Можно ли продать имущество малолетнего ребенка?

Здравствуйте. В 2023 я купил земельный участок и оформил его в собственность на своего малолетнего сына 2023 г. рождения. Сейчас хочу строить на участке дом и оформить ипотеку на строительство. Но для этого требуется, чтоб земля (или её часть) была в собственности заёмщика. Могу ли я с согласия органов опеки отчуждать (продать, подарить) собственность малолетнего сына в пользу супруги (мамы) так как ипотеку оформляет она?

Здравствуйте!

Коротко: Нет, перевести участок сына на маму нельзя даже с разрешения опеки: пункт 3 статьи 37 Гражданского кодекса РФ запрещает сделки между ребёнком и его родителями, их супругами и близкими родственниками. Разрешено только обратное — дарение имущества ребёнку.

Ниже приведён подробный разбор правил распоряжения имуществом малолетнего, запрета на сделки с роднёй, условий и порядка получения разрешения органа опеки, последствий сделки без такого разрешения и законных вариантов оформления ипотеки, когда земля принадлежит ребёнку.

Кто распоряжается имуществом малолетнего ребёнка?

Малолетним считается ребёнок в возрасте до четырнадцати лет. Сделки от его имени совершают родители, усыновители или опекуны (статья 28 Гражданского кодекса РФ). Собственником имущества при этом остаётся сам ребёнок: родители им не владеют, а только управляют, и ни право собственности родителей на имущество ребёнка, ни право ребёнка на имущество родителей из родства не возникает (статья 60 Семейного кодекса РФ). Именно поэтому оформление участка на сына означает, что распорядиться этой землёй в своих интересах Вы уже не можете.

К действиям родителей по управлению имуществом ребёнка закон применяет те же правила, что и к распоряжению имуществом подопечного, то есть правила статьи 37 Гражданского кодекса РФ (статья 28 Гражданского кодекса РФ, статья 60 Семейного кодекса РФ). Ограничение действует независимо от того, живёт ребёнок с родителями или находится под опекой, и независимо от того, кто оплачивал покупку имущества.

Для каких сделок нужно предварительное разрешение органа опеки?

Без предварительного разрешения органа опеки и попечительства законный представитель не вправе совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок с имуществом ребёнка (статья 37 Гражданского кодекса РФ, статья 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»):

• отчуждение имущества — продажа, мена, дарение;
• передача имущества внаём, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, в том числе в ипотеку;
• отказ от принадлежащих ребёнку прав, раздел его имущества или выдел из него долей;
• любые другие сделки и действия, которые влекут уменьшение стоимости имущества ребёнка.

Разрешение требуется на каждую конкретную сделку и выдаётся до её совершения, «задним числом» одобрить уже подписанный договор нельзя. Для жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой члены семьи собственника либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние, отдельное правило о согласии органа опеки закреплено в статье 292 Гражданского кодекса РФ. Подробнее о самой процедуре мы писали в материале Как осуществляются сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних?.

Можно ли продать или подарить имущество ребёнка его матери или другому родственнику?

Нет. Это и есть ключ к Вашему вопросу. Помимо требования о разрешении опеки закон устанавливает самостоятельный запрет: опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, а также представлять его при заключении сделок с этими же лицами. Единственное исключение — передача имущества самому подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование (пункт 3 статьи 37 Гражданского кодекса РФ). Через статью 28 Гражданского кодекса РФ и статью 60 Семейного кодекса РФ это правило распространяется и на родителей.

Близкими родственниками закон называет родственников по прямой восходящей и нисходящей линии — родителей и детей, дедушек, бабушек и внуков, а также полнородных и неполнородных братьев и сестёр (статья 14 Семейного кодекса РФ). Мать ребёнка — одновременно его законный представитель, супруга второго законного представителя и близкий родственник, поэтому продажа или дарение участка сына в её пользу запрещены по трём основаниям сразу. Орган опеки такую сделку не разрешает, а если разрешение будет получено по ошибке, оно не «лечит» запрет, установленный кодексом.

