Каков порядок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства?

Коротко: застройщик обязан уведомить участника долевого строительства о готовности объекта не менее чем за месяц (либо за 14 рабочих дней, если такой порядок предусмотрен ДДУ) до наступления срока передачи, а сама передача оформляется передаточным актом (ч. 4, 6 ст. 8 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ). За просрочку застройщик платит неустойку, но её конкретный расчёт в 2025–2026 годах зависит от временных правил Правительства РФ — их нужно проверять отдельно на дату обращения.

Ниже приведен подробный разбор порядка приёмки объекта долевого строительства, прав участника при обнаружении недостатков, гарантийных сроков и ответственности застройщика за нарушение сроков передачи.

Когда застройщик обязан передать объект долевого строительства?

Срок передачи объекта долевого строительства указывается в договоре участия в долевом строительстве (ДДУ) и является единым для всех участников, которым застройщик обязан передать объекты, входящие в состав многоквартирного дома, иного объекта недвижимости или блок-секции с отдельным подъездом. В одностороннем порядке изменить этот срок застройщик не вправе (ч. 1 ст. 6 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ; п. 4 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017). Передача объекта осуществляется не ранее получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию, а если ДДУ заключён в отношении индивидуального жилого дома в границах малоэтажного комплекса — после завершения строительства общего имущества и постановки объектов на кадастровый учёт. Досрочная передача объекта не допускается, если иное прямо не установлено договором (ч. 1.1, 4.5 ст. 4, ч. 2, 3 ст. 8 Закона № 214-ФЗ). Срок исполнения обязательства по передаче исчисляется от даты, указанной в самом договоре и ограничивающей его наступление (п. 28 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020). Если строительство дома не может быть завершено в срок, застройщик обязан не позднее чем за два месяца до истечения этого срока направить участнику информацию и предложение об изменении договора (ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ); подписывать такое соглашение участник не обязан.

Как застройщик должен уведомить участника о готовности объекта к передаче?

Застройщик обязан направить участнику долевого строительства сообщение о том, что дом или иной объект недвижимости построен и объект долевого строительства готов к передаче, не менее чем за месяц до наступления предусмотренного ДДУ срока передачи, а если договором установлен отдельный срок начала передачи и принятия объекта — не менее чем за 14 рабочих дней до его наступления. В сообщении застройщик обязан предупредить участника о необходимости принять объект и о последствиях бездействия. Направляется оно заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником почтовому адресу либо вручается лично под расписку (ч. 4 ст. 8 Закона № 214-ФЗ). Получив такое сообщение, участник обязан приступить к принятию объекта в срок, установленный договором, а если он не определён — в течение семи рабочих дней со дня получения сообщения. Подробнее о том, какое уведомление считается направленным надлежащим образом и что делать, если письмо не дошло или дошло с опозданием, разобрано в материале «Извещение дольщика о передаче объекта: когда уведомление считается надлежащим».

Каков порядок приёмки объекта долевого строительства: пошаговая инструкция

Приёмка объекта долевого строительства — это последовательность действий участника и застройщика, каждое из которых закон и сложившаяся практика привязывают к конкретному сроку. Порядок выглядит следующим образом.

1. Застройщик получает разрешение на ввод многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) в эксплуатацию — раньше этого момента передача объекта не производится (ч. 2 ст. 8 Закона № 214-ФЗ).
2. Застройщик направляет участнику сообщение о готовности объекта к передаче — не менее чем за месяц или за 14 рабочих дней до срока передачи, в зависимости от того, что предусмотрено ДДУ (ч. 4 ст. 8 Закона № 214-ФЗ).
3. Участник приступает к принятию объекта в срок, указанный в договоре, а при его отсутствии — в течение семи рабочих дней с даты получения сообщения.
4. Стороны осматривают объект. Если участник обнаруживает несоответствие объекта условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов — до подписания документа о передаче он вправе потребовать от застройщика составить акт о выявленном несоответствии и отказаться подписывать передаточный акт до устранения недостатков (ч. 2 ст. 7, ч. 5 ст. 8 Закона № 214-ФЗ).
5. При отсутствии претензий к качеству стороны подписывают передаточный акт или иной документ о передаче, в котором указываются дата передачи, основные характеристики объекта и иная согласованная сторонами информация (ч. 1 ст. 8 Закона № 214-ФЗ). Для индивидуального жилого дома и земельного участка документ дополнительно должен содержать их кадастровые номера и характеристики, а также обязательство по договору аренды земельного участка, права на который передаются в состав общего имущества (ч. 3.1 ст. 8 Закона № 214-ФЗ).
6. С даты подписания акта риск случайной гибели или повреждения объекта переходит к участнику долевого строительства.

