Прекращение права собственности на жилое помещение: основания и последствия

Коротко: право собственности на квартиру или дом прекращается добровольно (продажа, дарение, отказ) либо помимо воли владельца: при гибели жилья, обращении взыскания по долгам, изъятии для государственных или муниципальных нужд, сносе аварийного дома и продаже с торгов за бесхозяйственное содержание (ст. 235 ГК РФ). Принудительное изъятие допускается только по основаниям закона и, как правило, с равноценным возмещением.

Ниже приведен подробный разбор оснований прекращения права собственности на жилое помещение, порядка изъятия, размера возмещения и позиций Верховного Суда РФ, а также того, что изменилось в законе за последние годы.

По каким основаниям прекращается право собственности на жилое помещение?

Общий перечень оснований дает пункт 1 статьи 235 Гражданского кодекса РФ. Право собственности прекращается, во-первых, по воле самого собственника — когда он отчуждает имущество другим лицам или отказывается от права на него. Во-вторых, оно прекращается объективно — при гибели или уничтожении имущества. В-третьих, закон допускает утрату права собственности «в иных случаях, предусмотренных законом»; как правило, речь идет о принудительном изъятии имущества — возмездном или безвозмездном. Именно принудительные основания вызывают больше всего споров, поэтому законодатель перечислил их исчерпывающе: согласно пункту 2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие имущества у собственника не допускается, кроме прямо названных в законе случаев. Это правило развивает часть 3 статьи 35 Конституции РФ: никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда, а принудительное отчуждение для государственных нужд возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Применительно к жилым помещениям из этого перечня на практике встречаются следующие основания:

• отчуждение жилья по сделке — купля-продажа, дарение, мена, рента (п. 1 ст. 235 ГК РФ);
• отказ собственника от права собственности (ст. 236 ГК РФ);
• гибель или уничтожение жилого помещения (п. 1 ст. 235 ГК РФ);
• обращение взыскания на жилье по долгам собственника (ст. 237 ГК РФ);
• продажа с публичных торгов бесхозяйственно содержимого помещения (ст. 287.7 ГК РФ; до 1 сентября 2022 года — ст. 293 ГК РФ);
• изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 239.2, 279–282 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ);
• изъятие жилья в аварийном многоквартирном доме, если собственники не снесли и не реконструировали его сами (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ);
• переход права при комплексном развитии территории жилой застройки (ст. 32.1 ЖК РФ);
• продажа с торгов самовольно перепланированного помещения (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ);
• выплата компенсации за незначительную долю в общей собственности (п. 4 и 5 ст. 252 ГК РФ);
• реквизиция, конфискация и обращение имущества в доход государства по антикоррупционному и антитеррористическому законодательству (ст. 242, 243, подп. 8 и 9 п. 2 ст. 235 ГК РФ).

Обратите внимание: в подпункте 7 пункта 2 ст. 235 ГК РФ до сих пор упоминается статья 293 ГК РФ, хотя сама она утратила силу с 1 сентября 2022 года (Федеральный закон от 21.12.2021 № 430-ФЗ). Правило о бесхозяйственно содержимом жилье при этом не исчезло — оно перенесено в статью 287.7 ГК РФ и распространено на любые помещения, включая машино-места. Ссылаться в документах и исковых заявлениях сегодня нужно именно на ст. 287.7 ГК РФ.

Основания прекращения права собственности на жилье: сводная таблица

Что происходит с правом собственности при сделке, отказе от жилья и его гибели?

Самое распространенное основание — отчуждение жилья по сделке. Продавая, даря или меняя квартиру, собственник сам распоряжается своим правом, и оно переходит к приобретателю. Для недвижимости момент перехода права связан с государственной регистрацией в Едином государственном реестре недвижимости: до внесения записи прежний владелец остается собственником, несет бремя содержания и отвечает перед третьими лицами. Поэтому при любой сделке с жильем важно не только подписать договор, но и довести регистрацию до конца, а также заранее проверить, нет ли у квартиры обременений и лиц, сохраняющих право пользования ею.

