Самовольная постройка — что это?

Коротко: Самовольная постройка — здание, сооружение или иной объект недвижимости, возведённый на не отведённом для этого участке, с нарушением его разрешённого использования либо без необходимых согласований и разрешений, или с нарушением градостроительных и строительных норм (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой объект сносят либо приводят в соответствие с требованиями за счёт лица, которое его создало, а право собственности на него можно оформить только через суд и лишь при соблюдении ряда условий.

Ниже — подробный разбор признаков самовольной постройки, последствий для того, кто её возвёл, и порядка узаконивания или сноса такого объекта.

Что закон считает самовольной постройкой?

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой признаётся здание, сооружение или другое строение, возведённое или созданное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, либо на участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта. Самовольной постройкой считается и объект, возведённый без получения необходимых в силу закона согласований и разрешений, либо с нарушением градостроительных и строительных норм и правил — при условии, что эти требования были установлены на дату начала возведения постройки и продолжают действовать на дату её выявления.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности и не вправе распоряжаться объектом: продавать его, дарить, сдавать в аренду или иным образом вовлекать в оборот. Использование такой постройки законом также не допускается.

Объекты, которые по своим характеристикам не являются недвижимым имуществом (временные, некапитальные сооружения, не имеющие прочной связи с землёй), самовольными постройками не признаются — это правило учтено в разъяснениях Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке».

Выявляют признаки самовольной постройки контролирующие органы, должностные лица и органы местного самоуправления в рамках мероприятий государственного контроля (надзора) и муниципального контроля, предусмотренных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» (часть 2 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Перечень документов, которыми подтверждается наличие таких признаков, — акт контрольного (надзорного) мероприятия и сведения Единого государственного реестра недвижимости — утверждён Приказом Минстроя России от 03.05.2023 № 321/пр «Об утверждении формы уведомления о выявлении самовольной постройки и перечня документов, подтверждающих наличие признаков самовольной постройки».

Когда постройка не признаётся самовольной?

Закон и судебная практика исключают из числа самовольных ряд ситуаций, которые внешне похожи на нарушение, но по существу таковым не являются. Прежде всего это случай, когда требования к строительству или реконструкции изменились уже после того, как работы были начаты правомерно: если, например, впоследствии были установлены границы территорий общего пользования или изменились градостроительные регламенты, оснований считать постройку самовольной нет. Такой подход прямо закреплён в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 и подтверждён в Определении Верховного Суда РФ по делу № 18-КГ24-424-К4, где отмечено, что изменение требований к строительству после начала строительства или реконструкции объекта не является основанием для признания постройки самовольной.

Не признаётся самовольной и постройка добросовестного застройщика, если участок был впоследствии предоставлен ему в установленном порядке без вины с его стороны, а также объект, возведённый с соблюдением всех разрешений и норм, действовавших на момент строительства, — даже если по документам на участок позже выявляются формальные недостатки, не зависящие от застройщика. Как отмечено выше, вне сферы действия статьи 222 ГК РФ остаются и объекты, не относящиеся к недвижимому имуществу.

Какая ответственность и последствия наступают за самовольную постройку?

Возведение самовольной постройки и последующее неисполнение требований о её сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями влекут разные по характеру последствия — от гражданско-правовых ограничений до административной и в отдельных случаях уголовной ответственности. Основные из них сведены в таблице.

Отдельно нужно учитывать: наличие регистрации права на объект в Едином государственном реестре недвижимости само по себе не спасает от требования о сносе. Согласно пункту 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44, если недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано в ЕГРН, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

Как признать право собственности на самовольную постройку через суд?

Пункт 3 статьи 222 ГК РФ допускает признание права собственности на самовольную постройку только в судебном порядке и только при одновременном соблюдении трёх условий.

1. Земельный участок, на котором расположена постройка, принадлежит истцу на праве, допускающем строительство на нём данного объекта (право собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования либо иное право, предусмотренное законом).
2. На день обращения в суд постройка соответствует установленным градостроительным и строительным нормам и правилам, включая требования к параметрам объекта.
3. Сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни или здоровью граждан.