Что делать, если при приёмке обнаружены недостатки?

Если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению его качества, либо с иными недостатками, которые делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства вправе по своему выбору потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора либо возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ). Эти требования можно заявить как до подписания передаточного акта, отказавшись его подписывать, так и после — в течение гарантийного срока на объект. Право застройщика оформить односторонний акт о передаче не распространяется на случаи, когда участник отказался от подписания именно в связи с несоответствием объекта установленным требованиям и до устранения застройщиком недостатков, соразмерного уменьшения цены либо возмещения расходов (ч. 2 ст. 7, ч. 5 ст. 8 Закона № 214-ФЗ; Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12.10.2021 № 5-КГ21-106-К2, 2-7333/2019). При существенном нарушении требований к качеству объекта либо неустранении выявленных недостатков в согласованный разумный срок участник вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств с процентами (ч. 3 ст. 7 Закона № 214-ФЗ).

Какие гарантийные сроки действуют на объект долевого строительства?

На объект долевого строительства (кроме технологического и инженерного оборудования, входящего в его состав) договором должен быть установлен гарантийный срок не менее пяти лет; на технологическое и инженерное оборудование в составе объекта — не менее трёх лет (ч. 5, 5.1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ). Именно в пределах этих сроков участник сохраняет право требовать устранения недостатков, уменьшения цены или возмещения расходов по правилам ч. 2 ст. 7 того же закона, даже если передаточный акт уже подписан. Гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта участнику, если иное не предусмотрено договором, и не течёт в периоды, когда объект не мог эксплуатироваться из-за недостатков, за которые отвечает застройщик. Что именно стоит успеть проверить и зафиксировать до истечения гарантии и до возникновения спора с застройщиком, разобрано в материале «Гарантия на новостройку: что успеть сделать до спора с застройщиком».

Что делать, если застройщик составил односторонний акт о передаче объекта?

Если участник долевого строительства уклоняется от принятия объекта, а по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного ДДУ для передачи, так и не подписывает передаточный акт, застройщик при соблюдении установленных условий вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта (ч. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ). Со дня составления такого документа риск случайной гибели или повреждения объекта считается перешедшим к участнику. Получив от застройщика уведомление о составлении одностороннего акта, участнику стоит прежде всего проверить, действительно ли он уклонялся от принятия объекта, а не отказывался от подписания акта из-за недостатков: право на односторонний акт не возникает, если участник отказался подписывать документ о передаче именно в связи с несоответствием объекта установленным требованиям и до устранения застройщиком недостатков (ч. 2 ст. 7, ч. 5 ст. 8 Закона № 214-ФЗ). В этом случае односторонний акт можно оспорить в суде — с указанием на нарушенную застройщиком обязанность устранить недостатки, соразмерно уменьшить цену договора либо возместить расходы на устранение недостатков.

Как рассчитывается неустойка за просрочку передачи объекта долевого строительства?

По общему правилу, если застройщик нарушил предусмотренный ДДУ срок передачи объекта, он обязан уплатить участнику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего за указанной в договоре датой передачи; если участником долевого строительства является гражданин, неустойка уплачивается в двойном размере, то есть исходя из 1/150 ставки (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ; п. 23 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013). С 1 января 2016 года Банк России отдельное значение ставки рефинансирования не устанавливает — оно приравнено к значению ключевой ставки на соответствующую дату (Указание Банка России от 11.12.2015 № 3894-У), поэтому в расчёте неустойки по 214-ФЗ эти два понятия для дольщика означают одну и ту же величину. Если участник, напротив, сам уклонился от подписания передаточного акта и в результате этого нарушен срок передачи, застройщик освобождается от уплаты неустойки при условии, что со своей стороны он исполнил обязательства по договору надлежащим образом (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

