Общая характеристика прав и обязанностей сторон по договору социального найма

Коротко: наймодатель обязан передать пригодное жильё, проводить капитальный ремонт и обеспечивать коммунальные услуги (статья 65 Жилищного кодекса РФ), а наниматель — использовать помещение по назначению, поддерживать его сохранность, делать текущий ремонт и вовремя вносить плату (статья 67 Жилищного кодекса РФ).

Ниже приведён подробный разбор правовых норм, исключений и практических вариантов.

Что представляет собой договор социального найма и в какой форме он заключается?

По договору социального найма одна сторона — собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нём на условиях, установленных законом. Это определение закреплено в статье 60 Жилищного кодекса РФ. Договор заключается без установления срока действия, то есть он бессрочный, а изменение оснований и условий, которые давали право на получение жилья, само по себе не влечёт его расторжения. Смена собственника жилого помещения, права хозяйственного ведения или оперативного управления им тоже не прекращает и не изменяет договор — об этом прямо сказано в статье 64 Жилищного кодекса РФ.

Предметом договора может быть только изолированное жилое помещение — жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры. Неизолированное помещение (например, проходная комната), помещения вспомогательного использования и общее имущество многоквартирного дома самостоятельным предметом договора социального найма быть не могут (статья 62 Жилищного кодекса РФ). Форма договора — письменная, и заключается он на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования (статья 63 Жилищного кодекса РФ). Содержание договора воспроизводит Типовой договор социального найма жилого помещения, утверждённый постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 № 315: именно оттуда берутся многие практические детали, которых нет в самом кодексе, — порядок передачи помещения по акту, сроки предупреждений, распределение мелких работ.

Если жильё фактически предоставлено, а договор с Вами не оформляют, спор решается в суде: подробности — в материале Спор об обязании заключить договор социального найма жилого помещения: когда суд обяжет наймодателя.

Какие обязанности закон возлагает на наймодателя?

Обязанности наймодателя перечислены в части 2 статьи 65 Жилищного кодекса РФ, и перечень этот открытый: договором и другими нормами жилищного законодательства могут быть предусмотрены дополнительные обязанности. Ключевое здесь — капитальный ремонт: это обязанность именно наймодателя, и переложить её на нанимателя условиями договора нельзя.

• передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение, пригодное для проживания;
• принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества многоквартирного дома, в котором находится сданное внаём помещение;
• осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
• обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества;
• исполнять иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и самим договором.

Типовой договор конкретизирует эти правила: помещение передаётся по акту, а наниматель обязан принять его в срок не более десяти дней со дня подписания договора; о предстоящем капитальном ремонте или реконструкции дома, из-за которых потребуется освободить жильё, наймодатель предупреждает нанимателя заранее — не позднее чем за тридцать дней до начала работ. Права наймодателя в статье 65 Жилищного кодекса РФ названы скупо — требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Остальное вытекает из договора и общих норм: наймодатель вправе требовать допуска в помещение в заранее согласованное время для осмотра его технического и санитарного состояния и выполнения работ, а для ликвидации аварий — в любое время, требовать проведения текущего ремонта и в судебном порядке ставить вопрос о расторжении договора при нарушениях со стороны нанимателя.

За неисполнение своих обязанностей наймодатель отвечает по статье 66 Жилищного кодекса РФ. Общее правило сформулировано отсылочно — ответственность, предусмотренная законодательством, — но для капитального ремонта закон даёт нанимателю конкретный набор требований по своему выбору: уменьшение платы за пользование помещением и общим имуществом дома, возмещение расходов на устранение недостатков либо возмещение причинённых убытков. Кроме того, для должностных лиц наймодателя и обслуживающих организаций возможна административная ответственность: за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов — по статье 7.22 Кодекса РФ об административных правонарушениях, за нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами — по статье 7.23 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Какие права и обязанности есть у нанимателя?

Права нанимателя перечислены в части 1 статьи 67 Жилищного кодекса РФ. Он вправе в установленном порядке вселять в занимаемое помещение иных лиц, сдавать помещение в поднаём, разрешать проживание временных жильцов, осуществлять обмен или замену занимаемого помещения, а также требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта, надлежащего участия в содержании общего имущества дома и предоставления коммунальных услуг. Часть этих возможностей — распорядительного характера: они меняют состав проживающих или сам договор, поэтому закон обставляет их согласиями и условиями (о них — в следующих разделах).

