По каким основаниям договор об ипотеке могут признать недействительным и к чему это ведет

К договору ипотеки применимы общие основания для ничтожных и оспоримых сделок. Но есть и специальные основания, связанные с особенностями предмета ипотеки или нарушением интересов третьих лиц.

При признании договора недействительным ипотека как обременение прекращается. Чтобы об этом узнали третьи лица, вам придется погасить регистрационную запись об ипотеке.

Если договор недействителен из-за того, что залогодатель был не вправе закладывать имущество, при определенных условиях ипотека сохранится. Одно из них — добросовестность залогодержателя: нужно, чтобы он не знал и не должен был знать об отсутствии у залогодателя необходимых прав.

1. Когда договор ипотеки можно признать недействительным из-за того, что имущество нельзя было закладывать

Основанием для признания сделки недействительной полностью или в части может выступать нарушение явного законодательного запрета (см. Позицию ВС РФ). По общему правилу такая сделка оспорима (п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25). Это касается и договора ипотеки, если предметом ипотеки является:

1)недвижимость, которую нельзя обременять залогом, например изъятая из оборота или которую запрещено приватизировать (п. 1 ст. 336 ГК РФ, п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке);

2)часть неделимой вещи, например площади помещения (п. 4 ст. 5 Закона об ипотеке, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90);

3)доля в праве общей собственности на земельный участок. Передать в залог можно только сам земельный участок, который возникает после того, как доля выделена в натуре (п. 2 ст. 62 Закона об ипотеке);

4)здание или сооружение без земельного участка, на котором они находятся (ст. 69 Закона об ипотеке). Исключение — когда ипотека земельного участка запрещена или ограничена, но закладывать находящуюся на нем недвижимость можно (п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10).

Учтите, что при залоге помещений не нужно закладывать земельный участок или право его аренды, так как к приобретателю такого помещения переходит право залогодателя на долю в общем имуществе здания (п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10).

2. Когда договор ипотеки можно признать недействительным из-за нарушения интересов третьих лиц

В частности, если:

залогодатель не получил согласие или разрешение третьих лиц на ипотеку (исключение — ипотека в силу закона). Это касается случаев, когда такое же согласие или разрешение нужно на отчуждение имущества (п. 3 ст. 6 Закона об ипотеке). Например, если отчуждение имущества, которое хочет заложить ООО, — крупная сделка для него, скорее всего, потребуется согласие общего собрания участников (п. 3 ст. 46 Закона об ООО). Без согласия договор ипотеки можно признать недействительным по ст. 173.1 ГК РФ;

в договоре предшествующего залога есть запрет на последующий залог. В этом случае договор последующего залога могут признать недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли он о запрете (п. п. 2, 3 ст. 43 Закона об ипотеке, п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10).

3. Какие последствия наступят, если договор ипотеки признали недействительным

По общему правилу при признании договора ипотеки недействительным ипотека как обременение прекращается (пп. 5 п. 1 ст. 352 ГК РФ, п. 3 ст. 1 Закона об ипотеке). В этом случае кредитор, который остался без обеспечения, сможет потребовать, чтобы должник досрочно исполнил обеспеченное обязательство, но только если такое право предусмотрено законом или договором с должником (пп. 3 п. 1 ст. 351 ГК РФ).

Если залогодатель не был собственником имущества и не был управомочен распоряжаться им, ипотека сохранится, если одновременно соблюдаются следующие условия (п. 2 ст. 335 ГК РФ):

1)залогодержатель добросовестный, то есть он не знал и не должен был знать, что залогодатель не вправе закладывать имущество. Критериями добросовестности считают, в частности, то, проверил ли он права залогодателя на имущество, запросил ли сведения из открытых источников;

2)имущество добровольно выбыло из владения собственника или того, кому он передал его во владение. Например, собственник по своей воле заключил с залогодателем договор купли-продажи и передал ему имущество. Если же имущество выбыло помимо воли (например, похищено), ипотека прекратится даже несмотря на добросовестность залогодержателя.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.