Отказ от права собственности регулирует статья 236 ГК РФ. Собственник может объявить об отказе или совершить действия, определенно свидетельствующие, что он устранился от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на него. Однако для жилья такой отказ имеет важную особенность: он не прекращает прав и обязанностей собственника до тех пор, пока право собственности на это имущество не приобретет другое лицо. Недвижимая вещь, от которой отказался собственник, становится бесхозяйной и по заявлению органа местного самоуправления принимается на учет органом регистрации прав (п. 3 ст. 225 ГК РФ). По общему правилу по истечении года со дня постановки на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности. Пока этого не произошло, налоги, взносы на капитальный ремонт и плата за содержание продолжают начисляться прежнему владельцу, а сам он вправе вновь принять жилье во владение.

Гибель или уничтожение жилья (пожар, обрушение, стихийное бедствие, снос) прекращает право собственности вместе с самим объектом: нет вещи — нет и права на нее. Для недвижимости это оформляется снятием объекта с кадастрового учета и прекращением записи о праве в реестре. Важно понимать, что гибель сама по себе не дает собственнику права на компенсацию: возмещение возможно, только если жилье было застраховано либо если есть лицо, виновное в уничтожении имущества. Если же дом не погиб, а лишь пришел в аварийное состояние, действуют специальные правила ст. 32 ЖК РФ, о которых речь пойдет ниже.

Можно ли лишить собственника жилья за бесхозяйственное содержание?

Можно, но только через суд и после предупреждения. С 1 сентября 2022 года это основание закреплено в статье 287.7 ГК РФ «Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое помещение», которая заменила прежнюю статью 293 ГК РФ. Название прежней статьи было уже ее содержания: она говорила о бесхозяйственном содержании, хотя в качестве оснований называла три разных нарушения. Новая норма сохранила этот перечень. Санкция применяется, если собственник:

• использует помещение не по назначению (например, устраивает в квартире склад или производство);
• систематически нарушает права и интересы соседей;
• бесхозяйственно содержит помещение, допуская его разрушение.

Процедура состоит из обязательных этапов, и пропустить ни один из них нельзя:

1. Уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления предупреждает собственника о необходимости устранить нарушения, а если они ведут к разрушению помещения, — назначает соразмерный срок для ремонта.
2. Если после предупреждения собственник продолжает нарушать права соседей, использовать помещение не по назначению или без уважительных причин не делает ремонт, орган обращается в суд с иском.
3. Суд может принять решение о продаже помещения с публичных торгов.
4. Собственнику выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Это не конфискация: собственник лишается именно жилья, но не его стоимости. Суд оценивает, было ли предупреждение, достаточен ли был срок для ремонта и есть ли у собственника уважительные причины. Пункт 2 ст. 287.7 ГК РФ оговаривает, что к жилым помещениям эти правила применяются с особенностями, предусмотренными Жилищным кодексом РФ. Близкая по механизму норма есть и в самом ЖК РФ: если самовольно переустроенное или перепланированное помещение в многоквартирном доме не приведено в прежнее состояние в установленный срок, суд по иску органа, осуществляющего согласование, принимает решение о его продаже с публичных торгов с выплатой собственнику выручки за вычетом расходов и с возложением на нового собственника обязанности восстановить помещение (п. 1 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ). К помещениям в аварийных домах, подлежащих сносу или реконструкции, эти правила ст. 29 ЖК РФ не применяются (ч. 7 ст. 29 ЖК РФ).

Судебная практика по искам о прекращении права собственности на бесхозяйственно содержимое жилье долгое время почти отсутствовала: органы власти крайне редко доводили дело до торгов. В последние годы такие дела стали появляться, в том числе в Самарской области; истцами в них, как правило, выступают органы, управляющие муниципальным имуществом, а основанием чаще всего служит именно разрушение помещения. Если Вы получили предупреждение, его нельзя игнорировать: своевременно начатый ремонт и документы, подтверждающие уважительность задержки, — основной довод против иска.

Как изымают жилое помещение для государственных или муниципальных нужд?

