Как зарегистрировать право собственности на садовый дом?

Адвокат Антонов А.П.

Коротко: садовый дом ставит на кадастровый учёт и регистрирует Росреестр по техническому плану кадастрового инженера. До 1 марта 2031 года действует упрощённый порядок: достаточно техплана и документа на земельный участок, уведомления о строительстве не нужны (часть 12 статьи 70 Закона № 218-ФЗ).

Ниже приведён подробный разбор: какой дом закон считает садовым, действует ли сейчас упрощённая («дачная») процедура и до какой даты, какие документы собрать, куда и в какой срок их подать, сколько длится регистрация и чем рискует владелец незарегистрированной постройки.

Какой дом считается садовым и нужно ли разрешение на его строительство?

Садовый дом — это здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения бытовых и иных нужд граждан, связанных с их временным пребыванием в таком здании (пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»). От жилого дома он отличается именно назначением: постоянное проживание и регистрация по месту жительства в садовом доме не предполагаются, пока он не переведён в жилой.

Разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию для садового дома не выдаются — вместо них закон установил уведомительный порядок. Застройщик направляет в орган местного самоуправления, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, уведомление о планируемом строительстве (статья 51.1 ГрК РФ), а после завершения работ — уведомление об окончании строительства (часть 16 статьи 55 ГрК РФ). Строить при этом нужно в пределах тех же параметров, что установлены для объекта индивидуального жилищного строительства: не более трёх надземных этажей, высота не более двадцати метров, здание не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (пункт 39 статьи 1 ГрК РФ).

Важное условие относится не к дому, а к участку: строительство объектов капитального строительства на садовом земельном участке допускается, только если участок включён в территориальную зону, для которой утверждён градостроительный регламент, предусматривающий возможность такого строительства (часть 2 статьи 23 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ). Если правилами землепользования и застройки строительство в этой зоне не предусмотрено, узаконить постройку в обычном порядке не получится, и вопрос переходит в судебную плоскость.

Само по себе строительство садового дома не делает Вас его собственником: право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации (статья 219 ГК РФ, пункт 2 статьи 8.1 ГК РФ). До этого момента дом юридически «не существует» — им нельзя распорядиться и его нельзя защитить как объект недвижимости. Если в дальнейшем Вы планируете жить в доме круглый год и оформить в нём регистрацию по месту жительства, садовый дом придётся признать жилым в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47; как это делается, мы разбирали в материале Как признать садовый дом жилым домом?.

Действует ли сейчас упрощённый порядок регистрации садового дома?

Да, действует. До 1 марта 2031 года государственный кадастровый учёт и государственная регистрация прав на жилой или садовый дом, созданный на садовом земельном участке, на участке для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта, проводятся на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок. Уведомления о планируемом строительстве и об окончании строительства в этом случае не требуются, а сведения о доме вносятся в технический план на основании проектной документации, если она есть, либо декларации об объекте недвижимости (часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Правоустанавливающий документ на участок отдельно не представляется, если право заявителя на этот участок уже зарегистрировано в ЕГРН.

Это и есть та самая «дачная амнистия». Ранее упрощённый порядок был рассчитан до 1 марта 2026 года, однако Федеральным законом от 30.12.2021 № 478-ФЗ срок его действия продлён до 1 марта 2031 года. Поэтому встречающееся в старых разъяснениях указание на 2026 год сегодня уже неактуально: у владельцев садовых домов есть ещё несколько лет, чтобы оформить постройку по облегчённой процедуре. Общий обзор упрощённых процедур мы приводили в материале В чем суть дачной амнистии?.

Упрощение касается только состава документов, но не требований к самой постройке. При проведении правовой экспертизы государственный регистратор проверяет, есть ли у заявителя права на земельный участок, соответствует ли дом предельным параметрам разрешённого строительства и виду разрешённого использования участка, не нарушены ли ограничения, установленные в зонах с особыми условиями использования территорий (часть 13 статьи 70 Закона № 218-ФЗ). Дом, построенный, например, в границах приаэродромной территории или охранной зоны с нарушением её режима, по упрощённой процедуре зарегистрировать не удастся.