Обратное направление закон допускает: Вы или супруга можете подарить сыну своё имущество либо передать его ребёнку в безвозмездное пользование — здесь имущество ребёнка увеличивается, и запрет не действует. Разрешение органа опеки на дарение имущества ребёнку не требуется, но договор дарения недвижимости оформляется в общем порядке с государственной регистрацией перехода права.

При каких условиях орган опеки разрешает сделку с имуществом ребёнка?

Орган опеки проверяет одно: не уменьшится ли имущество ребёнка и не ухудшатся ли его жилищные и имущественные условия. Разрешение обычно выдаётся, когда выполняется хотя бы одно из условий:

• ребёнок получает равноценное или лучшее встречное предоставление — на его имя одновременно приобретается другой объект не хуже прежнего по стоимости и характеристикам;
• деньги от продажи в полном объёме зачисляются на счёт, открытый на имя ребёнка, и расходуются только с разрешения органа опеки;
• сделка объективно выгодна ребёнку — например, взамен доли в неликвидном объекте он получает долю в пригодном для проживания жилье;
• сделка совершается по объективной причине (переезд семьи, лечение ребёнка) и его права при этом не страдают.

Продажа имущества ребёнка «просто так», с последующим вложением денег в семейные нужды или в строительство дома, оформленного не на ребёнка, под эти условия не подпадает. Отказ органа опеки должен быть мотивированным и может быть оспорен в суде опекуном, попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором (статья 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»). О роли органа опеки в спорах о детях мы рассказывали в материале Органы опеки как-то принимают участие в процессе судебного разбирательства?.

Какие документы подать в опеку и сколько ждать решения?

Заявление подаётся в орган опеки и попечительства по месту жительства ребёнка — лично, через многофункциональный центр или в электронной форме. Точный перечень документов устанавливает административный регламент муниципалитета, но ядро списка везде одинаковое:

1. заявления обоих родителей (законных представителей), а также самого ребёнка, если ему уже исполнилось четырнадцать лет;
2. паспорта родителей и свидетельство о рождении ребёнка;
3. правоустанавливающие документы и выписка из ЕГРН на отчуждаемый объект;
4. документы на объект, который приобретается ребёнку взамен, либо реквизиты открытого на его имя счёта;
5. проекты договоров по обеим сделкам — отчуждаемой и приобретаемой;
6. отчёт об оценке, если орган опеки сравнивает стоимость объектов.

Предварительное разрешение либо мотивированный отказ выдаются в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления (статья 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»). Мнение ребёнка, достигшего десяти лет, учитывается при решении вопросов, затрагивающих его интересы (статья 57 Семейного кодекса РФ). Сама сделка по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, подлежит нотариальному удостоверению (статья 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Что будет, если совершить сделку без разрешения органа опеки?

Риск здесь долгосрочный: ребёнок, став совершеннолетним, вправе сам оспорить сделку со своим имуществом, а покупатель такого объекта рискует остаться и без недвижимости, и без денег. Именно поэтому банки и нотариусы проверяют разрешение опеки особенно придирчиво.

Как оформить ипотеку, если участок принадлежит ребёнку?

Задача решается не переоформлением земли на маму, а выбором схемы кредитования. Законные варианты такие:

• Кредит без залога участка. Нецелевой потребительский кредит или кредит на строительство под поручительство: собственник земли остаётся прежним, разрешение опеки не требуется вовсе.
• Залог другого имущества. Залогодателем может быть третье лицо — то есть в обеспечение допустимо передать объект, принадлежащий Вам или супруге (статья 335 Гражданского кодекса РФ), а участок сына не трогать.
• Залог участка ребёнка. Формально возможен, но это сделка, требующая предварительного разрешения органа опеки (статья 37 Гражданского кодекса РФ, статья 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»). Орган опеки оценивает риск утраты имущества ребёнка при обращении взыскания, и такие разрешения выдаются редко.
• Строительство с оформлением дома на ребёнка. Земельное законодательство исходит из принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов (статья 1 Земельного кодекса РФ), поэтому вариант, при котором и участок, и дом принадлежат сыну, для органа опеки самый бесконфликтный: имущество ребёнка не уменьшается, а прирастает.