Жилое помещение не изымается «само по себе» — только в связи с изъятием земельного участка, на котором оно расположено или стоит многоквартирный дом с этим помещением (ч. 1 ст. 32 ЖК РФ, ст. 239.2 ГК РФ). Статья 32 ЖК РФ построена по аналогии с общими правилами ГК РФ, но специально помещена в Жилищный кодекс, чтобы отразить специфику жилья. Решение принимает уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта РФ или орган местного самоуправления — в зависимости от того, для чьих нужд изымается участок. Возмещение за часть жилого помещения допускается только с согласия собственника. Сама процедура — это процедура изъятия земли: с 1 апреля 2015 года она подробно урегулирована главой VII.1 Земельного кодекса РФ (ст. 56.2–56.11 ЗК РФ) и статьями 279–282 ГК РФ в редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ). Изъятие земли и расположенных на ней объектов недвижимости, принадлежащих тому же правообладателю, проводится одновременно (п. 2 ст. 239.2 ГК РФ).

Что считать государственными или муниципальными нуждами, определяет статья 49 ЗК РФ. Изъятие допускается только в исключительных случаях: для выполнения международных договоров РФ, для строительства и реконструкции объектов федерального, регионального или местного значения при отсутствии других возможных вариантов их размещения (энергетика, оборона, транспорт и связь, автомобильные дороги, системы тепло-, газо-, электро- и водоснабжения и т. д.) и по иным основаниям, предусмотренным федеральными законами. Обязанность доказать, что изъятие обусловлено именно такими нуждами и без прекращения права собственности на жилье цель недостижима, лежит на органе власти.

Порядок изъятия в действующей редакции выглядит так:

1. Уполномоченный орган принимает решение об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов (ст. 56.6 ЗК РФ). В течение десяти дней копия решения направляется правообладателю письмом с уведомлением о вручении, в том числе по месту нахождения изымаемого помещения, и в орган регистрации прав.
2. Решение об изъятии действует три года со дня принятия и может быть обжаловано в суд в течение трех месяцев со дня уведомления правообладателя (п. 13, 14 ст. 56.6 ЗК РФ).
3. Собственнику направляется проект соглашения об изъятии недвижимости с расчетом возмещения (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ, ст. 56.10 ЗК РФ).
4. Стороны согласовывают размер возмещения, сроки и другие условия и подписывают соглашение (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).
5. Если соглашение не подписано, по истечении девяноста дней со дня получения проекта орган (или организация, по ходатайству которой принято решение) вправе обратиться в суд с иском о принудительном изъятии — в пределах срока действия решения об изъятии (п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ, ст. 282 ГК РФ, ч. 9 ст. 32 ЖК РФ).
6. Заключенное соглашение или вступившее в силу решение суда служит основанием для перехода права собственности и его государственной регистрации; если возмещение денежное, эти последствия наступают только после его предоставления (п. 1, 2 ст. 56.11 ЗК РФ).

До заключения соглашения или вступления в силу решения суда собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться жильем по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие его использование по назначению (ч. 5 ст. 32 ЖК РФ). Но он несет риск того, что вложения, значительно увеличивающие стоимость жилья и сделанные в этот период, не будут учтены при расчете возмещения. Иными словами, текущий ремонт и поддержание квартиры в пригодном состоянии — нормально, а дорогостоящая реконструкция после получения решения об изъятии может не окупиться.

Принудительное изъятие по решению суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ, п. 4 ст. 281 ГК РФ). Если у прежнего собственника нет в собственности другого жилья, по его заявлению за ним сохраняется право пользования изъятым помещением не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения, если соглашением не установлено иное. Этот срок позволяет спокойно подобрать и оформить новое жилье.

Что изменилось в порядке изъятия жилья после реформы 2015 года?

