Наследование земельных участков

Коротко: Земельный участок входит в состав наследства, если принадлежал умершему на праве собственности или на праве пожизненного наследуемого владения (статья 1181 Гражданского кодекса РФ). Принять наследство нужно в течение шести месяцев со дня его открытия (статья 1154 ГК РФ), после чего право наследника регистрируется в ЕГРН.

Ниже приведен подробный разбор правовых норм, исключений и практических вариантов.

Какие права на земельный участок переходят по наследству?

В состав наследства входит имущество, принадлежавшее наследодателю на день открытия наследства (статья 1112 Гражданского кодекса РФ), а днем открытия наследства признается день смерти гражданина (статья 1114 ГК РФ). Специальные правила для земли установлены статьей 1181 ГК РФ: по наследству переходит участок, принадлежавший умершему на праве собственности либо на праве пожизненного наследуемого владения, причем на общих основаниях и без какого-либо специального разрешения. Вместе с участком к наследнику переходят находящиеся в его границах поверхностный (почвенный) слой, водные объекты и растения, если иное не установлено законом.

Наследование происходит по завещанию (статьи 1118–1125 ГК РФ) либо по закону (статьи 1141–1148 ГК РФ). Если наследников несколько, участок поступает в их общую долевую собственность (статья 244 ГК РФ), и каждому принадлежит доля, соответствующая его наследственной доле. Подробнее о самом праве, которое чаще всего встречается у старых садовых и приусадебных участков, мы писали в материале Что такое право пожизненного наследуемого владения на земельный участок?

Наследуется не любое вещное право на землю. Право постоянного (бессрочного) пользования по общему правилу в состав наследства не входит: статья 1181 ГК РФ его не называет, а статьи 20 и 21 Земельного кодекса РФ, которые ранее регулировали постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение граждан, утратили силу с 1 марта 2015 года в связи с принятием Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ. Ранее возникшие права при этом сохраняются за их обладателями.

Что делать, если участок не оформлен в собственность?

Это самая частая ситуация со старыми садовыми, огородными и приусадебными участками, выделенными еще до введения в действие Земельного кодекса РФ. Если у наследодателя было право пожизненного наследуемого владения, участок наследуется по статье 1181 ГК РФ, и нотариус включает его в наследственную массу по правоустанавливающим документам прежних лет — постановлению или решению органа власти о предоставлении земли, свидетельству старого образца, выписке из похозяйственной книги.

Если участок предоставлялся на праве постоянного (бессрочного) пользования либо в документах вид права вообще не указан, действуют переходные правила статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Они позволяют гражданину, а в ряде случаев и его наследникам, оформить право собственности на такой участок. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» допускает признание за наследниками права собственности на участок в судебном порядке, если наследодатель при жизни начал его оформление в установленном порядке, но не успел завершить. Как суды подходят к таким спорам, разобрано в материале Наследование старого земельного участка без документов: что разъяснил Верховный Суд РФ.

Практический порядок действий при неоформленном участке выглядит так:

1. Подать нотариусу заявление о принятии наследства в шестимесячный срок — независимо от того, готовы документы на землю или нет.
2. Собрать правоустанавливающие документы наследодателя: акты о предоставлении участка, свидетельства старого образца, архивные справки, выписки из похозяйственных книг.
3. Запросить сведения из Единого государственного реестра недвижимости о участке и его границах.
4. При отсутствии кадастрового учета или при неустановленных границах — обратиться к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана.
5. Если нотариус отказывает во включении участка в наследственную массу — обратиться в суд с иском о включении имущества в состав наследства и признании права собственности в порядке наследования.

В какой срок нужно принять наследство на землю?

Наследство принимается в течение шести месяцев со дня его открытия (статья 1154 Гражданского кодекса РФ). Способов принятия два (статья 1153 ГК РФ): подача нотариусу заявления о принятии наследства или о выдаче свидетельства о праве на наследство либо совершение действий, свидетельствующих о фактическом принятии, — вступление во владение участком, его обработка, оплата земельного налога, охрана имущества от посягательств третьих лиц.

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации права (пункт 4 статьи 1152 ГК РФ). Это значит, что собственником участка наследник становится задним числом, но распоряжаться землей — продать, подарить, заложить — он сможет только после внесения записи в ЕГРН. Пропущенный срок восстанавливается судом при уважительных причинах либо во внесудебном порядке с письменного согласия всех остальных наследников (статья 1155 ГК РФ) — этому посвящен отдельный материал Принятие наследства после истечения установленного срока.

Как делится участок между несколькими наследниками?

Раздел земельного участка между наследниками подчиняется статье 1182 Гражданского кодекса РФ. Разделить участок в натуре можно только при условии, что каждая образуемая часть будет не меньше минимального размера, установленного для участков соответствующего целевого назначения. Конкретные минимальные размеры закон федерального уровня не устанавливает — они определяются региональными законами и муниципальными правилами землепользования и застройки, поэтому предельный размер нужно уточнять по месту нахождения участка.

Если раздел невозможен, участок считается неделимым. Тогда он переходит наследнику, имеющему преимущественное право на получение этого имущества в счет своей наследственной доли (статья 1168 ГК РФ), а остальным наследникам предоставляется компенсация — деньгами либо другим имуществом из состава наследства (статья 1170 ГК РФ). Если никто из наследников преимущественным правом не обладает или им не воспользовался, участок поступает в общую долевую собственность всех наследников, а владение и пользование осуществляются по правилам об общей долевой собственности. Разъяснения о разделе наследственного имущества и о преимущественных правах содержатся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9.