Чего сделать нельзя ни при каком одобрении опеки — продать или подарить участок матери, отцу, бабушке, дедушке или иному близкому родственнику ребёнка. Продажа участка постороннему покупателю с разрешения опеки возможна, но только при равноценном встречном предоставлении в пользу сына, и Вашу задачу она не решает: покупателем не сможет быть ни один член Вашей семьи.

Частые вопросы

Изменится ли что-то, когда сыну исполнится 14 лет?

Ребёнок от 14 до 18 лет совершает сделки сам с письменного согласия родителей, но разрешение органа опеки по-прежнему обязательно, а запрет на сделки с законными представителями, их супругами и близкими родственниками сохраняется (статья 37 Гражданского кодекса РФ). Полную свободу распоряжения имуществом сын получит в 18 лет.

Можно ли обменять участок ребёнка на равноценный участок родителей?

Нет. Мена — это тоже сделка между ребёнком и его родителем, а такие сделки запрещены пунктом 3 статьи 37 Гражданского кодекса РФ независимо от равноценности объектов. Допустимо только безвозмездно передать ребёнку имущество родителей, то есть подарить ему второй участок, не забирая первый.

Нужно ли разрешение опеки, если ребёнок только зарегистрирован в квартире, но не является собственником?

По общему правилу нет: разрешение требуется при распоряжении имуществом, принадлежащим ребёнку. Особые правила действуют, когда речь идёт о находящихся под опекой членах семьи собственника или об оставшихся без родительского попечения детях (статья 292 Гражданского кодекса РФ). Подробности — в материале Продажа жилья собственником при регистрации в нём несовершеннолетнего.

Что делать, если опека отказала?

Получить письменный мотивированный отказ и обжаловать его в вышестоящий орган или в суд — такое право прямо предусмотрено статьёй 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве». Второй путь — устранить причину отказа: изменить условия сделки так, чтобы имущественное положение ребёнка не ухудшалось, и обратиться повторно.

Краткая сводка: имущество малолетнего и сделки с ним

• Имущество принадлежит ребёнку, родители им только управляют по правилам о распоряжении имуществом подопечного (статья 28 Гражданского кодекса РФ, статья 60 Семейного кодекса РФ).
• Продажа, дарение, мена, аренда и залог имущества ребёнка возможны лишь с предварительного разрешения органа опеки (статья 37 Гражданского кодекса РФ, статья 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).
• Сделки между ребёнком и его родителями, их супругами и близкими родственниками запрещены; разрешена только передача имущества ребёнку в дар или в безвозмездное пользование (пункт 3 статьи 37 Гражданского кодекса РФ).
• Разрешение выдаётся, когда ребёнок получает равноценное или лучшее встречное предоставление; решение или мотивированный отказ — в письменной форме в пятнадцатидневный срок.
• Сделка без разрешения оспорима и может быть признана недействительной (статьи 168 и 173.1 Гражданского кодекса РФ), а отчуждение недвижимости несовершеннолетнего требует нотариального удостоверения (статья 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Таким образом, перевести участок с сына на супругу нельзя ни продажей, ни дарением: сделки между ребёнком и его родителями и их близкими родственниками запрещены пунктом 3 статьи 37 Гражданского кодекса РФ, и разрешение органа опеки этот запрет не снимает. Для строительства выбирайте схему без отчуждения земли: кредит без залога участка, залог другого имущества семьи или оформление и дома, и участка на ребёнка.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Семейные дела
• Земельные дела
• Гражданские дела