Купили дом, а там прописан человек, который не является собственником, и выписываться не хочет. Что делать?

Купили дом, а там прописан человек, который не является собственником, и выписываться не хочет. Что делать?

Здравствуйте!

Коротко: Если прописанный не входит в Вашу семью и не имеет доли в доме, его согласие на снятие с учёта не нужно — право пользования прекращается при смене собственника (ч. 2 ст. 292 ГК РФ). Не снимается сам — вопрос решает суд, госпошлина для физлиц — 3000 рублей.

Ниже приведён подробный разбор того, на каком основании новый собственник вправе требовать снятия прежнего жильца с регистрационного учёта, как и куда подать исковое заявление, какие документы для этого понадобятся и в каких случаях право пользования домом всё же сохраняется.

Нужно ли согласие прописанного человека на снятие с учёта?

Нет, отдельное согласие прописанного человека не требуется — ни на прекращение его права пользования домом, ни на обращение в суд. Переход права собственности на жилой дом к другому лицу сам по себе является основанием для прекращения права пользования этим домом членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (часть 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ). Это касается и тех, кого прежний собственник вселил в дом как членов своей семьи — супруга, детей, родителей, иждивенцев (статья 31 Жилищного кодекса РФ): с момента государственной регистрации Вашего права собственности их право пользования домом прекращается автоматически, независимо от того, согласны они с этим или нет. Другое дело — сама запись о регистрации по месту жительства («прописка»): орган регистрационного учёта не снимет с неё человека только на основании Вашего заявления о покупке дома. Для этого нужно либо его собственное заявление о снятии с регистрационного учёта, либо, если он отказывается его подавать, — вступившее в законную силу решение суда о признании его утратившим право пользования жилым помещением.

Как выписать бывшего жильца через суд?

Если прописанный человек не снимается с учёта добровольно, остаётся обратиться в суд с исковым заявлением о признании его утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учёта. Такой иск относится к искам о правах на жилое помещение и подаётся по правилам исключительной подсудности — в районный суд по месту нахождения дома (статья 30 Гражданского процессуального кодекса РФ), даже если фактическое место жительства ответчика сейчас неизвестно. Ответчиком по делу выступает сам прописанный человек, а прежнего собственника дома при необходимости можно привлечь к участию в деле как третье лицо. Госпошлина по этому требованию, как по иску неимущественного характера, составляет для физических лиц 3000 рублей (подпункт 3 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ в редакции, действующей с 9 сентября 2024 года). Рассмотрение дела в суде первой инстанции обычно растягивается на несколько месяцев — с учётом подготовки, судебных заседаний и, если решение обжалуется, срока на апелляцию. После того как решение вступит в законную силу, с ним и с заявлением нужно обратиться в территориальный орган МВД по месту нахождения дома — запись о регистрации снимает сам регистрирующий орган, без участия и отдельного согласия бывшего жильца. Общий порядок такого обращения подробнее разобран в материале «Порядок признания гражданина утратившим право пользования жилым помещением».

Какие документы нужны для иска?

К исковому заявлению о признании утратившим право пользования и снятии с регистрационного учёта обычно прилагаются:

• само исковое заявление с указанием требований (форма и содержание — статья 131 Гражданского процессуального кодекса РФ);
• выписка из ЕГРН или иной документ, подтверждающий Ваше право собственности на дом;
• договор купли-продажи дома;
• справка о регистрации лиц по адресу дома (из территориального органа МВД или управляющей организации) либо домовая книга;
• доказательства того, что ответчик не является членом Вашей семьи и фактически не проживает в доме, если это имеет значение для дела;
• квитанция об уплате государственной пошлины;
• копии искового заявления и приложенных документов по числу лиц, участвующих в деле (статья 132 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Ориентир для составления самого заявления — «Образец искового заявления о снятии с регистрационного учёта», но формулировку требований и перечень документов в Вашем случае лучше выверить с учётом конкретных обстоятельств сделки.

Есть ли исключения, когда право пользования сохраняется?

