходов на содержание (пункт 1 статьи 247, статья 249 ГК РФ).

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные вопросы
• Жилищные споры
• Гражданские дела

Первоисточники:

1. ГК РФ Статья 209. Содержание права собственности
2. Статья 35. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020)