Обязанности нанимателя закреплены в части 3 той же статьи 67 Жилищного кодекса РФ:

• использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом РФ;
• обеспечивать сохранность жилого помещения;
• поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
• проводить текущий ремонт жилого помещения;
• своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
• информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жильём по договору социального найма.

К этому добавляются обязанности из других норм и из договора: пользоваться жильём с соблюдением прав и законных интересов соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических и экологических требований (статья 17 Жилищного кодекса РФ), своевременно сообщать наймодателю о неисправностях инженерного оборудования, переселяться на время капитального ремонта в предоставленное помещение, а при расторжении договора — освободить жильё в согласованный срок и сдать его по акту. Ответственность нанимателя описана в статье 68 Жилищного кодекса РФ так же отсылочно: он отвечает по правилам, предусмотренным законодательством. На практике это означает возмещение убытков и вреда по нормам Гражданского кодекса РФ, взыскание долга и пеней по статье 155 Жилищного кодекса РФ, а в крайних случаях — расторжение договора и выселение по статьям 83, 90 и 91 Жилищного кодекса РФ.

Какие права имеют члены семьи нанимателя?

К членам семьи нанимателя закон относит проживающих совместно с ним супруга, детей и родителей. Другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи, если наниматель вселил их именно в этом качестве и они ведут с ним общее хозяйство; в исключительных случаях членом семьи может быть признан и иной человек, но только в судебном порядке (статья 69 Жилищного кодекса РФ). Все они имеют равные с нанимателем права и обязанности и должны быть указаны в договоре. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам из договора — то есть наймодатель вправе предъявить требование об оплате в полном объёме к любому из них.

Если человек перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает жить в помещении, за ним сохраняются те же права, однако по своим обязательствам он отвечает уже самостоятельно. Практический вывод из этого сделан в пункте 30 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14: бывший член семьи вправе требовать определения порядка и размера своего участия в расходах на оплату жилья и коммунальных услуг исходя из приходящейся на него доли, а суд может обязать наймодателя заключить с ним отдельное соглашение и выдавать отдельный платёжный документ. Вселение новых членов семьи регулируется статьёй 70 Жилищного кодекса РФ: супруга, детей и родителей наниматель вселяет с письменного согласия членов семьи, включая временно отсутствующих, а других граждан — ещё и с согласия наймодателя, который вправе запретить вселение, если после него общая площадь на одного человека станет меньше учётной нормы. Для вселения к родителям их несовершеннолетних детей ничьё согласие не требуется. Временное отсутствие нанимателя или кого-то из членов семьи прав и обязанностей по договору не меняет (статья 71 Жилищного кодекса РФ). Основания изменить сам договор — например, объединить проживающих в одну семью или заменить нанимателя — перечислены в статье 82 Жилищного кодекса РФ; подробный разбор в материале Изменение договора социального найма: какие основания допускает закон.

Можно ли сдать такое жильё в поднаём, пустить временных жильцов или обменять его?

Все три возможности закон допускает, но каждая обставлена условиями. Поднаём (статья 76 Жилищного кодекса РФ) требует письменного согласия наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов семьи; передать можно часть помещения, а при временном выезде — всё помещение целиком. Договор поднайма возможен, только если после его заключения общая площадь на одного проживающего останется не меньше учётной нормы, а в коммунальной квартире — не меньше нормы предоставления; в коммунальной квартире дополнительно нужно согласие всех соседей-нанимателей и собственников и проживающих с ними членов их семей. Поднаниматель самостоятельного права пользования не приобретает — перед наймодателем за помещение по-прежнему отвечает наниматель.

Временные жильцы (статья 80 Жилищного кодекса РФ) вселяются безвозмездно, по взаимному согласию нанимателя и членов его семьи и с предварительным уведомлением наймодателя; наймодатель вправе запретить их проживание, если площадь на человека окажется меньше учётной нормы, а в коммунальной квартире — меньше нормы предоставления. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд, самостоятельного права пользования жильём они не приобретают, а отвечает за их действия перед наймодателем наниматель. Обменять жильё (статья 72 Жилищного кодекса РФ) наниматель может на помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю, с письменного согласия наймодателя и всех членов семьи, включая временно отсутствующих; если согласие в семье не достигнуто, любой из проживающих вправе требовать принудительного обмена в суде, а когда в помещении живут несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, требуется предварительное согласие органа опеки и попечительства.

Что делать, если наймодатель не проводит капитальный ремонт?

