Какие могут быть причины для отказа заключения договора соц. найма для человека имеющего постоянную прописку, проживающего на данной площади, не стоящего на учете по улучшению жилищных условий?

Здравствуйте! Какие могут быть причины для отказа в заключении договора социального найма для человека, имеющего постоянную прописку и проживающего на данной площади, но не состоящего на учете по улучшению жилищных условий? Интересуют основания помимо решений исполнительного органа власти и распоряжений администрации.

Здравствуйте!

Коротко: отсутствие в очереди нуждающихся само по себе не мешает заключить договор социального найма на уже занимаемое жилое помещение — это разные процедуры (статьи 51, 52 и статьи 60, 63 Жилищного кодекса РФ). Отказать вправе, если утрачен или признан недействительным документ о законном вселении, помещение занято самовольно либо отнесено к специализированному фонду. Такой отказ оформляется письменно и обжалуется в суде.

Ниже приведен подробный разбор правовых оснований отказа, порядка обжалования и практических вариантов действий.

Чем заключение договора на уже занимаемое жильё отличается от постановки на учёт нуждающихся?

В вопросе смешаны два разных механизма Жилищного кодекса РФ, и это стоит разделить. Статьи 49, 51 и 52 Жилищного кодекса РФ регулируют предоставление НОВОГО жилого помещения гражданам, признанным нуждающимися и состоящим на учёте: без постановки на такой учёт новую квартиру по договору социального найма не предоставят. Но если человек уже законно проживает в муниципальном или государственном жилом помещении — по ордеру, выданному до 1 марта 2005 года (когда институт ордера был упразднён Жилищным кодексом РФ), либо по решению органа местного самоуправления о предоставлении жилья, — речь идёт не о предоставлении нового жилья, а о заключении письменного договора социального найма на уже занимаемую площадь (статьи 60 и 63 Жилищного кодекса РФ). Наличие постоянной регистрации и фактическое проживание — признаки уже сложившихся отношений найма, а не заявка на улучшение жилищных условий. Поэтому статус «не состоит на учёте нуждающихся» сам по себе не может быть причиной отказа: наймодателя интересует не очередь, а законность вселения в конкретное помещение.

Какие документы подтверждают право на заключение договора социального найма?

Наймодатель — орган местного самоуправления или уполномоченная им организация — вправе требовать документы, подтверждающие законность вселения именно в это жилое помещение. Как правило, это:

• ордер на жилое помещение (для въехавших до 1 марта 2005 года) или его копия из архива органа местного самоуправления;
• решение органа местного самоуправления (исполкома, администрации) о предоставлении жилого помещения (статья 57 Жилищного кодекса РФ);
• финансово-лицевой счёт и поквартирная карточка, подтверждающие, кто именно указан нанимателем и кто вселён как член его семьи (статья 69 Жилищного кодекса РФ);
• документы о регистрации по месту жительства на данной площади.

Если оригиналы утрачены, а орган-наймодатель отказывается принимать во внимание регистрацию и фактическое проживание, стоит сначала запросить архивную копию ордера или решения в самом органе местного самоуправления либо в паспортном столе — обычно там сохраняются погашенные вторые экземпляры. Похожий случай уже разбирался нашим бюро: смотрите разбор ситуации, когда администрация отказала в заключении договора из-за утраты документов умерших родителей заявителя.

По каким причинам могут отказать в заключении договора социального найма?

Кроме решений исполнительного органа власти и распоряжений администрации, о которых спрашивать не нужно, законными основаниями для отказа обычно называют следующее:

• отсутствие или утрата документа о законном вселении — ордера либо решения о предоставлении жилого помещения (статья 57 Жилищного кодекса РФ);
• признание ордера или решения о предоставлении жилого помещения недействительным в судебном порядке — недействительность таких документов устанавливается только судом, разъяснения даны в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (пункт 23);
• самовольное занятие жилого помещения — вселение без ордера, решения о предоставлении или иного законного основания;
• отнесение помещения к специализированному жилищному фонду — служебные жилые помещения, общежития, жильё манёвренного фонда и другие виды из статьи 92 Жилищного кодекса РФ предоставляются на основании статьи 99 Жилищного кодекса РФ по отдельным правилам, а не по договору социального найма;
• спор о том, кто из зарегистрированных на площади лиц признаётся нанимателем, если документ о вселении оформлен на другого члена семьи (статья 69 Жилищного кодекса РФ);
• дом признан аварийным и подлежащим сносу либо помещение переведено в нежилое — в этом случае действует отдельный порядок предоставления жилья при выселении (статьи 86, 87 и 89 Жилищного кодекса РФ), а не обычное заключение договора на прежних условиях.

