Выселение из жилого помещения: основания, порядок и судебная практика

Выселить из жилого помещения нанимателя или собственника только за конфликт с соседями нельзя — закон и судебная практика требуют доказать систематичность нарушений, предупредить виновного и дать ему время исправиться, и лишь после этого можно ставить вопрос о выселении в суде. Для нанимателя по договору социального найма это происходит без предоставления другого жилья, а для собственника — через принудительную продажу жилого помещения с публичных торгов. Ниже приведен подробный разбор правовых норм, исключений и практических вариантов.

Когда нанимателя выселяют без предоставления другого жилья

Основание закреплено в части 1 статьи 91 Жилищного кодекса РФ: наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены из жилого помещения по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения, если они используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей либо бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение. Речь идет исключительно о жилье, которое занимается по договору социального найма (муниципальном или государственном), — эта норма не применяется к собственникам квартир напрямую.

Разъяснения о применении этой нормы дает пункт 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации». Верховный Суд РФ прямо указывает: выселение по этому основанию является крайней мерой ответственности и возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий нанимателя и (или) членов его семьи, которые, несмотря на предупреждение наймодателя в любой форме (устной или письменной) о необходимости устранить нарушения, эти нарушения не устранили. Единичный конфликт, разовая жалоба соседа или одна составленная участковым бумага сами по себе основанием для выселения не являются.

Под использованием жилого помещения не по назначению Пленум понимает превращение его фактически в нежилое: размещение офиса, склада, производства, содержание и разведение животных в промышленных масштабах. При этом часть 2 статьи 17 ЖК РФ прямо разрешает вести в квартире профессиональную (например, адвокатскую, научную, творческую) или индивидуальную предпринимательскую деятельность без перевода помещения в нежилое — но только если это не мешает соседям и не нарушает санитарные и противопожарные требования. Систематическим нарушением прав соседей Верховный Суд РФ называет неоднократные, постоянно повторяющиеся действия: прослушивание музыки, работа с инструментами или строительные работы в ночное время с превышением допустимого уровня шума, нарушение правил содержания домашних животных, хулиганские действия в отношении соседей. Важный нюанс: если такие действия совершает бывший член семьи нанимателя, он и наниматель фактически становятся соседями по отношению друг к другу, и заинтересованные лица вправе требовать его выселения по тому же основанию части 1 статьи 91 ЖК РФ.

Отдельно часть 1 статьи 91 ЖК РФ регулирует бесхозяйственное обращение с жильем: наймодатель вправе назначить нанимателю разумный срок для устранения повреждений (окон, дверей, пола, стен, сантехники), и суд обязательно проверяет, назначался ли такой срок и предпринимались ли меры к его исполнению. Кроме того, часть 2 статьи 91 ЖК РФ предусматривает отдельное основание — выселение без предоставления другого жилья граждан, лишенных родительских прав, если их совместное проживание с детьми признано судом невозможным.

Как теряет жилье собственник: от статьи 293 к статье 287.7 ГК РФ

Раньше механизм принудительного прекращения права собственности за бесхозяйственное содержание жилья или систематическое нарушение прав соседей регулировала статья 293 Гражданского кодекса РФ. С 1 сентября 2022 года она утратила силу — соответствующие правила перенесены в статью 287.7 ГК РФ Федеральным законом от 21.12.2021 № 430-ФЗ (в редакции Федерального закона от 28.06.2022 № 185-ФЗ). Суть регулирования не изменилась, изменилась только нумерация статьи, поэтому при работе со старыми судебными актами и материалами, где еще упоминается статья 293 ГК РФ, нужно понимать, что сегодня действует статья 287.7 ГК РФ.

По правилам статьи 287.7 ГК РФ, если собственник помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно содержит помещение, допуская его разрушение, уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления вправе предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения — назначить собственнику соразмерный срок для ремонта. Если собственник после предупреждения продолжает нарушения либо не устраняет разрушения в назначенный срок, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже такого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Часть 2 статьи 287.7 ГК РФ прямо распространяет эти правила на жилые помещения — с особенностями, которые устанавливает Жилищный кодекс РФ.

Важно различать два похожих, но разных механизма. Собственник, который сам систематически нарушает права соседей или доводит жилье до разрушения, лишается права собственности целиком по статье 287.7 ГК РФ через продажу с публичных торгов — это не «выселение» в узком смысле, а прекращение права собственности. А по части 2 статьи 35 ЖК РФ иначе решается судьба человека, который пользуется чужим жильем не как собственник — например, бывшего члена семьи, за которым суд на основании части 4 статьи 31 ЖК РФ сохранил право пользования на определенный срок, либо лица, проживающего по завещательному отказу. Если такой пользователь допускает те же нарушения — использует жилье не по назначению, нарушает права соседей, бесхозяйственно обращается с помещением, — собственник вправе предупредить его и затем требовать выселения в судебном порядке уже без утраты собственником своего права. Таким образом, статья 293 (сегодня — 287.7) ГК РФ и статья 35 ЖК РФ работают на разных субъектов: первая — против недобросовестного собственника, вторая — против недобросовестного пользователя чужим жильем.