Отдельное правило предусмотрено для домов, которые уже стоят на кадастровом учёте. Если кадастровый учёт садового дома был проведён до 4 августа 2018 года, то есть до вступления в силу Федерального закона от 03.08.2018 № 340-ФЗ, право собственности регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, а уведомление об окончании строительства не требуется (часть 22 статьи 70 Закона № 218-ФЗ). Если право на участок уже внесено в ЕГРН, документ на него подавать не нужно — достаточно заявления.

Как зарегистрировать право собственности на садовый дом: порядок действий

Практический алгоритм для владельца, который оформляет дом по упрощённой процедуре, выглядит так.

1. Проверьте документы на землю и режим использования участка. Нужны правоустанавливающий документ на земельный участок (постановление о предоставлении, договор, свидетельство о праве на наследство, решение суда) и уверенность в том, что вид разрешённого использования и градостроительный регламент допускают строительство дома (часть 2 статьи 23 Закона № 217-ФЗ).
2. Обратитесь к кадастровому инженеру за техническим планом. Технический план готовит кадастровый инженер — член саморегулируемой организации; сведения о действующих инженерах размещены на сайте Росреестра (Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», статья 24 Закона № 218-ФЗ).
3. Подготовьте декларацию об объекте недвижимости. Если проектной документации на дом нет, характеристики постройки инженер вносит в технический план на основании декларации, которую составляет и заверяет правообладатель земельного участка. Форма декларации утверждена Росреестром, инженер обычно помогает её заполнить.
4. Уплатите государственную пошлину за государственную регистрацию права. Размеры пошлины установлены статьёй 333.33 НК РФ и зависят от вида объекта и заявителя; сведения об уплате поступают регистратору из государственной информационной системы о государственных и муниципальных платежах.
5. Подайте заявление и документы в орган регистрации прав — через МФЦ, портал государственных услуг, сайт Росреестра, при выездном приёме или по почте (статья 18 Закона № 218-ФЗ).
6. Получите выписку из ЕГРН. Именно она удостоверяет проведённый кадастровый учёт и зарегистрированное право (часть 1 статьи 28 Закона № 218-ФЗ).

Если Вы пошли уведомительным путём и до начала работ направляли уведомление о планируемом строительстве, порядок иной и во многом более простой для заявителя. Не позднее одного месяца со дня окончания строительства в уполномоченный орган направляется уведомление об окончании строительства с приложением технического плана и, при необходимости, соглашения об определении долей; способы подачи — лично, в том числе через МФЦ, почтой с уведомлением о вручении или через портал госуслуг (часть 16 статьи 55 ГрК РФ). В течение семи рабочих дней орган проверяет соответствие дома требованиям законодательства и сам направляет в Росреестр заявление о кадастровом учёте и регистрации права, о чём уведомляет застройщика (часть 19 статьи 55 ГрК РФ, часть 1.2 статьи 19 Закона № 218-ФЗ).

Если уполномоченный орган в установленный срок заявление в Росреестр не направил, Вы вправе обратиться за регистрацией самостоятельно. В этом случае недостающие документы орган регистрации прав запрашивает у администрации сам, и заявителю не нужно повторно собирать весь комплект (часть 1.2 статьи 19 Закона № 218-ФЗ). Право выбора между уведомительной процедурой и упрощённым порядком по части 12 статьи 70 Закона № 218-ФЗ принадлежит правообладателю: закон не обязывает подавать уведомления ради последующей регистрации, пока действует упрощённый порядок.

Какие документы нужны и сколько длится регистрация?

Базовый комплект документов при упрощённом порядке невелик:

• заявление о государственном кадастровом учёте и государственной регистрации права;
• технический план садового дома, подготовленный кадастровым инженером и заверенный его усиленной квалифицированной электронной подписью (статья 24 Закона № 218-ФЗ);
• правоустанавливающий документ на земельный участок — не представляется, если право заявителя на участок уже зарегистрировано в ЕГРН;
• документ, удостоверяющий личность заявителя, а при обращении через представителя — нотариально удостоверенная доверенность (статья 18 Закона № 218-ФЗ);
• соглашение об определении долей, если участок принадлежит нескольким гражданам (часть 10 статьи 40 Закона № 218-ФЗ);
• документ об уплате государственной пошлины — представляется по желанию, если сведения о платеже уже есть в информационной системе о государственных и муниципальных платежах.