Многие материалы по этой теме, включая разъяснения Верховного Суда РФ, написаны до 1 апреля 2015 года, когда вступил в силу Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ. Он полностью переписал правила изъятия земли и жилья для государственных и муниципальных нужд, поэтому ряд прежних требований сегодня не действует:

• Государственная регистрация решения об изъятии жилья как самостоятельный этап процедуры отменена: часть 3 ст. 32 ЖК РФ утратила силу с 1 апреля 2015 года. Сейчас копия решения об изъятии земли направляется в орган регистрации прав (ст. 56.6 ЗК РФ).
• Уведомление собственника не позднее чем за год до изъятия больше не предусмотрено: собственнику направляются уведомление о решении и проект соглашения в сроки, установленные земельным законодательством (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ в действующей редакции).
• Двухлетний срок на иск о выкупе заменен другим правилом: иск о принудительном изъятии подается в течение срока действия решения об изъятии (три года), но не ранее чем через три месяца (девяносто дней) после получения собственником проекта соглашения (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ, ст. 282 ГК РФ).
• Состав возмещения расширен: теперь в него прямо включается рыночная стоимость земельного участка под многоквартирным домом соразмерно доле собственника (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ в редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 473-ФЗ).
• «Развитие застроенной территории» заменено комплексным развитием территории (ч. 11 ст. 32 ЖК РФ в редакции Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ), для которого введена отдельная статья 32.1 ЖК РФ.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» продолжает действовать, однако пункт 20 этого постановления дан применительно к прежней редакции ст. 32 ЖК РФ. Его положения о регистрации решения, годичном уведомлении и двухлетнем сроке иска нужно читать с учетом перечисленных изменений. Общие же подходы Пленума — о гарантиях собственника, составе выкупной цены, участии органа опеки и прокурора — сохраняют значение и применяются судами до сих пор; они разобраны в следующих разделах.

Какое возмещение положено собственнику изымаемого жилья?

Размер возмещения определяется по правилам части 7 статьи 32 ЖК РФ и пункта 2 статьи 281 ГК РФ. Это не «кадастровая цена» и не сумма, которую предложил орган власти, а полная компенсация всех потерь собственника. В возмещение включаются:

• рыночная стоимость самого жилого помещения;
• рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе земельного участка под домом, с учетом доли собственника в праве общей собственности;
• убытки, связанные с изменением места проживания и переездом;
• расходы на временное пользование другим жильем до покупки нового (если соглашением не сохранено право пользования изымаемым помещением);
• расходы на поиск нового жилья и оформление права собственности на него;
• убытки от досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами;
• упущенная выгода.

Пленум Верховного Суда РФ в подпункте «з» пункта 20 постановления № 14 подчеркнул, что перечень убытков в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ примерный, а при споре о рыночной стоимости суд может назначить экспертизу (ст. 79 ГПК РФ). Не включаются в выкупную цену только те вложения, которые значительно увеличили стоимость жилья (например, капитальный ремонт), были сделаны после того, как собственник узнал о предстоящем изъятии, и не относятся к необходимым затратам на использование помещения по назначению. На практике спор о возмещении — главный предмет судебных дел об изъятии: оценка органа власти нередко оказывается заниженной, и собственник вправе представить собственный отчет об оценке и ходатайствовать о судебной экспертизе.

Вместо денег по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в размер возмещения (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ, п. 3 ст. 281 ГК РФ). Ключевое слово — «по соглашению». Как указал Пленум (подп. «и» п. 20 постановления № 14), орган власти не может принудительно переселить собственника в другую квартиру, если тот возражает, но и суд не вправе обязать орган предоставить жилье вместо выплаты: обязанность органа — выплатить выкупную цену. Если стороны договорились о предоставлении другого жилья и оно дешевле изымаемого, собственнику доплачивается разница; если дороже — обязанность доплатить разницу может быть возложена на собственника только по соглашению сторон. Другое жилье по смыслу ч. 8 ст. 32 ЖК РФ предоставляется в собственность, но с согласия собственника возможны и иные основания, например договор социального найма.

Какие гарантии есть у собственника в суде об изъятии жилья?

