Добрый день. Я продала дом, деньги до конца они не отдали, от меня требуют, чтоб я выписала детей и сама выписалась. Я сказала, что выпишусь как отдадут деньги. Могут ли они меня и моих детей выписать без моего согласия?
Добрый день!
В данной ситуации ключевое значение имеют условия договора купли-продажи, факт государственной регистрации перехода права собственности и порядок расчётов между сторонами. Право собственности на дом у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права в Едином государственном реестре недвижимости в соответствии со ст. 551 Гражданского кодекса РФ. С этого момента новый собственник в принципе приобретает право требовать прекращения пользования жилым помещением лицами, которые не являются собственниками, в том числе бывшим продавцом и зарегистрированными у него членами семьи, в порядке ст. 31 и 35 Жилищного кодекса РФ, при необходимости — через суд.
Однако сам по себе факт неполной оплаты по договору купли-продажи не аннулирует переход права собственности и не лишает покупателя возможности обращаться в суд с требованиями о выселении и снятии с регистрационного учёта. В то же время у продавца сохраняется право требовать исполнения обязательств по оплате, взыскивать задолженность и применять предусмотренные договором и законом меры защиты, включая взыскание долга, неустойки и процентов. В рамках общих положений о встречном исполнении обязательств по ст. 328 ГК РФ сторона, которая не получила причитающееся исполнение, вправе приостанавливать исполнение своего обязательства до исполнения обязательства другой стороной, однако регистрация по месту жительства не является юридическим инструментом обеспечения расчётов и сама по себе не блокирует возможность обращения другой стороны в суд.
Если в договоре прямо предусмотрено, что снятие с регистрационного учёта осуществляется после полной оплаты, это может быть учтено судом как согласованное сторонами условие, однако при отсутствии такого условия обязанность сняться с регистрации обычно связывается с утратой права пользования жилым помещением и сменой собственника. Поэтому на практике при споре новый собственник может попытаться добиться выселения и снятия с регистрационного учёта в судебном порядке независимо от того, произведён ли полный расчёт, а спор о деньгах будет рассматриваться отдельно.
Отдельно следует учитывать ситуацию с несовершеннолетними детьми. Закон не предусматривает автоматического требования получения согласия органов опеки и попечительства для снятия детей с регистрационного учёта. Однако суд при рассмотрении спора обязан оценивать, не нарушаются ли права и законные интересы несовершеннолетних, в частности не ухудшаются ли их жилищные условия и обеспечены ли они иным жильём. Поэтому выписка детей возможна только при соблюдении их жилищных прав и, как правило, осуществляется либо с предоставлением другого места регистрации, либо при наличии судебного решения, в котором эти обстоятельства проверены.
Таким образом, новый собственник действительно может попытаться снять вас и детей с регистрационного учёта и выселить через суд, если вы добровольно не снимаетесь с регистрации. Ваша позиция о наличии задолженности по оплате является самостоятельным основанием для защиты и предъявления встречных требований, но не гарантирует автоматического сохранения регистрации. На практике оптимальной стратегией является одновременное документальное фиксирование задолженности и предъявление требований о её взыскании, параллельно с участием в возможном судебном споре о выселении, где будут учитываться все условия договора и фактические обстоятельства расчётов.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры» (И).
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
С дополнительной информацией по вопросу Вы можете ознакомиться по указанным ниже ссылкам:
- Статья 31 ЖК РФ. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении
- Статья 35 ЖК РФ. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением
- Статья 551 ГК РФ. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
Доверьте нам решение своей проблемы
Наша главная цель — помощь клиентам в решении существующих проблем и их профилактика в будущем.
Оставьте заявку на консультацию, чтобы убедиться в этом лично!
Мы работаем по всей России. Укажите Ваш город в комментарии