Капитальный ремонт занимаемого по социальному найму помещения — обязанность наймодателя (пункт 3 части 2 статьи 65 Жилищного кодекса РФ), и нанимателю не нужно доказывать свою нуждаемость в нём: достаточно показать, что ремонт необходим и что он не проводится. Разумный порядок действий выглядит так.

1. Зафиксируйте состояние помещения: вызовите представителей управляющей организации и составьте акт осмотра, сделайте фотографии, соберите обращения соседей, если проблема общая для дома.
2. Направьте наймодателю — как правило, это орган местного самоуправления или уполномоченное им учреждение — письменное заявление с требованием провести капитальный ремонт. Отправляйте так, чтобы осталось подтверждение вручения или отправки.
3. Обратитесь в орган государственного жилищного надзора — государственную жилищную инспекцию (статья 20 Жилищного кодекса РФ). По результатам проверки выдаётся предписание, а виновные должностные лица могут быть привлечены к ответственности по статье 7.22 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
4. Выберите одно из требований статьи 66 Жилищного кодекса РФ: уменьшение платы за пользование помещением, возмещение расходов на устранение недостатков либо возмещение убытков. Сохраняйте договоры подряда, сметы, чеки — без документов расходы взыскать не получится.
5. Если требование не исполнено, обращайтесь в суд с иском об обязании провести капитальный ремонт и о взыскании причинённых убытков.

Отдельно стоит помнить о правилах переселения. Если капитальный ремонт или реконструкцию дома нельзя провести без выселения, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи жилое помещение маневренного фонда на время работ; плата за такое помещение не взимается, а договор социального найма на ремонтируемое жильё не расторгается и не изменяется. Если наниматель отказывается переселяться, наймодатель вправе требовать переселения в судебном порядке. Эти правила закреплены в статье 88 Жилищного кодекса РФ. Взносы на капитальный ремонт общего имущества наниматель по договору социального найма не платит — эта обязанность лежит на собственнике помещения (статья 169 Жилищного кодекса РФ).

Чем рискует наниматель при долге за квартиру?

Обязанность вносить плату возникает у нанимателя со дня заключения договора социального найма (пункт 1 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ). Плата складывается из трёх частей: плата за пользование жилым помещением (плата за наём), плата за содержание жилого помещения и плата за коммунальные услуги (часть 1 статьи 154 Жилищного кодекса РФ). Вносить её нужно ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим, если иной срок не установлен договором управления домом или решением общего собрания (часть 1 статьи 155 Жилищного кодекса РФ).

Просрочка запускает несколько последствий сразу. Во-первых, начисляются пени: по части 14 статьи 155 Жилищного кодекса РФ они считаются с тридцать первого дня, следующего за днём наступления срока оплаты, в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки, а с девяносто первого дня — в размере одной стотридцатой ставки. Во-вторых, долг взыскивают в суде, чаще всего в приказном порядке, а затем принудительно — через исполнительное производство по Федеральному закону от 02.10.2007 № 229-ФЗ, с удержаниями из зарплаты и арестом счетов. Срок исковой давности при этом исчисляется отдельно по каждому ежемесячному платежу — на это указано в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22. В-третьих, при задолженности исполнитель коммунальной услуги вправе после письменного предупреждения ограничить или приостановить её подачу по Правилам предоставления коммунальных услуг, утверждённым постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354; отопление, а в многоквартирном доме и холодное водоснабжение отключать запрещено.

Самое тяжёлое последствие — выселение. По статье 90 Жилищного кодекса РФ нанимателя и проживающих с ним членов семьи, которые более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, можно выселить в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует норме для вселения в общежитие, то есть не менее шести квадратных метров жилой площади на человека (часть 1 статьи 105 Жилищного кодекса РФ). В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 разъяснено, что речь идёт о непрерывной просрочке более шести месяцев подряд и что суд обязан выяснить причины неплатежей. Уважительными могут быть признаны, в частности, длительные задержки заработной платы или пенсии, потеря работы и невозможность трудоустроиться, болезнь, тяжёлое материальное положение, наличие в семье инвалидов или несовершеннолетних детей. При таких обстоятельствах в иске о выселении отказывают, а долг всё равно взыскивают.

Когда договор социального найма расторгается и в каких случаях выселяют?