Сроки установлены статьёй 16 Закона № 218-ФЗ. Одновременный кадастровый учёт и регистрация права занимают не более десяти рабочих дней со дня приёма заявления органом регистрации прав и не более двенадцати рабочих дней, если документы поданы через МФЦ (пункты 5, 6 части 1 статьи 16 Закона № 218-ФЗ). Течение срока начинается со следующего рабочего дня после приёма документов. Есть важный нюанс: если на момент подачи сведений об уплате пошлины в информационной системе нет и платёжный документ не приложен, срок начинает исчисляться не с подачи, а с даты получения Росреестром сведений об оплате (часть 7 статьи 18 Закона № 218-ФЗ), поэтому платёж лучше проводить заранее.

При подаче заявления на бумажном носителе технический план прилагается на электронном носителе — он возвращается заявителю, если об этом указано в заявлении. Технический план может храниться в электронном хранилище органа регистрации прав: тогда достаточно указать в заявлении его идентифицирующий номер, а сам план не представлять (статья 20 Закона № 218-ФЗ). Договором подряда на кадастровые работы можно предусмотреть, что документы в Росреестр подаёт сам кадастровый инженер без доверенности, — это избавляет владельца от похода в МФЦ (статья 36 Закона № 221-ФЗ).

Что делать, если кадастровый учёт приостановили?

Приостановление — не отказ, а предложение устранить недостатки. Основания приостановления перечислены в статье 26 Закона № 218-ФЗ: непредставление необходимых документов, противоречия между заявленными и уже внесёнными в ЕГРН сведениями, несоответствие технического плана требованиям, отсутствие у заявителя прав на земельный участок, несоответствие постройки предельным параметрам или виду разрешённого использования участка. Уведомление о приостановлении с указанием причин направляется заявителю, и на их устранение даётся срок, по общему правилу — до трёх месяцев.

Практика показывает, что чаще всего вопросы вызывают три обстоятельства: дом выходит за границы земельного участка или расположен с нарушением отступов; вид разрешённого использования участка не допускает строительство; сведения о доме в техническом плане расходятся с фактическими характеристиками. Первые два вопроса решаются исправлением документов о земле или обращением в суд, третий — доработкой технического плана кадастровым инженером.

Если причины приостановления в отведённый срок не устранены, следует отказ в кадастровом учёте и регистрации права (статья 27 Закона № 218-ФЗ). И приостановление, и отказ можно оспорить в судебном порядке (статья 29 Закона № 218-ФЗ). Когда административный путь исчерпан, право собственности на постройку признают через суд — этот вариант мы подробно разбирали в материале Как признать право собственности на садовый дом?.

Чем рискует владелец незарегистрированного садового дома?

Главный риск — квалификация постройки как самовольной. Самовольной считается здание, возведённое на участке, не предоставленном в установленном порядке или вид разрешённого использования которого не допускает строительство такого объекта, а равно возведённое с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (статья 222 ГК РФ). Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности, не может ею распоряжаться, а сама постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями. О том, при каких условиях суд легализует такой объект, читайте в материале Как узаконить самовольную постройку?.

Помимо этого, незарегистрированный дом создаёт бытовые сложности:

• его нельзя продать, подарить, заложить или иным образом включить в оборот: право собственности возникает только с момента государственной регистрации (статья 219 ГК РФ);
• дом сложно включить в наследственную массу — наследникам придётся устанавливать право в судебном порядке;
• при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд компенсация за неучтённые строения не выплачивается;
• раздел имущества супругов, определение долей и любой спор с соседями относительно объекта, отсутствующего в ЕГРН, ведутся сложнее и дольше.

