Д. (продавец) и И. (покупатель) заключили договор купли-продажи квартиры.
Запись о регистрации права собственности И. на квартиру внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — государственный реестр).
Впоследствии определением арбитражного суда возбуждено дело о банкротстве Д. Решением того же суда она признана банкротом, введена процедура реализации ее имущества, в ходе которой финансовый управляющий обратился в суд с заявлением о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.
Определением арбитражного суда первой инстанции заявление финансового управляющего удовлетворено, договор признан недействительным, применены последствия его недействительности в виде признания права собственности Д. на квартиру. При этом ни И., ни ее представитель в судебных заседаниях суда первой инстанции участия не принимали.
На основании указанного определения внесена запись о регистрации права собственности Д. на квартиру.
В дальнейшем квартира была выставлена финансовым управляющим на продажу как имущество Д. (должника), составляющее конкурсную массу. Торги по продаже квартиры состоялись, их победителем признан Р., с которым финансовый управляющий заключил договор купли-продажи квартиры.
За день до подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи к нему представители финансового управляющего выехали к месту нахождения квартиры и оформили акт. В этом акте отражено, что соседи И. отказались допустить представителей управляющего в общеквартирный коридор, отгороженный металлической дверью, вызвали сотрудников полиции и родственников И., родственники И. сделали заявление о незаконности действий представителей управляющего, отказали им в доступе в квартиру.
Финансовый управляющий составил иск о признании И. утратившей право пользования квартирой, указав в нем, что И., не являясь собственником, фактически владеет квартирой, хранит в ней личные вещи, отказывается передать управляющему ключи. Данный иск подан в суд общей юрисдикции.
В свою очередь, И., узнав о притязаниях третьих лиц на квартиру, подала апелляционную жалобу на определение суда первой инстанции, заявив ходатайство о восстановлении пропущенного срока на обжалование.
Вскоре после этого в государственный реестр внесена запись о регистрации права собственности Р. на квартиру.
Впоследствии суд апелляционной инстанции, признав уважительными причины пропуска И. срока на обжалование определения, отменил данное определение и отказал в удовлетворении заявления финансового управляющего о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и о применении последствии его недействительности.
Суд установил, что И., приобретая квартиру, действовала добросовестно, исполнила надлежащим образом обязательство по оплате недвижимости, цена сделки соответствовала рыночной.
И., добившись отмены судебного акта о недействительности договора о продаже ей квартиры, обратилась в суд первой инстанции с заявлением о признании недействительными торгов, договора купли-продажи квартиры, заключенного конкурсным управляющим и Р., прекращении права собственности Р. на квартиру и признании ее права собственности на квартиру.
До разрешения данного спора арбитражным судом суд общей юрисдикции отказал в удовлетворении иска финансового управляющего о признании И. утратившей право пользования квартирой. Суд общей юрисдикции исходил из того, что право собственности И. на квартиру возникло на основании действительного договора купли-продажи, это право она никогда не утрачивала, в том числе не утрачивала право пользования жилым помещением, недвижимость с момента приобретения из ее фактического владения не выбывала.
Затем в рамках данного обособленного спора арбитражный суд первой инстанции удовлетворил в части заявление И., признав недействительными результаты торгов.
Суд апелляционной инстанции отменил названное определение суда первой инстанции и признал заявление И. необоснованным. Постановление суда апелляционной инстанции мотивировано тем, что торги могут быть признаны недействительными только при нарушении процедуры их проведения, в рассматриваемом случае таких нарушении не допущено, квартира на момент продажи Р. была включена в конкурсную массу Д.
Арбитражный суд округа согласился с судом апелляционной инстанции.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила постановления суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, а также определение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований И., требование И. о признании права собственности на квартиру отправила на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
И. приобрела право собственности на квартиру на основании действительного договора купли-продажи, исполненного обеими сторонами. Она приняла недвижимость в фактическое владение, оплатила ее и зарегистрировала право собственности за собой в государственном реестре, став собственником.
С момента приобретения квартира из ее владения никогда не выбывала.
