Добрый день!
Есть квартира в долевой собственности. Один из со собственников 3 года назад ( в июне 2022 ) вышел из СИЗО ( был осужден по 159 ч.4), судимость погашена.
Квартира сейчас в продаже. Нашелся потенциальный покупатель, начал проверять и обнаружил этот факт , что было уголовное дело по мошенничеству с недвижимостью ( там была земля и ущерб государству), не связанное с данной квартирой.
Теперь отказывается от покупки. Дескать его служба безопасности выявила серьезные риски по одному из собственников.
Юридически какие могут возникнуть риски у покупателя, если он станет новым собственником?
Юрист покупателя не объясняет, я вижу, что он просто отговаривает своего клиента вносить аванс за «такую» квартиру.
На самом деле осужденный тогда заявлял, что попал в это дело случайно, реально сам лично не был выгодоприобретателем и бенефициаром, ничего не украл, только был представителем по доверенности от своего руководителя в банке. Исполнителями были другие, но его тоже привлекли.
Я понимаю, что можно предложить покупателю безопасную сделку с Сертификатом от Сбера или ВТБ, который покроет возможный финансовый ущерб в случае расторжения . Но непонятно, если нет никаких претензий к человеку сейчас, почему надо навешивать ярлык на всю квартиру , ведь второй сособственник тоже страдает- он не может реализовать с выгодой своё право, так как продав отдельную долю он потеряет в стоимости, это очевидно
Здравствуйте!
Факт наличия у одного из сособственников в прошлом уголовного дела и погашенной судимости сам по себе не влечёт правовых последствий для совершаемой сделки купли-продажи недвижимости, если объект недвижимости не был предметом преступления и не обременён правами третьих лиц.
В соответствии со статьёй 86 УК РФ лицо, у которого судимость погашена, считается несудимым. После погашения судимости не допускается установление каких-либо ограничений гражданской правоспособности, если такие ограничения прямо не предусмотрены законом. Действующее законодательство не содержит запрета на отчуждение недвижимого имущества лицом с погашенной судимостью.
С точки зрения гражданского права правовой режим квартиры определяется исключительно её правоустанавливающими и регистрационными характеристиками. В силу статей 209 и 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе распоряжаться принадлежащей ему долей по своему усмотрению при соблюдении установленного законом порядка. Отсутствие ареста, запрета регистрационных действий либо иных обременений, что подтверждается выпиской из ЕГРН, означает отсутствие ограничений на отчуждение объекта.
Потенциальные риски для покупателя могут возникать не из факта судимости как такового, а исключительно при наличии оснований для оспаривания сделки в порядке гражданского или банкротного законодательства. В частности, теоретически возможна проверка сделки в рамках дела о банкротстве продавца по правилам главы III Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», однако такая проверка допустима лишь при наличии совокупности условий: наличия у продавца признаков неплатёжеспособности, заинтересованности сторон либо отчуждения имущества на нерыночных условиях. Сам факт привлечения лица к уголовной ответственности в прошлом не является самостоятельным основанием для признания сделки недействительной.
Также отсутствуют правовые основания для оспаривания сделки по мотивам «порока воли» (статьи 177–179 ГК РФ) при условии, что продавец является дееспособным, действует добровольно, цена соответствует рыночному уровню, а волеизъявление сторон надлежащим образом зафиксировано.
Таким образом, действующее законодательство не предусматривает юридических рисков для покупателя, связанных исключительно с погашенной судимостью одного из сособственников, если:
- судимость погашена;
- объект недвижимости не связан с уголовным делом;
- отсутствуют аресты и обременения;
- сделка совершается по рыночной цене и в установленной законом форме.
Отказ покупателя от сделки в данной ситуации носит оценочный и субъективный характер и не обусловлен требованиями закона.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Г)
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
С дополнительной информацией по вопросу Вы можете ознакомиться по указанным ниже ссылкам:
Доверьте нам решение своей проблемы
Наша главная цель — помощь клиентам в решении существующих проблем и их профилактика в будущем.
Оставьте заявку на консультацию, чтобы убедиться в этом лично!
Мы работаем по всей России. Укажите Ваш город в комментарии