Пленум Верховного Суда РФ в пункте 20 постановления от 02.07.2009 № 14 исходит из того, что нормы ст. 32 ЖК РФ развивают конституционную гарантию предварительного и равноценного возмещения и направлены прежде всего на защиту прав собственника. Из этого вытекает ряд процессуальных правил, которые суды применяют и сейчас:

• Бремя доказывания на органе власти. Орган должен доказать, что изъятие обусловлено государственными или муниципальными нуждами и что использовать участок для этих целей без прекращения права собственности на жилье невозможно (подп. «в» п. 20). Правовое основание пользования землей под домом (собственность, аренда, постоянное пользование) значения не имеет.
• Соблюдение процедуры обязательно. Несоблюдение предусмотренного законом порядка, предшествующего изъятию, влечет отказ органу в иске (подп. «г» п. 20). Юридически значимо не только направление уведомления, но и его получение собственником; сообщение в СМИ или интернете надлежащим извещением не считается.
• Права несовершеннолетних и подопечных. Если собственником является ребенок или в квартире живут подопечные члены семьи либо несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей, для отчуждения нужно согласие органа опеки и попечительства; суд привлекает его к участию в деле для дачи заключения (подп. «е» п. 20; п. 2 ст. 37, п. 4 ст. 292 ГК РФ; ст. 47 ГПК РФ).
• Участие прокурора. Поскольку следствием изъятия является выселение, к делу привлекается прокурор (подп. «ж» п. 20; ч. 3 ст. 45 ГПК РФ).
• Содержание решения суда. Резолютивная часть должна содержать вывод о прекращении права собственности и о выплате денежной компенсации либо о предоставлении конкретного другого жилого помещения (подп. «л» п. 20).
• Права собственника до изъятия. Принятие решения об изъятии не ограничивает право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться жильем и не освобождает его от бремени содержания (п. 21 постановления № 14; ст. 209 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ).

Что будет с квартирой в доме, признанном аварийным?

Признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в порядке, установленном Правительством РФ, само по себе право собственности не прекращает. Оно дает органу, принявшему такое решение, основание предъявить собственникам помещений требование снести или реконструировать дом своими силами в разумный срок (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ). Если собственники этого не сделали, земельный участок под домом изымается для муниципальных нужд, а вместе с ним изымается каждое жилое помещение в доме, кроме находящихся в муниципальной собственности. Изъятие идет по общим правилам частей 1–3, 5–9 ст. 32 ЖК РФ, то есть с возмещением по ч. 7 ст. 32 ЖК РФ или с предоставлением другого жилья по соглашению.

Пленум Верховного Суда РФ в пункте 22 постановления № 14 пояснил, что требование о сносе или реконструкции предъявляет межведомственная комиссия, созданная соответствующим органом, а муниципальная нужда в этом случае состоит в том, чтобы на территории муниципального образования не было дома, не обеспечивающего безопасность жизни и здоровья граждан. Для домов на землях, предоставленных органам, в которых предусмотрена военная служба, и на территориях закрытых военных городков изъятие проводится для государственных нужд (ч. 10.1 ст. 32 ЖК РФ). Если в отношении территории с аварийным домом принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки, собственникам устанавливается срок не менее шести месяцев для подачи заявления на разрешение на строительство, снос или реконструкцию; изъятие до истечения этого срока возможно только с согласия собственника (ч. 11, 12 ст. 32 ЖК РФ).

Для владельцев аварийного жилья действуют два важных правила, введенных Федеральным законом от 27.12.2019 № 473-ФЗ. Во-первых, регионы вправе устанавливать дополнительные меры поддержки по обеспечению жильем тех собственников, у которых на дату признания дома аварийным не было другого жилья в собственности или по договору социального найма (ч. 8.1 ст. 32 ЖК РФ). Во-вторых, граждане, купившие квартиру в доме уже после признания его аварийным, получают возмещение не выше стоимости приобретения, и правила о предоставлении другого жилья на них не распространяются (ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ); исключение сделано для получивших жилье по наследству. Подробнее о расчете выплат — в материале «Компенсация при сносе аварийного жилья».