Установленные законом основания для прекращения права собственности И. не возникли. Ошибочное судебное решение, отмененное впоследствии, к числу таких основании не относится. Следовательно, внесенные в государственный реестр записи о прекращении права собственности И. на квартиру и восстановлении права собственности Д. являлись недостоверными.
Поскольку квартира включена в конкурсную массу в отсутствие к тому законных основании, финансовый управляющий не мог распорядиться данной квартирой (п. 1 ст. 209 ГК РФ).
В случае проявления Р. минимальной степени осмотрительности, которая от него требовалась в сложившейся ситуации, — осмотра недвижимости перед заключением сделки, он с неизбежностью узнал бы о том, что владение осуществляется иным, отличным от продавца, лицом, и о пороках регистрационной записи о восстановлении права собственности Д. на квартиру. Поэтому Р. не может считаться добросовестным приобретателем. Он, равно как и финансовый управляющий, выехавший на осмотр квартиры только после ее продажи с торгов, не вправе в силу абзаца второго п. 6 ст. 8.1 ГК РФ обосновывать возражения по иску И. ссылками на то, что они разумно полагались на записи государственного реестра о правах Д., не зная об их недостоверности.
При таких обстоятельствах следует признать, что Р. не приобрел право собственности на квартиру (п. 2 ст. 218 ГК РФ).
Судебная коллегия считает, что права И. были нарушены не самими фактами проведения торгов, заключения договора с Р., а регистрацией права собственности последнего. Эта регистрация была осуществлена безосновательно и привела к тому, что юридическая судьба квартиры была решена вопреки воле собственника, оставшегося лишь фактическим владельцем.
Как разъяснено в пп. 58 и 59 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — постановление N 10/22), лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Требование о признании права собственности на квартиру, наряду с другими, И., не состоящая в обязательственных правоотношениях с Р. и не утратившая владение, передала на разрешение арбитражного суда первой инстанции. Данное требование она обратила к надлежащему ответчику — лицу, числящемуся в государственном реестре правообладателем. Именно указанное требование подлежало удовлетворению судом, поскольку в этой части И. избрала надлежащий способ защиты и ее иск подтвержден необходимыми доказательствами. Соответствующее судебное решение о признании права собственности И. должно было стать основанием для корректировки записей государственного реестра, приведения их в соответствие с реальным положением дел (абзац второй п. 52 постановления N 10/22).
Однако в настоящее время Судебная коллегия лишена возможности удовлетворить названное требование И., поскольку, как пояснили в судебном заседании ее представитель, представители финансового управляющего и Р., после истребования дела Верховным Судом Российской Федерации подписан договор о дальнейшем отчуждении квартиры иному лицу, переход права собственности к которому зарегистрирован в государственном реестре. Последний правообладатель к участию в деле не привлечен.
При этом согласно положениям п. 1 ст. 2 АПК РФ основной задачей судопроизводства в арбитражном суде является защита нарушенных прав и законных интересов.
И., не совершившая каких-либо неосмотрительных и тем более противоправных действий, активно пытается в судебном порядке защитить права на приобретенную в соответствии с законом квартиру, в которой она фактически проживает, в трех судебных процессах — в рамках споров о недействительности договора купли-продажи, о ее выселении и данного спора.
Исходя из обстоятельств рассматриваемого дела, изменившихся после подачи кассационной жалобы, Судебная коллегия считает возможным изложить в резолютивной части своего определения вывод о том, что право собственности Р. на квартиру никогда не возникало, и оставить в силе определение суда первой инстанции в части признания результата торгов недействительным, имея в виду недействительность порожденного этим договором юридического эффекта в виде перехода права собственности к Р.
Определение N 305-ЭС19-3996 (6)
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
Доверьте нам решение своей проблемы
Наша главная цель — помощь клиентам в решении существующих проблем и их профилактика в будущем.
Оставьте заявку на консультацию, чтобы убедиться в этом лично!
Мы работаем по всей России. Укажите Ваш город в комментарии