Да, в нескольких ситуациях право пользования домом сохраняется и после смены собственника. Во-первых, стороны договора купли-продажи могут прямо согласовать условие о том, что прежний жилец сохраняет право пользования домом на определённый срок, — перечень таких лиц с указанием их прав является существенным условием договора продажи жилого помещения (статья 558 Гражданского кодекса РФ), и до истечения оговорённого срока иск о признании утратившим право пользования удовлетворению не подлежит. Во-вторых, независимо от воли нового собственника сохраняется право пользования, установленное не договорённостью с прежним владельцем, а законом, — например, у лица, пользующегося домом на основании завещательного отказа (статья 33 Жилищного кодекса РФ), или у получателя ренты по договору пожизненного содержания с иждивением (статья 34 Жилищного кодекса РФ): это и есть случаи «если иное не установлено законом» из части 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ. Если ни одно из этих условий не применимо — а в большинстве обычных сделок купли-продажи это так — право пользования прекращается с переходом права собственности, и перечисленные исключения не действуют.

Частые вопросы

Можно ли подать иск, если фактическое место жительства ответчика неизвестно?

Да. Иск предъявляется по адресу спорного дома — это последнее известное место жительства ответчика, а при его неизвестности суд рассматривает дело с учётом статьи 119 Гражданского процессуального кодекса РФ; при неявке надлежаще извещённого ответчика возможно заочное производство (статья 233 ГПК РФ).

Нужно ли дополнительно требовать выселения?

Если прописанный человек фактически не проживает в доме, достаточно требования о признании утратившим право пользования и снятии с учёта. Если же он занимает дом и отказывается его освобождать, в иск добавляется требование о выселении на основании статьи 35 Жилищного кодекса РФ.

Кто отвечает по иску — продавец дома или прописанный человек?

Ответчик — сам гражданин, чьё право пользования прекращено, то есть прописанный человек, а не продавец дома. Прежнего собственника можно привлечь к участию в деле как третье лицо, если его объяснения важны для выяснения обстоятельств, например оснований регистрации.

Кто возмещает расходы на суд, если иск удовлетворён?

По общему правилу судебные расходы, включая уплаченную госпошлину, взыскиваются с проигравшей стороны (статья 98 Гражданского процессуального кодекса РФ), хотя фактическое исполнение такого взыскания с ответчика, который не проживает в доме, может оказаться затруднительным.

Краткая сводка: как выписать прописанного не собственника после покупки дома

• Переход права собственности на дом сам по себе прекращает право пользования этим домом у членов семьи прежнего собственника (часть 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ).
• Согласие прописанного человека для этого не требуется; добровольно не снимается — спор решает суд через иск о признании утратившим право пользования и снятии с регистрационного учёта.
• Иск по правилам исключительной подсудности подаётся в районный суд по месту нахождения дома (статья 30 ГПК РФ); госпошлина для физических лиц — 3000 рублей (подпункт 3 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ).
• Фактическое снятие с учёта после вступления решения суда в силу — обязанность территориального органа МВД и не требует отдельного согласия ответчика (постановление Правительства РФ от 17.07.1995 № 713).
• Право пользования сохраняется, если оно установлено законом независимо от смены собственника — например, по завещательному отказу (статья 33 ЖК РФ) или договору ренты (статья 34 ЖК РФ), либо прямо оговорено в договоре купли-продажи как условие о перечне лиц (статья 558 ГК РФ).
• Если бывший жилец физически занимает дом и отказывается его освобождать, дополнительно заявляется требование о выселении (статья 35 ЖК РФ).

Таким образом, покупка дома сама по себе прекращает право пользования жилым помещением у человека, который не входит в Вашу семью и не имеет доли в праве собственности, — его согласие на это не требуется. Если он не снимается с регистрационного учёта добровольно, остаётся подать исковое заявление о признании утратившим право пользования и снятии с регистрационного учёта в районный суд по месту нахождения дома; после вступления решения в законную силу регистрирующий орган снимет его с учёта самостоятельно.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные споры
• Снятие с регистрационного учёта