Отдельный вопрос — дома, где наряду с собственниками живут наниматели по договорам социального найма. Нанимателям при сносе дома предоставляется другое жилье по договору социального найма (ст. 86 ЖК РФ). Пленум (п. 22 постановления № 14) отметил, что ЖК РФ прямо не урегулировал последствия признания аварийным дома со смешанным составом жильцов, и разрешил судам по аналогии (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ) применять к собственникам в таком доме правила ч. 10 ст. 32 ЖК РФ о выкупе либо предоставлении другого жилья с зачетом стоимости. На практике инициатива сноса «силами собственников» в многоквартирных домах реализуется редко: собственники, как правило, не заинтересованы в самостоятельном строительстве на участке и не располагают средствами для него, поэтому основным сценарием остается изъятие с выплатой возмещения.

Как прекращается право собственности при комплексном развитии территории?

Для таких случаев в Жилищном кодексе действует статья 32.1 ЖК РФ «Обеспечение жилищных прав граждан при осуществлении комплексного развития территории жилой застройки» (введена Федеральным законом от 30.12.2020 № 494-ФЗ). Она применяется к многоквартирным домам, которые отвечают критериям, установленным субъектом РФ по Градостроительному кодексу РФ, и включены в границы территории комплексного развития. Это самостоятельный механизм, отличный от классического изъятия: помещения передаются в государственную или муниципальную собственность либо в собственность лица, реализующего решение о комплексном развитии, на основании договора, который собственник обязан заключить.

• Возмещение. Собственник получает равноценное возмещение, размер которого определяется по правилам ч. 7 ст. 32 ЖК РФ (ч. 3 ст. 32.1 ЖК РФ).
• Другое жилье по заявлению. В отличие от общего порядка изъятия, по заявлению собственника ему предоставляется другое жилое помещение с зачетом стоимости (ч. 4 ст. 32.1 ЖК РФ); регион может предусмотреть право на равнозначное жилье — не меньше по жилой площади и числу комнат, большее по общей площади и в том же населенном пункте (ч. 7 ст. 32.1 ЖК РФ).
• Право пользования. Если другого жилья в собственности нет, по заявлению собственника за ним сохраняется право пользования освобождаемым помещением не более шести месяцев после денежной выплаты, если договором не установлен больший срок (ч. 5 ст. 32.1 ЖК РФ).
• Наниматели. Нанимателю предоставляется жилье по договору социального найма не меньше прежнего по общей и жилой площади и количеству комнат (ч. 6 ст. 32.1 ЖК РФ).
• Суд. Если договор не заключен в течение сорока пяти дней со дня получения собственником проекта договора заказным письмом, лицо, реализующее решение о комплексном развитии, вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора, освобождении и передаче помещения (ч. 14 ст. 32.1 ЖК РФ).

Статья 32.1 ЖК РФ неоднократно менялась, последние изменения внесены Федеральным законом от 04.08.2026 № 297-ФЗ, поэтому при получении проекта договора важно сверять его условия с действующей редакцией нормы и региональными актами о комплексном развитии территории.

Могут ли забрать единственное жилье за долги?

Обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника — самостоятельное основание прекращения права (ст. 237 ГК РФ). Оно производится на основании решения суда, если иной порядок не предусмотрен законом или договором, а право собственности прекращается у должника с момента возникновения права у того, к кому переходит изъятое имущество, — как правило, у покупателя на торгах. Для жилья действует важное ограничение: взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в нем, это единственное пригодное для постоянного проживания помещение (абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ). Иммунитет распространяется и на земельный участок под таким жильем.

Исключение — жилье, являющееся предметом ипотеки: если на него может быть обращено взыскание по законодательству об ипотеке, статус единственного жилья его не защищает. Пределы иммунитета единственного жилья также оценивались Конституционным Судом РФ в постановлении от 26.04.2021 № 15-П, где выявлен конституционно-правовой смысл абзаца второго части 1 ст. 446 ГПК РФ, поэтому в спорах о «роскошном» единственном жилье суды учитывают эту позицию. О том, в каких ситуациях защита не работает, мы писали в материале «Когда единственное жилье не защищено от ареста? Разъяснения Верховного суда».

Какие еще основания принудительного прекращения права на жилье встречаются?

