Когда при обращении взыскания на недвижимость регистрируется право собственности должника или взыскателя?

Коротко: если недвижимость должника продана на публичных торгах, право собственности регистрируется на покупателя — на основании протокола о результатах торгов и заключённого по итогам договора купли-продажи. Если первые и повторные торги признаны несостоявшимися, а взыскатель согласился оставить имущество за собой, право собственности регистрируется на взыскателя — на основании постановления судебного пристава-исполнителя и акта о передаче имущества (ст. 87, 92 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Ниже приведен подробный разбор всей процедуры обращения взыскания на недвижимость должника: от ареста и оценки до торгов и регистрации перехода права, а также прав, которые сохраняются за должником на каждом этапе.

Как проходит обращение взыскания на недвижимость должника?

Обращение взыскания на имущество должника в исполнительном производстве состоит из ареста (описи), оценки и последующей реализации — эти общие правила установлены статьёй 69 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве». Если у должника недостаточно денежных средств для погашения долга, пристав вправе обратить взыскание на принадлежащую ему недвижимость, включая жильё, не являющееся единственным пригодным для проживания, земельные участки, коммерческие объекты и доли в общей собственности. Отдельно статья 78 того же закона регулирует обращение взыскания на имущество, находящееся в залоге (ипотеке): такое имущество реализуется по тем же правилам о публичных торгах, но с учётом требований залогодержателя как взыскателя или третьего лица.

1. Пристав выносит постановление о наложении ареста на недвижимость и составляет акт описи.
2. Проводится оценка имущества — самостоятельно приставом либо с привлечением оценщика (для дорогостоящих объектов оценщик обязателен).
3. Арестованное имущество передаётся на реализацию — как правило, в специализированную организацию, уполномоченную проводить торги.
4. Реализация недвижимости всегда происходит через публичные торги (статья 87 Закона № 229-ФЗ) — в отличие от движимого имущества, которое может продаваться и без торгов.

Пока право собственности должника на объект не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, продать его на торгах нельзя — это актуально, например, для объектов незавершённого строительства или недвижимости, приобретённой по сделке, переход права по которой не был оформлен. В таких случаях пристав вправе обратиться в суд с требованием о государственной регистрации перехода права к должнику, если контрагент уклоняется от регистрации (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ).

Как проходят первые и повторные торги по продаже недвижимости?

Публичные торги по продаже недвижимого имущества должника проводятся в форме открытого аукциона (статья 89 Закона № 229-ФЗ), а их организация и проведение подчиняются как специальным нормам исполнительного производства (статьи 89-91 Закона № 229-ФЗ), так и общим правилам о торгах, установленным статьями 448-449.1 Гражданского кодекса РФ. Организатор торгов публикует извещение о продаже, устанавливает начальную цену на основании оценки, принимает заявки и задатки от участников. Побеждает тот, кто предложил наибольшую цену.

Торги признаются несостоявшимися, если на них заявилось менее двух участников, никто из явившихся не сделал надбавки к начальной цене либо победитель не оплатил цену приобретения в установленный срок (статья 91 Закона № 229-ФЗ). В этом случае организатор в срок, установленный статьёй 92 Закона № 229-ФЗ, назначает повторные торги, а начальная цена на них снижается — на практике на 15% от первоначальной оценки. Если повторные торги тоже признаются несостоявшимися, наступает следующий этап — предложение имущества взыскателю.

Подробно о том, как проходит реализация арестованного имущества на публичных торгах, какие документы нужны для участия и как оформляется задаток, — в материале «Как арестованное имущество реализуется на торгах».

Когда право собственности регистрируется на покупателя, а когда — на взыскателя?

Итог торгов определяет, на чьё имя Росреестр зарегистрирует переход права собственности. Если торги (первые или повторные) состоялись и есть победитель, право собственности переходит к покупателю — основанием для регистрации служат протокол о результатах торгов и договор купли-продажи, заключаемый с победителем по итогам торгов. Если же оба круга торгов признаны несостоявшимися и взыскатель воспользовался правом оставить нереализованное имущество за собой, право собственности регистрируется на взыскателя — основанием служат постановление судебного пристава-исполнителя о передаче имущества и акт передачи, а не договор купли-продажи, поскольку в этом случае возмездная сделка с третьим лицом не заключается.

Что происходит, если повторные торги тоже признаны несостоявшимися?

Если и повторные торги не состоялись, судебный пристав-исполнитель в порядке статьи 92 Закона № 229-ФЗ предлагает взыскателю оставить нереализованное имущество за собой в счёт погашения долга. Закон отводит взыскателю срок на принятие решения; если взыскателей несколько, предложение делается им по очереди в соответствии с очерёдностью удовлетворения требований. Имущество передаётся взыскателю по цене, сниженной по сравнению с первоначальной оценочной стоимостью (статья 87 Закона № 229-ФЗ) — эта скидка компенсирует взыскателю то, что он получает не денежные средства от продажи, а сам объект.

Если стоимость оставляемого имущества превышает сумму долга, взыскатель обязан перечислить должнику (либо на депозитный счёт подразделения судебных приставов) разницу. Если ни один из взыскателей не изъявил желания оставить имущество за собой, оно возвращается должнику, арест снимается, а исполнительный документ возвращается взыскателю — в этом случае право собственности должника, которое и не прекращалось, никак заново не регистрируется, поскольку сделки по отчуждению не было.

