Коротко: в перечень объектов Москвы, по которым налог на имущество организаций считается от кадастровой, а не балансовой стоимости, в 2026 году вошло около 42 тысяч объектов общей площадью 100 млн кв. м — на 7% больше, чем годом ранее. Попадание в перечень — это отдельный вопрос от размера самой кадастровой стоимости: у собственника есть два разных и не заменяющих друг друга инструмента защиты — оспорить включение объекта в перечень и, отдельно, оспорить саму величину кадастровой стоимости.
Ниже приведен подробный разбор того, что определяет попадание объекта в перечень, как проверить свою недвижимость, какие ошибки встречаются в перечне и что делать, если объект включён в него неправомерно или кадастровая стоимость завышена.
Почему попадание в перечень увеличивает налог?
По общему правилу налог на имущество организаций считается от балансовой (среднегодовой) стоимости основных средств. Но для отдельных видов недвижимости статья 378.2 Налогового кодекса РФ устанавливает исключение: административно-деловые центры, торговые центры (комплексы) и помещения в них облагаются налогом от их кадастровой стоимости, которая обычно существенно выше балансовой с учётом амортизации. Этому же правилу подчиняются помещения в зданиях, включённых в перечень, даже если сами помещения в перечне не названы (пункт 6 статьи 378.2 НК РФ). Поэтому включение здания в перечень автоматически меняет налоговую базу для всех помещений в нём, включая те, что принадлежат другим собственникам.
Как проверить, включён ли объект в перечень на 2026 год?
Перечень объектов, облагаемых в Москве от кадастровой стоимости, утверждается ежегодно уполномоченным органом исполнительной власти города и размещается на официальном сайте до начала очередного налогового периода. Проверять свой объект нужно по каждому году отдельно: перечень 2026 года пересматривается и не повторяет перечень предыдущих лет автоматически — город ежегодно меняет методологию отбора (например, для перечня 2026 года использовалась методология государственной кадастровой оценки ГКО-2025, учитывающая транспортную связанность и ряд новых факторов), поэтому объект, не попавший в перечень в прошлом году, может оказаться в нём в этом, и наоборот.
Что считается признаком делового или торгового назначения?
Критерии отнесения здания к административно-деловому или торговому центру для целей статьи 378.2 НК РФ в Москве конкретизирует статья 1.1 Закона города Москвы от 05.11.2003 № 64 «О налоге на имущество организаций». Ключевой и часто недооцениваемый момент — значение имеет не только назначение здания по документам (по виду разрешённого использования земельного участка или по данным ЕГРН), но и его фактическое использование. Верховный Суд РФ в апелляционном определении от 28.11.2018 № 5-АПГ18-117 указал, что федеральный и региональный законодатель не исключают исчисление налога исходя из фактического использования здания — то есть если здание по документам не предназначено для офисов или торговли, но фактически используется именно так (например, более установленной доли площади занято офисами, магазинами, объектами общественного питания или бытового обслуживания), это может быть основанием для включения его в перечень, и наоборот — несоответствие фактического использования заявленному в перечне назначению может быть основанием для исключения.
Какие ошибки встречаются в перечне?
Ежегодный перечень составляется по формальным критериям и данным государственного кадастра, поэтому в него попадают и объекты, которые не должны там быть. По данным консультантов, сопровождающих собственников при проверке перечня, встречаются объекты, давно снятые с кадастрового учёта, но продолжающие числиться в перечне, а также медицинские и промышленные объекты, отнесённые в перечень из-за различий в оценке площади или назначения, хотя фактически к деловым или торговым центрам не относятся. Поэтому даже у объекта, который заведомо не является офисным или торговым центром, стоит проверять сам факт включения в перечень — ошибка может быть чисто технической, но налоговые последствия от неё реальны.
Как добиться исключения объекта из перечня?
Если собственник считает, что объект не соответствует критериям для включения в перечень или попал туда по ошибке (в том числе из-за уже произошедшего снятия с кадастрового учёта), он может подать заявление в орган исполнительной власти города Москвы, утвердивший перечень, указав точный адрес объекта, его назначение по документам, вид разрешённого использования земельного участка и обоснование — почему критерии для включения в перечень не соблюдены. Это административный путь, отдельный от оспаривания кадастровой стоимости как таковой, — его цель не снизить стоимость, а вывести объект из-под действия статьи 378.2 НК РФ полностью, вернув налогообложение к балансовой стоимости.
А если объект в перечне законно, но кадастровая стоимость завышена?
Это отдельный спор — не о праве объекта быть в перечне, а о правильности определения его стоимости. По статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости можно оспорить, если при оценке использовались недостоверные сведения об объекте (площадь, назначение, год постройки и другие характеристики) либо если кадастровая стоимость существенно расходится с рыночной стоимостью объекта на дату оценки. Обратиться можно в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при территориальном управлении Росреестра в течение пяти лет со дня внесения оспариваемой стоимости в ЕГРН, либо сразу в суд — предварительное обращение в комиссию обязательным условием для обращения в суд не является ни для юридических, ни для физических лиц.
Частые вопросы
Нужно ли ежегодно заново проверять объект по перечню, если в прошлом году его там не было?
Да, перечень формируется заново на каждый налоговый период по обновлённым критериям и данным, поэтому отсутствие объекта в прошлогоднем перечне не гарантирует того же результата в следующем году.
Можно ли одновременно требовать исключения из перечня и снижения кадастровой стоимости?
Да, это два разных по предмету обращения, и подавать их можно параллельно — например, пока рассматривается заявление об исключении из перечня, можно отдельно обращаться в комиссию Росреестра по величине самой стоимости на случай, если исключить объект из перечня не удастся.
Что делать, если доля помещений под офисы в здании точно на границе установленного порога?
В такой ситуации решающим может стать акт обследования фактического использования здания — стоит заранее подготовить собственные документы о площадях и их назначении, а не дожидаться результатов обследования, проведённого только уполномоченным органом.
Краткая сводка: налог на коммерческую недвижимость по кадастровой стоимости в Москве
- Административно-деловые и торговые центры и помещения в них облагаются налогом от кадастровой стоимости по статье 378.2 НК РФ — перечень таких объектов в Москве утверждается ежегодно и пересматривается заново.
- Критерии отнесения объекта к деловому или торговому назначению в Москве — статья 1.1 Закона города Москвы от 05.11.2003 № 64; значение имеет не только назначение по документам, но и фактическое использование здания (апелляционное определение ВС РФ от 28.11.2018 № 5-АПГ18-117).
- В перечень попадают и объекты по ошибке — например, снятые с кадастрового учёта или не соответствующие критериям по факту, поэтому проверка включения нужна каждому собственнику коммерческой недвижимости.
- Исключение объекта из перечня — отдельная процедура от оспаривания величины кадастровой стоимости, которое проводится по статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ через комиссию Росреестра или суд.
Таким образом, собственнику коммерческой недвижимости в Москве стоит ежегодно проверять сразу два параметра — включён ли объект в перечень, облагаемый от кадастровой стоимости, и соответствует ли сама кадастровая стоимость рыночным реалиям, — потому что это два разных спора с разными процедурами и результатами.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:
Доверьте нам решение своей проблемы
Наша главная цель — помощь клиентам в решении существующих проблем и их профилактика в будущем.
Оставьте заявку на консультацию, чтобы убедиться в этом лично!
Мы работаем по всей России. Укажите Ваш город в комментарии