Помимо изъятия, аварийности и долгов, закон называет еще несколько оснований, которые применяются к жилью реже, но на практике встречаются:

• Незначительная доля в общей собственности. Если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и без его согласия обязать остальных сособственников выплатить ему компенсацию; с получением компенсации собственник утрачивает право на долю (п. 4, 5 ст. 252 ГК РФ). Подробно — в материале «Незначительная доля: когда собственника можно заставить продать свою часть жилья».
• Имущество, которое не может принадлежать лицу. Если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, оно подлежит отчуждению (ст. 238 ГК РФ).
• Реквизиция. При стихийных бедствиях, авариях, эпидемиях и иных чрезвычайных обстоятельствах имущество может быть изъято в интересах общества по решению государственных органов с выплатой собственнику его стоимости (ст. 242 ГК РФ).
• Конфискация. Безвозмездное изъятие имущества по решению суда в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (ст. 243 ГК РФ).
• Обращение в доход государства. По решению суда в доход РФ обращается имущество, законность приобретения которого не подтверждена по законодательству о противодействии коррупции или терроризму (подп. 8, 9 п. 2 ст. 235 ГК РФ).

Какие вопросы изъятия жилья остаются спорными?

Анализ ст. 32 ЖК РФ еще в ее прежней редакции выявлял ряд недостатков регулирования. Часть из них законодатель со временем устранил, часть сохраняет актуальность:

1. Нет права выбора формы возмещения. При изъятии для государственных или муниципальных нужд основной формой остается денежная выплата, а другое жилье предоставляется только по соглашению сторон (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ). Это плохо отражает социальный характер жилищных отношений. Частично проблема решена лишь для комплексного развития территории, где другое жилье дается по заявлению собственника (ч. 4 ст. 32.1 ЖК РФ).
2. Нет критерия равноценности предоставляемого жилья. Для общего порядка изъятия закон не требует, чтобы новое жилье было равноценным по потребительским качествам. Такой критерий («равнозначное жилое помещение») появился только в ч. 7 ст. 32.1 ЖК РФ и только если он предусмотрен актом субъекта РФ.
3. Соотношение решений об изъятии земли и жилья. Прежде было неясно, принимаются ли они одновременно. Сейчас этот вопрос решен: изъятие участка и расположенных на нем объектов недвижимости того же правообладателя проводится одновременно, одним решением (п. 2 ст. 239.2 ГК РФ, ст. 56.6 ЗК РФ).
4. Сроки заключения соглашения. Ранее не было ясно, в какой срок должно быть заключено соглашение о выкупе. Действующие правила связывают все сроки с решением об изъятии: оно действует три года, а иск о принудительном изъятии возможен через девяносто дней после получения проекта соглашения (ст. 56.6, 56.10 ЗК РФ).
5. Роль организации, получающей участок. Прежде была неясна роль лица, в интересах которого изымается участок. Сейчас организация, по ходатайству которой принято решение об изъятии, прямо названа в ЗК РФ: она участвует в заключении соглашения и вправе сама обратиться в суд с иском о принудительном изъятии (п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ).

Частые вопросы

Можно ли оспорить само решение об изъятии земельного участка и жилья?

Да. Решение об изъятии может быть обжаловано в суд в течение трех месяцев со дня уведомления правообладателя о его принятии (п. 14 ст. 56.6 ЗК РФ). Доводы — отсутствие государственной или муниципальной нужды, наличие других вариантов размещения объекта, нарушение порядка принятия решения. Отдельно, уже в споре о принудительном изъятии, можно оспаривать размер возмещения.

Прекращается ли право собственности, если владелец просто бросил квартиру и не платит за нее?

Нет. Даже явный отказ от права собственности не прекращает прав и обязанностей владельца, пока право на жилье не приобретет другое лицо (ст. 236 ГК РФ). Брошенная квартира может быть поставлена на учет как бесхозяйная и затем по решению суда признана муниципальной (п. 3 ст. 225 ГК РФ), а долги по содержанию до этого момента копятся на прежнем собственнике.

Учтут ли в возмещении ремонт, сделанный после решения об изъятии?