Может ли отказ быть связан с долгом по коммунальным платежам или самовольной перепланировкой?

Сама по себе задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг не входит в перечень оснований для отказа в заключении договора социального найма, установленных Жилищным кодексом РФ. Единственное жилищно-правовое последствие длительной, свыше шести месяцев без уважительных причин, неоплаты — выселение с предоставлением жилья по нормам общежития (статья 90 Жилищного кодекса РФ), а порядок внесения платы регулируется статьей 155 Жилищного кодекса РФ; ни та, ни другая норма не даёт наймодателю права отказать в оформлении уже возникшего права пользования из-за долга. Другое дело — самовольная перепланировка или переустройство: если в помещении она проведена без согласования, наймодатель вправе потребовать её узаконить либо привести помещение в прежнее состояние (статья 29 Жилищного кодекса РФ), и до решения этого вопроса заключение договора на практике откладывается.

Что делать, если получен отказ в заключении договора социального найма?

Отказ наймодателя должен быть оформлен письменно, с указанием конкретной причины — устного отказа или молчания достаточно, чтобы обращаться дальше. Возможны два пути защиты права, и выбор зависит от сути спора:

1. подать административное исковое заявление об оспаривании решения (бездействия) органа местного самоуправления — глава 22 Кодекса административного судопроизводства РФ, срок обращения — три месяца со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его прав (часть 1 статьи 219, статья 218 Кодекса административного судопроизводства РФ);
2. подать исковое заявление о признании права пользования жилым помещением по договору социального найма и об обязании наймодателя заключить договор в письменной форме — этот путь обычно эффективнее, если спор по существу касается самого права пользования, а не только формальной законности отказа.

Подробный образец такого обращения — в материале «Как написать заявление в суд об обязании заключить договор социального найма?». К заявлению стоит приложить всё, что подтверждает длительное проживание: справку о регистрации, квитанции об оплате жилья и коммунальных услуг, показания соседей.

Частые вопросы

Нужно ли заново вставать на учёт нуждающихся, если человек уже живёт в квартире по ордеру?

Нет. Учёт нуждающихся по статьям 51 и 52 Жилищного кодекса РФ нужен для получения НОВОГО жилья. Заключение договора на уже занимаемую по ордеру или решению о предоставлении площадь — отдельная процедура по статье 63 Жилищного кодекса РФ, постановка на учёт для неё не требуется.

Можно ли обойтись без письменного договора, если человек прописан и платит за квартиру?

Формально нет: статья 63 Жилищного кодекса РФ требует письменной формы договора социального найма. Регистрация по месту жительства и оплата счетов подтверждают факт пользования жилым помещением и пригодятся как доказательства в суде, но сами по себе договор не заменяют.

Что делать, если сохранились не все документы о вселении?

Сначала запросить архивную копию ордера или решения о предоставлении в органе местного самоуправления либо в паспортном столе. Если документа нет и там, факт вселения и постоянного проживания можно установить в суде в порядке особого производства (статья 264 Гражданского процессуального кодекса РФ), а затем уже требовать заключения договора.

Кто становится нанимателем по договору, если на площади прописано несколько человек?

По общему правилу нанимателем указывается тот, на кого оформлен ордер или решение о предоставлении, а остальные проживающие включаются в договор как члены его семьи (статья 69 Жилищного кодекса РФ). Если стороны не могут договориться, кто из них наниматель, этот вопрос также решается в судебном порядке.

Краткая сводка: причины отказа в заключении договора социального найма

• Отсутствие в очереди нуждающихся не мешает заключить договор на уже занимаемое жильё — это разные процедуры (статьи 49, 51, 52 и статьи 60, 63 Жилищного кодекса РФ).
• Законный отказ возможен при утрате или недействительности документа о вселении — ордера или решения о предоставлении (статья 57 Жилищного кодекса РФ, постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14).
• Отказ возможен при самовольном занятии помещения или его специализированном статусе (статьи 92 и 99 Жилищного кодекса РФ).
• Долг по коммунальным платежам сам по себе не основание для отказа (статьи 90 и 155 Жилищного кодекса РФ).
• Письменный отказ обжалуется в суде — в течение трёх месяцев в административном порядке (статьи 218, 219 Кодекса административного судопроизводства РФ) либо исковым заявлением о признании права пользования и обязании заключить договор.

Таким образом, отсутствие в очереди нуждающихся само по себе не препятствует заключению договора социального найма на уже занимаемое жилое помещение: законный отказ возможен лишь при утрате или недействительности документа о вселении, самовольном занятии помещения либо его специализированном статусе, а любой отказ администрации оформляется письменно и может быть обжалован в суде.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные вопросы
• Жилищные споры