Добрый день! В административно-торговом центре есть управляющая организация, которая планирует построить на прилегающем земельном участке наземную платную парковку. При этом сам участок арендован у городской администрации, а в выписке из ЕГРН указано ограничение в виде публичного сервитута. Управляющая организация уже инициировала собрание собственников помещений центра и предложила обсудить два вопроса: 1) организация платной парковки; 2) выбор управляющей компании, которая займётся её строительством. Подскажите, пожалуйста, правильный ли порядок действий выбран? Действительно ли нужно было начинать с собрания собственников? И вообще, насколько это реализуемо в данной ситуации?
Здравствуйте!
В описанной ситуации вопрос о возможности строительства платной наземной парковки не может быть решён исключительно посредством проведения собрания собственников помещений.
Прежде всего необходимо установить правовой режим земельного участка. Из вопроса следует, что участок находится в аренде у городской администрации и обременён публичным сервитутом. Поэтому в первую очередь нужно проанализировать:
- условия договора аренды (в т. ч. позицию арендодателя — возможно, потребуется его согласие на строительство парковки и согласование условий использования участка);
- вид разрешённого использования земельного участка;
- градостроительные регламенты;
- содержание решения об установлении публичного сервитута;
- необходимость получения разрешения на строительство (если парковка будет капитальным объектом — в соответствии с Градостроительным кодексом РФ; если речь идёт о некапитальном сооружении, например открытой парковке без здания, разрешение может не понадобиться).
Публичный сервитут регулируется статьями 23 и 39.37–39.50 Земельного кодекса РФ. Само по себе наличие публичного сервитута не означает запрета на строительство или эксплуатацию парковки. Однако если цели установления сервитута несовместимы с предполагаемым использованием участка (например, если сервитут установлен для обеспечения прохода или проезда через участок), реализация проекта может оказаться невозможной либо потребует изменения проектных решений. Важно проверить, не относится ли предполагаемое место строительства к территориям, где деятельность, связанная с парковкой, запрещена или ограничена (например, в границах определённых зон, земель и территорий в соответствии с их режимом).
Если земельный участок не относится к общему имуществу собственников помещений, решение собрания собственников само по себе не создаёт правовых оснований для строительства парковки. Напротив, если предполагается использование общего имущества либо финансирование проекта за счёт собственников помещений, соответствующие решения действительно должны приниматься собственниками в порядке, предусмотренном законодательством и документами, регулирующими управление зданием. В этом случае в решениях собрания необходимо чётко прописать:
- порядок финансирования проекта;
- распределение обязанностей между участниками;
- механизм управления будущей парковкой;
- иные существенные условия реализации проекта.
Кроме того, может потребоваться согласование проекта с уполномоченными органами:
- органами местного самоуправления;
- ГИБДД (если строительство повлияет на организацию дорожного движения);
- пожарной инспекцией (для проверки соответствия требованиям пожарной безопасности);
- другими инстанциями — в зависимости от требований местных нормативных актов и специфики проекта.
Таким образом, проведение собрания собственников не обязательно является первым этапом реализации проекта. Первоначально необходимо определить, допускается ли создание платной парковки:
- с точки зрения земельного и градостроительного законодательства;
- с учётом условий пользования земельным участком (включая позицию арендодателя);
- с позиции разрешительных процедур (необходимость разрешения на строительство, согласования с госорганами).
Лишь после этого может решаться вопрос о необходимости принятия соответствующих решений собственниками помещений, выборе лица, которое будет осуществлять реализацию проекта, и определении условий их участия в проекте.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Г)
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
С дополнительной информацией по вопросу Вы можете ознакомиться по указанным ниже ссылкам:
Доверьте нам решение своей проблемы
Наша главная цель — помощь клиентам в решении существующих проблем и их профилактика в будущем.
Оставьте заявку на консультацию, чтобы убедиться в этом лично!
Мы работаем по всей России. Укажите Ваш город в комментарии