Необходимые затраты, обеспечивающие использование жилья по назначению, учитываются. А вложения, значительно увеличивающие стоимость помещения (например, капитальный ремонт или реконструкция), сделанные после получения решения об изъятии и до заключения соглашения или вступления в силу решения суда, собственник делает на свой риск: их могут не включить в размер возмещения (ч. 5 ст. 32 ЖК РФ).

Можно ли потребовать квартиру вместо денег?

При изъятии для государственных или муниципальных нужд и при сносе аварийного дома — только по соглашению с органом власти (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ): суд не может обязать орган предоставить жилье вместо выплаты. При комплексном развитии территории другое жилье с зачетом стоимости предоставляется по заявлению собственника (ч. 4 ст. 32.1 ЖК РФ). Подробнее о защите прав при расселении — в материале «Адвокат по жилищным спорам: судебная защита прав жильцов при расселении аварийных жилых домов».

Сколько получит тот, кто купил квартиру в уже аварийном доме?

Возмещение рассчитывается по общим правилам ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, но его размер не может превышать стоимость приобретения квартиры, а права на другое жилье взамен и региональные меры поддержки у такого покупателя нет (ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ). Ограничение не касается тех, кто получил жилье в аварийном доме по наследству. Поэтому перед покупкой стоит проверить, не признан ли дом аварийным.

Краткая сводка: основания прекращения права собственности на жилье

• Добровольно право прекращается при отчуждении жилья по сделке и при отказе от него; отказ не освобождает от обязанностей собственника, пока жилье не перейдет к другому лицу (ст. 235, 236, п. 3 ст. 225 ГК РФ). Гибель или уничтожение жилья прекращает право вместе с объектом (п. 1 ст. 235 ГК РФ).
• За использование жилья не по назначению, систематическое нарушение прав соседей или разрушение помещения суд после предупреждения может продать его с публичных торгов с выплатой собственнику выручки (ст. 287.7 ГК РФ, заменившая с 01.09.2022 ст. 293 ГК РФ); сходное последствие — за не устраненную в срок самовольную перепланировку (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ).
• Изъятие для государственных или муниципальных нужд проводится вместе с изъятием земли по главе VII.1 ЗК РФ и ст. 279–282 ГК РФ: решение действует три года, иск — не ранее девяноста дней после получения проекта соглашения, возмещение — предварительное и равноценное, включая рыночную стоимость жилья, доли в общем имуществе и земле и все убытки (ст. 32 ЖК РФ, ст. 281 ГК РФ).
• Жилье в аварийном доме изымается, если собственники не снесли или не реконструировали его сами; купившие после признания дома аварийным получают не больше цены покупки (ч. 8.2, 10–12 ст. 32 ЖК РФ, п. 22 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14). При комплексном развитии территории действует отдельный порядок с обязательным договором и правом на другое жилье по заявлению (ст. 32.1 ЖК РФ).
• Взыскание по долгам прекращает право с переходом жилья к покупателю (ст. 237 ГК РФ), но единственное пригодное для проживания жилье защищено иммунитетом, кроме ипотечного (абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ).
• Иные основания: выплата компенсации за незначительную долю (п. 4, 5 ст. 252 ГК РФ), отчуждение имущества, которое не может принадлежать лицу (ст. 238 ГК РФ), реквизиция и конфискация (ст. 242, 243 ГК РФ), обращение в доход государства (подп. 8, 9 п. 2 ст. 235 ГК РФ).

Таким образом, лишить собственника жилья помимо его воли можно только по основаниям, прямо названным в законе, и, за исключением конфискации и взыскания по долгам, — с выплатой стоимости жилья или выручки от его продажи. Если Вы получили предупреждение о бесхозяйственном содержании, решение об изъятии, требование о сносе аварийного дома или проект договора о комплексном развитии территории, проверьте сроки и соблюдение процедуры, закажите независимую оценку и не подписывайте соглашение с заниженным возмещением: размер выплаты и форма компенсации оспариваются в суде, а решение об изъятии можно обжаловать в течение трех месяцев.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные споры
• Земельные дела