У регистрации есть и обратная сторона, о которой стоит знать заранее: с момента внесения записи в ЕГРН у собственника возникает обязанность платить налог на имущество физических лиц (статьи 400, 401 НК РФ). Дома и жилые строения, расположенные на садовых земельных участках, для целей налогообложения относятся к жилым домам (пункт 2 статьи 401 НК РФ), а значит, к ним применяется вычет: налоговая база уменьшается на кадастровую стоимость пятидесяти квадратных метров общей площади дома (пункт 5 статьи 403 НК РФ). Для многих садовых домов это означает символический налог или его отсутствие, поэтому откладывать оформление из-за налоговых опасений обычно не имеет смысла.

Частые вопросы

Нужно ли подавать уведомление в администрацию, если дом уже построен?

Пока действует упрощённый порядок, нет. До 1 марта 2031 года кадастровый учёт и регистрация права на садовый дом проводятся только по техническому плану и правоустанавливающему документу на земельный участок, уведомления о начале и об окончании строительства не требуются (часть 12 статьи 70 Закона № 218-ФЗ). Выбор процедуры остаётся за правообладателем.

Можно ли прописаться в садовом доме?

Только после признания садового дома жилым. Садовый дом по определению предназначен для временного, сезонного пребывания (пункт 2 статьи 3 Закона № 217-ФЗ). Решение о признании его жилым принимает орган местного самоуправления по правилам, установленным постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, на основании заключения специализированной организации о техническом состоянии дома.

Распространяется ли упрощённый порядок на дом на участке для ИЖС или ЛПХ?

Да. Часть 12 статьи 70 Закона № 218-ФЗ говорит о жилом или садовом доме, созданном на садовом земельном участке, на участке для индивидуального жилищного строительства, а также на участке для ведения личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта. Требования к параметрам постройки и виду разрешённого использования участка при этом сохраняются.

С какого момента начисляется налог на зарегистрированный дом?

С момента возникновения права собственности, то есть с даты государственной регистрации права в ЕГРН (статьи 400, 401 НК РФ). Налог рассчитывается за полные месяцы владения. При этом налоговая база уменьшается на кадастровую стоимость пятидесяти квадратных метров площади дома (пункт 5 статьи 403 НК РФ), а отдельные категории граждан пользуются льготами по статье 407 НК РФ.

Краткая сводка: регистрация садового дома

• Садовый дом — здание сезонного использования для временного пребывания граждан (пункт 2 статьи 3 Закона № 217-ФЗ); разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию для него не требуется.
• До 1 марта 2031 года дом ставится на кадастровый учёт и регистрируется по техническому плану и правоустанавливающему документу на участок, без уведомлений о строительстве (часть 12 статьи 70 Закона № 218-ФЗ, срок продлён Федеральным законом от 30.12.2021 № 478-ФЗ).
• При уведомительной процедуре уведомление об окончании строительства подаётся не позднее месяца со дня окончания работ, и заявление в Росреестр направляет сам уполномоченный орган (часть 16 статьи 55 ГрК РФ, часть 1.2 статьи 19 Закона № 218-ФЗ).
• Срок кадастрового учёта и регистрации — до десяти рабочих дней, через МФЦ — до двенадцати рабочих дней (пункты 5, 6 части 1 статьи 16 Закона № 218-ФЗ); результат подтверждается выпиской из ЕГРН (часть 1 статьи 28 Закона № 218-ФЗ).
• Незарегистрированный дом рискует быть признанным самовольной постройкой со сносом или приведением в соответствие с требованиями (статья 222 ГК РФ), а право собственности на здание возникает только с момента регистрации (статья 219 ГК РФ).
• После регистрации возникает налог на имущество физических лиц с вычетом на пятьдесят квадратных метров площади дома (статьи 400, 401, пункт 5 статьи 403 НК РФ).

Таким образом, самый простой путь оформить садовый дом сегодня — упрощённый порядок части 12 статьи 70 Закона № 218-ФЗ, который действует до 1 марта 2031 года: закажите технический план у кадастрового инженера, приложите документ на земельный участок, оплатите государственную пошлину и подайте заявление через МФЦ или портал госуслуг. Если постройка не вписывается в параметры или вид разрешённого использования участка, откладывать нельзя — вопрос решается через изменение документов на землю или в судебном порядке, и чем раньше он поставлен, тем выше шанс сохранить дом.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Земельные дела
• Жилищные вопросы