Расторжение и прекращение договора описаны в статье 83 Жилищного кодекса РФ. По соглашению сторон договор можно расторгнуть в любое время; наниматель вправе сделать это по своей инициативе с письменного согласия проживающих с ним членов семьи. Если наниматель и его семья выезжают в другое место жительства, договор считается расторгнутым со дня выезда — Верховный Суд РФ в пункте 32 постановления Пленума от 02.07.2009 № 14 указал, что суд обязан выяснить, был ли выезд добровольным и постоянным или вынужденным и временным. По требованию наймодателя договор расторгается только через суд, а прекращается он в связи с утратой (разрушением) жилого помещения или смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Выселение без предоставления другого жилья Верховный Суд РФ называет крайней мерой ответственности: применить её можно, только если предупреждение наймодателя не подействовало и нарушения продолжаются, а доказывать это обязан тот, кто предъявил иск (пункт 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14). Как суды оценивают доказательства по таким делам, показано в материале Выселение из жилого помещения: основания, порядок и судебная практика.

Частые вопросы

Кто оплачивает текущий ремонт, а кто — замену изношенного оборудования?

Текущий ремонт занимаемого помещения — обязанность нанимателя (пункт 4 части 3 статьи 67 Жилищного кодекса РФ): это побелка, окраска, оклейка стен, ремонт дверей, окон и внутренней отделки. Капитальный ремонт и замена изношенного инженерного оборудования, а также участие в содержании общего имущества дома лежат на наймодателе (часть 2 статьи 65 Жилищного кодекса РФ).

Сохранятся ли права на квартиру, если я надолго уеду?

Временное отсутствие нанимателя или члена его семьи не изменяет их прав и обязанностей по договору (статья 71 Жилищного кодекса РФ), но платить за жильё всё равно нужно. Подробнее — в материале Адвокат по жилищным спорам: можно ли не уплачивать коммунальные платежи в случае, если жилое помещение не используется. Если выезд постоянный, договор считается расторгнутым со дня выезда (часть 3 статьи 83 Жилищного кодекса РФ).

Можно ли приватизировать квартиру, занимаемую по договору социального найма?

Да, если помещение относится к жилищному фонду социального использования и не входит в число объектов, приватизация которых запрещена (например, аварийное жильё, служебные помещения, комнаты в общежитиях). Передача происходит бесплатно, по Закону РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», и требует согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи.

Обязан ли наниматель пускать в квартиру работников наймодателя?

Да. Наниматель обязан обеспечивать сохранность помещения и поддерживать его надлежащее состояние (часть 3 статьи 67 Жилищного кодекса РФ), а договор обязывает допускать представителей наймодателя и ремонтных служб в заранее согласованное время для осмотра состояния помещения и оборудования, а для ликвидации аварий — в любое время. Необоснованный отказ может обернуться взысканием ущерба от последствий аварии.

Краткая сводка: права и обязанности сторон договора социального найма

• Договор бессрочный, заключается в письменной форме на изолированное жилое помещение по Типовому договору, утверждённому постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 № 315 (статьи 60, 62, 63 Жилищного кодекса РФ).
• Наймодатель передаёт пригодное жильё, участвует в содержании общего имущества дома, проводит капитальный ремонт и обеспечивает коммунальные услуги; за неисполнение отвечает по статье 66 Жилищного кодекса РФ.
• Наниматель использует жильё по назначению, обеспечивает его сохранность, делает текущий ремонт и вовремя платит; ответственность — статья 68 Жилищного кодекса РФ.
• Члены семьи имеют равные с нанимателем права, а дееспособные из них отвечают по договору солидарно с ним (статья 69 Жилищного кодекса РФ); вселение, поднаём и временные жильцы требуют согласий по статьям 70, 76 и 80 Жилищного кодекса РФ.
• Если капитальный ремонт не проводится, наниматель по своему выбору требует уменьшения платы, возмещения расходов или убытков (статья 66 Жилищного кодекса РФ), а на время работ ему предоставляется жильё маневренного фонда (статья 88 Жилищного кодекса РФ).
• Долг более шести месяцев подряд без уважительных причин грозит выселением с предоставлением жилья по норме общежития (статья 90 Жилищного кодекса РФ, пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14), а порча жилья и нарушение прав соседей — выселением без предоставления другого помещения (статья 91 Жилищного кодекса РФ).

Таким образом, права и обязанности сторон договора социального найма распределены законом, а не соглашением: наймодатель отвечает за пригодность жилья, капитальный ремонт и коммунальные услуги, наниматель — за бережное пользование, текущий ремонт и своевременную оплату. Спорные ситуации почти всегда решаются документами: письменным требованием, актом осмотра, платёжными документами и перепиской, поэтому фиксировать нарушения стоит с первого дня.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные вопросы
• Жилищные споры
• Выселение из квартиры