Выселение с предоставлением другого жилья: когда действует иной порядок

Не все основания выселения из жилья, занимаемого по договору социального найма, наказывают нанимателя утратой жилья без всякой компенсации. Статья 84 ЖК РФ делит выселение на три вида: без предоставления другого жилого помещения, с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма и с предоставлением других (необязательно благоустроенных) жилых помещений по договорам социального найма. Систематическое нарушение прав соседей и использование жилья не по назначению — основания именно для выселения без предоставления жилья, поскольку это мера ответственности за виновное поведение. А вот, например, признание дома аварийным и подлежащим сносу, изъятие земельного участка для государственных нужд или проведение капитального ремонта, при котором помещение временно нельзя использовать для проживания, — основания для выселения с предоставлением другого благоустроенного жилья по статье 85 ЖК РФ; вины нанимателя здесь нет вовсе.

Отдельно стоит статья 90 ЖК РФ: если наниматель и проживающие с ним члены семьи более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилье и коммунальные услуги, их тоже можно выселить в судебном порядке, но с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма — по норме, установленной для вселения в общежитие. Это разные по степени тяжести последствия для внешне похожих ситуаций «плохого» нанимателя: за долги закон предусматривает переселение в жилье меньшей площади, а за систематическое причинение вреда соседям или порчу имущества — полную утрату права на жилое помещение без всякой компенсации в натуре.

Судебный порядок: кто вправе обратиться в суд и что нужно доказать

Иск о выселении нанимателя без предоставления другого жилья по части 1 статьи 91 ЖК РФ вправе подать не только наймодатель. Согласно разъяснению Пленума Верховного Суда РФ, к заинтересованным лицам относятся все, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и его семьи, — прежде всего соседи по дому или коммунальной квартире. Вправе обратиться в суд и органы государственной жилищной инспекции, осуществляющие контроль за использованием жилищного фонда и соблюдением правил пользования жилыми помещениями. Для дел о продаже жилья собственника с публичных торгов по статье 287.7 ГК РФ истцом выступает уполномоченный орган местного самоуправления.

Для суда принципиально важны два элемента доказывания. Первый — факт предупреждения: наймодатель или собственник должен был предупредить нарушителя о необходимости устранить нарушения (устно или письменно — закон формы не требует, но письменная фиксация облегчает доказывание), а если речь о разрушении помещения — назначить разумный срок для ремонта. Суд обязан проверить, было ли предупреждение и предпринимались ли после него какие-либо меры к устранению нарушений. Второй элемент — систематичность и виновность: нужны не единичные, а неоднократные и повторяющиеся эпизоды, зафиксированные документально. На практике это протоколы и постановления полиции по фактам нарушения тишины и общественного порядка, акты управляющей компании о состоянии помещения, письменные жалобы соседей, показания свидетелей, заключения санитарных и жилищных инспекций, фотофиксация разрушений. Отсутствие хотя бы одного из этих элементов — предупреждения или доказанной систематичности — как правило, влечет отказ в иске о выселении, поскольку эта мера рассматривается судами как крайняя и применяется по правилу разумной соразмерности последствий допущенному нарушению.

Значение судебной практики: почему разъяснения судов важнее буквы закона

Нормы статьи 91 ЖК РФ и статьи 287.7 ГК РФ сформулированы оценочными понятиями — «систематически», «бесхозяйственно», «разумный срок». Наполняют их конкретным содержанием именно суды: пункт 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 остается основным ориентиром для судов общей юрисдикции по всей стране и регулярно применяется при рассмотрении подобных споров, в том числе судами апелляционной инстанции городского и областного уровня — включая Московский городской суд, через который проходит значительный массив жилищных споров о выселении в силу количества многоквартирных домов и плотности застройки в столице. Апелляционная практика таких судов, при всей разнице конкретных обстоятельств каждого дела, устойчиво воспроизводит одни и те же требования: доказанность предупреждения, неоднократность нарушений, соразмерность крайней меры допущенному нарушению. Именно поэтому при подготовке иска или возражений на него важно не просто сослаться на текст статьи, а выстроить доказательную базу так, как ее выстраивает суд — по каждому элементу состава, установленному разъяснениями Верховного Суда РФ.

Краткая сводка: нанимателя жилья по договору социального найма выселяют без предоставления другого жилья по части 1 статьи 91 ЖК РФ, если он использует жилье не по назначению, систематически нарушает права соседей или доводит помещение до разрушения — при условии, что наймодатель ранее предупредил его, а нарушения повторялись неоднократно (пункт 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14). Собственник за аналогичное поведение лишается права собственности целиком через продажу помещения с публичных торгов по статье 287.7 ГК РФ (с 1 сентября 2022 года — вместо утратившей силу статьи 293 ГК РФ), а недобросовестный пользователь чужим жильем (например, бывший член семьи собственника) выселяется по части 2 статьи 35 ЖК РФ без утраты права собственником. За долги по коммунальным платежам свыше шести месяцев наниматель, в отличие от нарушителя правил проживания, выселяется с предоставлением другого жилья меньшей площади по статье 90 ЖК РФ. Во всех случаях выселение — крайняя мера, и без доказанного предупреждения и систематичности нарушений суд в иске откажет.

Таким образом, выселение из жилого помещения за нарушение прав соседей или использование жилья не по назначению возможно только при доказанной совокупности условий: предварительное предупреждение нарушителя, назначение разумного срока на устранение нарушений и подтвержденная систематичность виновных действий — суды применяют эту меру как крайнюю и отказывают в иске, если хотя бы одно из условий не соблюдено или не доказано.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Адвокат по жилищным спорам: выселение из жилого помещения вследствие систематического нарушения прав соседей либо использования жилого помещения не по назначению
• Выселение проблемного родственника: законные возможности собственника квартиры
• Выселение из муниципального дома без предоставления другого жилья: анализ правовых оснований и защита ваших прав