Если хотя бы одно из условий не соблюдено, суд в удовлетворении иска о признании права собственности откажет — вне зависимости от того, сколько лет постройка фактически существует. Для отдельных объектов — жилых и садовых домов на участках для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства или в границах садоводческих товариществ — действует упрощённый порядок государственной регистрации прав («дачная амнистия»), основанный на техническом плане без обращения в суд. Но он рассчитан на объекты, не имеющие признаков самовольной постройки: если у дома есть нарушения градостроительных или строительных норм, узаконивание переходит в общий, судебный порядок по статье 222 ГК РФ. Подробный порядок действий разобран в отдельном материале: Как узаконить самовольную постройку?

Кто обязан снести самовольную постройку и за чей счёт?

По общему правилу пункта 2 статьи 222 ГК РФ обязанность снести самовольную постройку либо привести её в соответствие с установленными требованиями лежит на лице, которое её создало, — снос производится за его счёт. Если это лицо установить не удалось, соответствующая обязанность возлагается на собственника, владельца или пользователя земельного участка, на котором расположена постройка (если он не докажет, что не знал и не должен был знать о нарушениях, ставших основанием для сноса).

С требованием о сносе или приведении постройки в соответствие вправе обратиться собственник либо иной законный владелец земельного участка, орган местного самоуправления, а также любое лицо, чьи права и законные интересы нарушены существованием постройки или создана угроза такого нарушения, — в силу статьи 304 ГК РФ о защите прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения. Расходы на снос или приведение постройки в соответствие с требованиями могут быть возмещены, в том числе путём снижения цены земельного участка при его продаже с публичных торгов. Подробнее об основаниях легализации и рисках принудительного сноса — в материале «Самовольная постройка: правовые основания легализации и риски принудительного сноса».

Частые вопросы

Можно ли продать или подарить самовольную постройку?

Нет. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности и не вправе распоряжаться объектом — продавать, дарить, сдавать в аренду (пункт 2 статьи 222 ГК РФ). Сделка по отчуждению такого объекта не порождает правовых последствий для приобретателя, а сам объект остаётся вне гражданского оборота до узаконивания или сноса.

Распространяется ли «дачная амнистия» на самовольные постройки?

Упрощённый порядок регистрации рассчитан на объекты без признаков самовольной постройки. Если дом или строение возведены с нарушением градостроительных или строительных норм либо без необходимых согласований и разрешений, легализация возможна только в судебном порядке по правилам статьи 222 ГК РФ, а не через упрощённую регистрацию по техническому плану.

Есть ли срок давности для требования о сносе самовольной постройки?

Судебная практика последовательно исходит из того, что на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется — такое требование можно заявить, пока сохраняется опасность. В остальных случаях, когда угрозы жизни и здоровью нет, применяются общие правила исковой давности.

Что будет, если снести постройку самостоятельно, не дожидаясь решения суда?

Добровольный снос или приведение объекта в соответствие с установленными требованиями законом не запрещены и на практике избавляют владельца от судебного разбирательства и дополнительных расходов на принудительное исполнение. Однако, если постройка одновременно является предметом акта контрольного (надзорного) мероприятия, целесообразно уведомить орган, выявивший нарушение, — это подтвердит добровольное устранение нарушения и снимет риск дальнейших претензий.

Может ли третье лицо, а не собственник участка, требовать сноса самовольной постройки?

Да. Правом на иск обладает любое лицо, чьи права и законные интересы нарушены строительством или эксплуатацией самовольной постройки либо создана угроза такого нарушения, — оно вправе требовать восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Краткая сводка: признаки, последствия и порядок узаконивания

• Самовольная постройка — объект, возведённый на не предоставленном участке, с нарушением разрешённого использования, без необходимых согласований и разрешений либо с нарушением градостроительных и строительных норм (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
• Лицо, создавшее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности и не вправе ею распоряжаться.
• Постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями за счёт лица, которое её создало, либо, если оно не установлено, — за счёт владельца земельного участка.
• Признать право собственности на самовольную постройку можно только в судебном порядке — при одновременном соблюдении трёх условий пункта 3 статьи 222 ГК РФ: право на участок, соответствие нормам, отсутствие нарушения прав третьих лиц.
• Регистрация права в ЕГРН не исключает требования о сносе, если у объекта есть признаки самовольной постройки (пункт 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44).
• Изменение градостроительных требований после начала законного строительства не делает постройку самовольной (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44; Определение Верховного Суда РФ по делу № 18-КГ24-424-К4).

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Земельные дела
• Жилищные вопросы