Что такое право пожизненного наследуемого владения на земельный участок?

Коротко: это вещное право на государственный или муниципальный участок: владелец пользуется землёй и передаёт её по наследству, но продать, подарить или заложить участок не вправе (статья 267 Гражданского кодекса РФ). Новые участки так не предоставляют, а ранее полученные можно оформить в собственность.

Ниже приведён подробный разбор норм, исключений и практических вариантов.

Что такое право пожизненного наследуемого владения и у кого оно сохранилось?

Право пожизненного наследуемого владения — это одно из вещных прав лиц, не являющихся собственниками земли (статья 216 Гражданского кодекса РФ). Согласно статье 266 Гражданского кодекса РФ гражданин, обладающий таким правом (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Сам участок при этом остаётся в государственной или муниципальной собственности, а основания приобретения права определяются земельным законодательством (статья 265 Гражданского кодекса РФ). Обладателем права мог быть только гражданин: организациям земля на таком праве не предоставлялась.

Сегодня новые участки на праве пожизненного наследуемого владения гражданам не предоставляются. Земельный кодекс РФ, введённый в действие с 30 октября 2001 года Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ, закрыл такую возможность, а специальная статья Земельного кодекса РФ о пожизненном наследуемом владении утратила силу с 1 марта 2015 года (Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ). Однако право, возникшее у гражданина раньше, сохраняется: ранее возникшие права на недвижимость признаются юридически действительными и при отсутствии записи о них в Едином государственном реестре недвижимости (часть 1 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Поэтому участки, полученные в 1990-е годы под личное подсобное хозяйство, садоводство или индивидуальное жилищное строительство, до сих пор находятся во владении граждан и их наследников.

Что владелец вправе делать с участком, а что запрещено?

Объём правомочий владельца ограничен владением и пользованием. В пределах вида разрешённого использования участка гражданин вправе:

• вести личное подсобное хозяйство;
• возделывать сад или огород;
• строить на участке жильё и хозяйственные постройки, в том числе сараи и гаражи;
• передать участок по наследству;
• оформить участок в собственность;
• отказаться от права на участок.

А вот распоряжаться участком владелец не может. В соответствии со статьёй 267 Гражданского кодекса РФ распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству. Это значит, что участок нельзя продать, подарить, обменять, внести в уставный капитал организации, передать в аренду или в безвозмездное пользование. Нельзя и заложить его: залог предполагает, что при неисполнении обязательства предмет залога перейдёт к другому лицу, то есть по сути является распоряжением. Любая такая сделка ничтожна как противоречащая закону, а деньги, полученные по ней, приходится возвращать. Единственный законный путь передачи участка другому человеку — наследование.

Чем пожизненное наследуемое владение отличается от собственности и постоянного пользования?

Пожизненное наследуемое владение часто путают с постоянным (бессрочным) пользованием: оба права возникли ещё до действующего Земельного кодекса РФ и оба ограничивают хозяина земли. Разница принципиальная — только владение передаётся по наследству. Общий обзор ограниченных вещных прав мы приводили в материале Вещные права лиц, не являющихся собственниками. Ограниченные вещные права: общая характеристика. Сопоставить три режима удобнее в таблице.

Можно ли строить дом на участке в пожизненном наследуемом владении?

Да. Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нём здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности (статья 266 Гражданского кодекса РФ). Обратите внимание на важное следствие: земля остаётся государственной или муниципальной, а построенный дом становится вашей личной собственностью — его можно продать, подарить и заложить, тогда как сам участок нет. Строить нужно строго в рамках целевого назначения земли и вида её разрешённого использования: на участке для садоводства не появится магазин, а на участке для личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта жилой дом допустим. Возведённое с нарушением этих требований или без необходимых согласований строение рискует быть признано самовольной постройкой со сносом или приведением в соответствие за счёт застройщика (статья 222 Гражданского кодекса РФ). Право собственности на завершённый дом регистрируется отдельно, и зарегистрированная постройка заметно укрепляет позицию владельца при последующем оформлении земли.

Как участок в пожизненном наследуемом владении переходит по наследству?

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях; специального разрешения на принятие такого наследства не требуется (статья 1181 Гражданского кодекса РФ). Наследование идёт и по закону, и по завещанию: завещать право владения участком закон не запрещает, ведь это не распоряжение самим участком при жизни, а определение судьбы имущества на случай смерти. Наследнику нужно в общий шестимесячный срок со дня открытия наследства обратиться к нотариусу с заявлением о принятии наследства (статья 1154 Гражданского кодекса РФ) и представить документы о предоставлении участка наследодателю. Вместе с землёй по наследству переходят и расположенные на ней постройки, принадлежавшие наследодателю на праве собственности. При разделе участка между несколькими наследниками учитывается минимальный размер участка, установленный для соответствующего целевого назначения; если раздел невозможен, участок достаётся наследнику с преимущественным правом, а остальные получают компенсацию (статьи 1168 и 1182 Гражданского кодекса РФ).

Основная сложность на практике — утраченные или неполные документы 1990-х годов: свидетельство выдано на другую фамилию, в архиве нет постановления администрации, границы участка не описаны. В таких случаях факт владения и пользования участком устанавливается в судебном порядке, и уже решение суда становится основанием для нотариуса. Подробный алгоритм мы разбирали в материале Как установить факт владения и пользования земельным участком в целях вступления в наследство?.

Как переоформить участок в собственность и какие документы нужны?

Оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение, сроком не ограничивается (пункт 3 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ). Если участок был предоставлен гражданину до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, гражданин вправе зарегистрировать право собственности на него, и никакого выкупа для этого не требуется (пункт 9.1 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ). То же правило действует для наследника, к которому такой участок перешёл. Порядок действий обычно такой:

1. Найдите правоустанавливающий документ на участок — свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения либо акт (постановление, решение) органа власти о предоставлении земли.
2. Закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости и проверьте, стоит ли участок на кадастровом учёте и описаны ли его границы; при необходимости закажите кадастровому инженеру межевание и уточнение границ.
3. Подайте в Росреестр через многофункциональный центр или портал государственных услуг заявление о государственной регистрации права собственности с приложением документов, перечисленных в статье 49 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
4. Получите выписку из Единого государственного реестра недвижимости — она и подтверждает право собственности; прежнее право пожизненного наследуемого владения с этого момента прекращается.
5. Если документов не хватает или регистрация приостановлена и затем прекращена, обращайтесь в суд с иском о признании права собственности на земельный участок.

Комплект документов для регистрации, как правило, включает:

• заявление о государственной регистрации права собственности;
• документ, удостоверяющий личность заявителя (для представителя — нотариальную доверенность);
• акт о предоставлении участка, изданный органом государственной власти или местного самоуправления;
• свидетельство (акт) о праве на земельный участок, выданное уполномоченным органом;
• выписку из похозяйственной книги, если участок предоставлялся для ведения личного подсобного хозяйства;
• свидетельство о праве на наследство, если право перешло к вам от наследодателя;
• документы на расположенные на участке здания, если они зарегистрированы.

Когда право пожизненного наследуемого владения прекращается?

Смерть владельца право не прекращает — оно переходит к наследникам. Основания прекращения права пожизненного наследуемого владения перечислены в статье 45 Земельного кодекса РФ, и их немного:

• добровольный отказ владельца от права: заявление подаётся в орган, уполномоченный распоряжаться участком, порядок описан в статье 53 Земельного кодекса РФ;
• использование участка не по целевому назначению или способами, которые приводят к порче земли, а также иные нарушения, не устранённые после предписания надзорного органа (статья 45 Земельного кодекса РФ);
• изъятие участка для государственных или муниципальных нужд с предварительным и равноценным возмещением (статья 279 Гражданского кодекса РФ);
• регистрация права собственности на этот же участок за самим владельцем — прежнее право поглощается более полным.

Принудительное прекращение права по основаниям, связанным с нарушениями, производится в судебном порядке и только после того, как владельцу дали возможность устранить нарушение. Само по себе неиспользование дачного или садового участка в течение сезона поводом для изъятия не является: обстоятельства оценивает суд, и бремя доказывания нарушения лежит на органе, который обратился с иском.

Частые вопросы

Нужно ли платить земельный налог, если участок не в собственности?

Да. Плательщиками земельного налога признаются в том числе лица, обладающие земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения (статья 388 Налогового кодекса РФ). Налог начисляется от кадастровой стоимости участка, а льготы по нему устанавливаются Налоговым кодексом РФ и актами муниципалитета по месту нахождения земли.

Что делать, если право не зарегистрировано в ЕГРН?

Ранее возникшее право признаётся юридически действительным и без записи в реестре (часть 1 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Но для наследственного дела, спора с соседями или оформления собственности запись нужна: подайте в Росреестр заявление о государственной регистрации ранее возникшего права, приложив старый правоустанавливающий документ.

Переходит ли по наследству право постоянного (бессрочного) пользования?

Нет, это право со смертью гражданина прекращается, по наследству переходят только пожизненное наследуемое владение и собственность (статья 1181 Гражданского кодекса РФ). Наследникам приходится действовать иначе: оформлять права через принадлежавшие наследодателю постройки на участке либо обращаться в суд с иском о признании права собственности на землю.

Можно ли отказаться от участка, который не нужен?

Да. Отказ от права пожизненного наследуемого владения оформляется заявлением в орган, уполномоченный распоряжаться участком, по правилам статьи 53 Земельного кодекса РФ. Право прекращается с даты принятия решения этим органом, и с этого момента прекращается и обязанность платить земельный налог за участок.

Можно ли получить участок на праве пожизненного наследуемого владения сегодня?

Нет. После введения в действие Земельного кодекса РФ участки гражданам на этом праве не предоставляются, а соответствующая статья кодекса утратила силу с 1 марта 2015 года (Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ). Сегодня публичная земля предоставляется гражданам в собственность или в аренду по правилам главы V.1 Земельного кодекса РФ.

Краткая сводка: пожизненное наследуемое владение земельным участком

• Пожизненное наследуемое владение — вещное право гражданина на чужой участок: владение и пользование, передаваемые по наследству (статьи 216 и 266 Гражданского кодекса РФ).
• Распоряжение участком запрещено, кроме перехода права по наследству: продажа, дарение, залог и аренда невозможны (статья 267 Гражданского кодекса РФ).
• Построенные на участке дом и хозяйственные строения становятся личной собственностью владельца (статья 266 Гражданского кодекса РФ).
• Право входит в состав наследства и принимается на общих основаниях в шестимесячный срок (статьи 1154 и 1181 Гражданского кодекса РФ).
• Участок можно оформить в собственность без выкупа и без ограничения по сроку (пункты 3 и 9.1 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, статья 49 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
• Прекращается право отказом владельца, изъятием для публичных нужд или принудительно за нарушения (статьи 45 и 53 Земельного кодекса РФ, статья 279 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, пожизненное наследуемое владение — это «замороженное» право прошлых лет: пользоваться участком и передать его детям можно, а распорядиться им нельзя. Самое практичное решение для владельца и для наследника одно — перевести участок в собственность, пока сохранены старые документы: после регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости земля становится полноценным активом, которым можно распоряжаться свободно.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Земельные дела
• Наследство