Какие права сохраняются за должником на всех этапах?

Обращение взыскания на недвижимость не лишает должника ряда гарантий. Во-первых, взыскание не может быть обращено на единственное пригодное для постоянного проживания жильё должника и членов его семьи, за исключением случаев, когда это жильё находится в ипотеке (залоге) по обеспеченному им обязательству, — этот исполнительский иммунитет установлен статьёй 446 Гражданского процессуального кодекса РФ. Во-вторых, если недвижимость находится в общей долевой собственности, взыскание на долю должника обращается с учётом преимущественного права остальных сособственников выкупить эту долю по цене, соразмерной её рыночной стоимости, прежде чем доля будет выставлена на публичные торги (статья 255 Гражданского кодекса РФ).

В-третьих, должник вправе обжаловать постановления, действия или бездействие судебного пристава-исполнителя на любом этапе — при наложении ареста, при определении оценки, при организации торгов — как вышестоящему должностному лицу ФССП, так и в суд. Порядок и сроки такого обжалования разобраны в материале «Как обжаловать действия (бездействие) судебного пристава: порядок, сроки и куда подавать жалобу».

Можно ли оспорить регистрацию, если торги проведены с нарушениями?

Да. Если торги признаны недействительными по решению суда (например, из-за нарушения порядка извещения участников, необоснованного отказа в допуске к участию или занижения начальной цены), недействительным признаётся и заключённый по их итогам договор купли-продажи, а значит — отпадает и основание для регистрации права за покупателем. Требовать признания торгов недействительными вправе должник, взыскатель, участники торгов и иные заинтересованные лица (статья 449 Гражданского кодекса РФ). Основания и последствия такого оспаривания подробно разобраны в материале «Оспаривание торгов по продаже заложенного имущества: основания и последствия признания недействительными».

Частые вопросы

Нужно ли согласие должника на регистрацию права за взыскателем?

Нет. Переход права собственности к взыскателю, оставившему за собой нереализованное на повторных торгах имущество, оформляется постановлением судебного пристава-исполнителя и актом передачи — это самостоятельное основание регистрации, отдельное согласие должника законом не требуется (статья 92 Закона № 229-ФЗ).

Может ли сам должник участвовать в торгах и выкупить своё имущество?

Прямого запрета закон не содержит, но практический смысл такого участия ограничен: должник, купивший объект на торгах, обязан оплатить цену продажи, а вырученные средства всё равно идут на погашение его же долга перед взыскателем.

Что будет, если у имущества несколько взыскателей?

Предложение оставить нереализованное имущество за собой делается взыскателям поочерёдно, а вырученные от передачи средства при разнице между стоимостью имущества и долгом распределяются с учётом требований остальных взыскателей и очерёдности, установленной законом об исполнительном производстве.

Сколько времени занимает весь путь от ареста до регистрации права?

Точный срок зависит от объекта и загруженности пристава, но закон задаёт минимальные интервалы: не ранее 10 дней и не позднее одного месяца после признания торгов несостоявшимися назначаются повторные торги (статья 92 Закона № 229-ФЗ); дополнительное время уходит на оценку, публикацию извещений и регистрационные действия Росреестра.

Можно ли снять арест с недвижимости до завершения торгов?

Да, если должник погасил долг, требование признано незаконным или найдены основания для снятия ареста (например, недвижимость не принадлежит должнику) — в этом случае пристав выносит постановление об отмене мер принудительного исполнения, а торги, если они ещё не завершены, прекращаются.

Краткая сводка: кто и на каком основании регистрирует право на недвижимость должника

• Реализация недвижимости должника в исполнительном производстве всегда идёт через публичные торги (статья 87 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»; статьи 448-449.1 Гражданского кодекса РФ).
• Если торги (первые или повторные) состоялись, право собственности регистрируется на покупателя — по протоколу торгов и договору купли-продажи (статья 89 Закона № 229-ФЗ).
• Несостоявшиеся торги влекут повторные со снижением начальной цены; порядок и сроки назначения повторных торгов — статья 92 Закона № 229-ФЗ.
• Если и повторные торги не состоялись, взыскатель вправе оставить имущество за собой — тогда право регистрируется на взыскателя по постановлению пристава и акту передачи, а не по договору купли-продажи.
• Единственное пригодное для проживания жильё под взыскание не подпадает, кроме случаев ипотеки (статья 446 Гражданского процессуального кодекса РФ); при взыскании на долю в общей собственности у сособственников есть преимущественное право выкупа (статья 255 Гражданского кодекса РФ).
• Действия пристава и итоги торгов можно обжаловать на любом этапе — до и после регистрации права (статья 449 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, ключевой ориентир — исход торгов: если покупатель на торгах определён, право переходит к нему по договору купли-продажи; если торги дважды не состоялись и взыскатель согласился принять имущество, право переходит к взыскателю по постановлению пристава без заключения договора купли-продажи. На каждом этапе — от ареста до регистрации — должник вправе заявлять возражения и обжаловать действия пристава, а в случае нарушений при проведении торгов — оспаривать их результаты в суде.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Адвокат по исполнительному производству: снятие ареста с карт
• Адвокат по гражданским делам: снятие ареста на имущество, наложенного судебным приставом-исполнителем
• Обжалование действий судебного пристава