Начиная с 2022 года Правительство РФ неоднократно вводило временные особенности начисления и взыскания этой неустойки по договорам участия в долевом строительстве — устанавливало периоды, в которые неустойка не начисляется, фиксировало предельный размер ставки на определённую дату вместо текущей ключевой ставки, а также предоставляло застройщикам отсрочку по уплате уже присуждённых сумм (соответствующие правила утверждались, в частности, постановлением Правительства РФ от 26.03.2022 № 479 и постановлением от 18.03.2024 № 326, которое впоследствии изменялось). Эти особые правила периодически продлевались, уточнялись и заменялись новыми, поэтому от того, какой период просрочки считать и какая дата актуальна для запроса, зависит, применяется ли к конкретному расчёту одно из таких временных ограничений или неустойка исчисляется по общей формуле ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ без дополнительных оговорок. Пока это не уточнено по действующей на сегодня редакции соответствующего постановления, точную сумму неустойки за конкретный период просрочки лучше проверить отдельно, в том числе с помощью юриста. Порядок оформления требований о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта — на примере уточнения исковых требований — приведён в образце «Уточнение исковых требований по иску о взыскании суммы неустойки за нарушение сроков передачи застройщиком объекта долевого строительства».

Частые вопросы

Обязан ли я лично присутствовать при осмотре объекта?

Закон не требует личного присутствия — участник вправе действовать через представителя по нотариально удостоверенной доверенности. Важно другое: приступить к принятию объекта нужно в срок, указанный в ДДУ, а если он не установлен — в течение семи рабочих дней со дня получения сообщения застройщика о готовности объекта (ч. 4 ст. 8 Закона № 214-ФЗ).

Можно ли требовать деньги за недостатки, а не устранение своими силами?

Да, выбор способа защиты принадлежит участнику долевого строительства: он вправе потребовать либо безвозмездного устранения недостатков застройщиком, либо соразмерного уменьшения цены договора, либо возмещения расходов на устранение недостатков, понесённых самим участником или третьими лицами (ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ).

Что грозит застройщику, кроме неустойки, если он совсем не передаёт объект?

При существенном нарушении сроков передачи объекта, помимо неустойки, участник вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ, потребовать возврата уплаченных денежных средств и уплаты процентов за пользование ими, а также возмещения причинённых убытков (ст. 9 Закона № 214-ФЗ). Основания и порядок такого отказа стоит оценивать применительно к конкретному сроку просрочки и условиям договора.

Нужно ли платить за коммунальные услуги до подписания передаточного акта?

По общему правилу — нет: обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у участника долевого строительства с момента передачи ему объекта по акту, а не с момента ввода дома в эксплуатацию. Требования застройщика или управляющей организации об оплате за период до подписания акта нужно проверять отдельно, исходя из даты фактической передачи объекта.

Что делать, если срок передачи объекта уже нарушен, но новый срок в допсоглашении меня не устраивает?

Подписывать предложенное застройщиком соглашение об изменении срока участник не обязан (ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ). Отказ от подписания не лишает участника права на приёмку объекта в дальнейшем и на неустойку за фактический период просрочки, рассчитанную от первоначального срока, согласованного в ДДУ.

Краткая сводка: порядок передачи объекта долевого строительства

• Срок передачи объекта устанавливается ДДУ и не может быть изменён застройщиком в одностороннем порядке (ч. 1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).
• О готовности объекта застройщик обязан уведомить участника не менее чем за месяц или за 14 рабочих дней до срока передачи — в зависимости от условий договора (ч. 4 ст. 8 Закона № 214-ФЗ).
• Передача оформляется передаточным актом; при недостатках участник вправе до его подписания потребовать акт о несоответствии и отказаться подписывать документ о передаче (ч. 2 ст. 7, ч. 5 ст. 8 Закона № 214-ФЗ).
• Гарантийный срок на объект — не менее пяти лет, на инженерное и технологическое оборудование — не менее трёх лет (ч. 5, 5.1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ).
• При уклонении участника от приёмки застройщик вправе через два месяца оформить односторонний акт, кроме случаев отказа из-за недостатков объекта (ч. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ).
• За просрочку передачи застройщик платит неустойку исходя из ключевой ставки Банка России, но конкретный порядок расчёта на дату обращения нужно уточнять с учётом временных правил Правительства РФ (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

Таким образом, порядок передачи объекта долевого строительства строго регламентирован Законом № 214-ФЗ: от участника требуется вовремя отреагировать на уведомление застройщика и не подписывать передаточный акт, пока объект не приведён в соответствие с договором, а при нарушении застройщиком сроков — заявлять требование о неустойке, предварительно уточнив актуальный на дату обращения порядок её расчёта.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Ю)

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Долевое строительство
• Жилищные споры