• Раздел в натуре — если каждая часть не меньше минимального размера для данной категории и вида разрешенного использования.
• Передача участка одному наследнику с компенсацией остальным — при невозможности раздела и наличии преимущественного права (статьи 1168, 1170, 1182 ГК РФ).
• Общая долевая собственность — если преимущественного права нет или им не воспользовались (статьи 244, 1182 ГК РФ).
• Соглашение о разделе наследства — наследники вправе договориться сами, а спор при недостижении согласия разрешает суд (статья 1165 ГК РФ).

Как зарегистрировать право наследника на участок в ЕГРН?

Государственная регистрация права наследника проводится по правилам Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Основанием для внесения записи служит свидетельство о праве на наследство, а при судебном споре — вступившее в законную силу решение суда. Как правило, документы в Росреестр направляет сам нотариус, выдавший свидетельство; сроки регистрационных действий установлены статьей 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Размер государственной пошлины и нотариального тарифа уточняйте у нотариуса и в налоговом органе на день обращения — эти суммы периодически пересматриваются.

1. Принять наследство у нотариуса в шестимесячный срок (статьи 1153, 1154 ГК РФ).
2. Представить нотариусу документы на участок и сведения о его кадастровом учете.
3. При необходимости уточнить границы: провести межевание и внести уточненные сведения в ЕГРН.
4. Получить свидетельство о праве на наследство (при нескольких наследниках — с указанием долей).
5. Обеспечить подачу документов на регистрацию права в Росреестр и получить выписку из ЕГРН.

Что происходит с супружеской долей и обременениями участка?

Если участок приобретен в браке и относится к совместной собственности супругов, сначала выделяется доля пережившего супруга (статья 256 Гражданского кодекса РФ, статья 34 Семейного кодекса РФ). В наследственную массу включается только доля умершего, и уже она распределяется между наследниками. Переживший супруг при этом не лишается права наследовать наравне с другими наследниками своей очереди.

Обременения и ограничения следуют за участком. Сервитут, ипотека, аренда, охранные зоны сохраняются при переходе права по наследству: в состав наследства входят имущественные права и обязанности наследодателя (статья 1112 ГК РФ), а права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику по правилам статьи 617 ГК РФ. Наследник обязан использовать участок по целевому назначению и виду разрешенного использования — деление земель на категории закреплено статьей 7 Земельного кодекса РФ, а изменение вида разрешенного использования допускается только в порядке, предусмотренном земельным и градостроительным законодательством. Долги наследодателя, включая обеспеченные залогом участка, наследники отвечают в пределах стоимости перешедшего к ним имущества (статья 1175 ГК РФ).

Частые вопросы

Нужно ли отдельное разрешение на наследование земельного участка?

Нет. Статья 1181 Гражданского кодекса РФ прямо указывает, что участок, принадлежавший наследодателю на праве собственности или пожизненного наследуемого владения, наследуется на общих основаниях, и специального разрешения на принятие такого наследства не требуется. Ограничения возможны лишь для отдельных категорий земель и субъектов, установленных законом.

Наследуется ли дом отдельно от участка?

Здание и участок — самостоятельные объекты недвижимости, каждый со своей записью в ЕГРН, поэтому в свидетельстве о праве на наследство они указываются отдельно. При этом земельное законодательство исходит из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (статья 1 Земельного кодекса РФ), и на практике дом и участок наследуются вместе.

Можно ли продать унаследованный участок сразу после получения свидетельства?

Право собственности возникает со дня открытия наследства (пункт 4 статьи 1152 ГК РФ), но распорядиться участком можно только после государственной регистрации права в ЕГРН по Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ. До внесения записи договор купли-продажи зарегистрировать не удастся. Налоговые последствия продажи стоит просчитать заранее.

Что делать, если границы участка не установлены или наложились на соседние?

Нужно заказать кадастровому инженеру межевой план и внести уточненные сведения в ЕГРН. Если сосед не согласен с границами или выявлена реестровая ошибка, спор разрешается судом. Такие дела рассматриваются по правилам гражданского судопроизводства, и до их завершения регистрация перехода права может быть приостановлена.

Кто платит земельный налог за период оформления наследства?

Поскольку наследство считается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства (пункт 4 статьи 1152 ГК РФ), обязанность по содержанию участка и уплате земельного налога возникает у наследника с этой даты, а не с момента регистрации права в ЕГРН. Начисления за прошедший период налоговый орган производит после получения сведений о наследнике.

Краткая сводка: наследование земельных участков

• Участок входит в наследство, если принадлежал умершему на праве собственности или пожизненного наследуемого владения; специального разрешения не требуется (статья 1181 ГК РФ).
• Право постоянного (бессрочного) пользования по общему правилу не наследуется; выход — оформление собственности по статье 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, при отказе — через суд.
• Срок принятия наследства — шесть месяцев со дня его открытия; принять можно заявлением нотариусу или фактическими действиями (статьи 1153, 1154 ГК РФ), пропущенный срок восстанавливается по статье 1155 ГК РФ.
• Неделимый участок переходит наследнику с преимущественным правом с выплатой компенсации остальным, иначе — в общую долевую собственность (статьи 1168, 1170, 1182 ГК РФ).
• Из совместно нажитого участка сначала выделяется супружеская доля (статья 256 ГК РФ, статья 34 Семейного кодекса РФ), в наследство входит только доля умершего.
• Право наследника подтверждается свидетельством о праве на наследство и регистрируется в ЕГРН по Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ; до регистрации распоряжаться участком нельзя.

Таким образом, наследование земельных участков идет по общим правилам наследственного права, но с земельными особенностями: наследуется не любое право на землю, раздел ограничен минимальными размерами участков, а распоряжение возможно только после внесения записи в ЕГРН. Если участок не был оформлен наследодателем при жизни, вопрос решается сбором архивных документов и, при необходимости, иском о признании права собственности в порядке наследования.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Г)

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Наследство
• Земельные дела
• Гражданские дела