Требования к сделкам с недвижимым имуществом

Коротко: сделки с недвижимостью заключаются в простой письменной, а в отдельных случаях — в нотариальной форме, а право по ним возникает только после государственной регистрации в ЕГРН (ст. 550, ст. 131, п. 3 ст. 433 ГК РФ, Федеральный закон № 218-ФЗ).

Ниже приведён подробный разбор требований к форме, нотариальному удостоверению, государственной регистрации и субъектному составу таких сделок.

Сделки с недвижимым имуществом занимают особое место в гражданском обороте, поскольку связаны с объектами повышенной ценности и требуют повышенного уровня юридической определённости. Российское законодательство устанавливает специальные требования к форме сделок, порядку их удостоверения и государственной регистрации. Правовое регулирование содержится прежде всего в Гражданском кодексе РФ (ГК РФ) и Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Какая форма нужна для сделок с недвижимостью?

В соответствии со статьёй 550 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть заключён в простой письменной форме. Аналогичное требование распространяется на большинство сделок с недвижимостью: аренду сроком более года (ст. 651 ГК РФ), мену (ст. 567 ГК РФ), ренту (ст. 584 ГК РФ), дарение (п. 2 ст. 574 ГК РФ), ипотеку (ст. 339 ГК РФ). Общие требования к форме сделок и последствиям её несоблюдения подробно разобраны в материале «Форма сделки».

Несоблюдение письменной формы делает сделку недействительной, если это прямо предусмотрено законом. Например, отсутствие письменного договора купли-продажи недвижимости влечёт его ничтожность (п. 1 ст. 550 ГК РФ).

Отдельные сделки требуют обязательного нотариального удостоверения:

• сделки по отчуждению долей в праве общей собственности — ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ;
• договоры ренты с передачей недвижимости — ст. 584 ГК РФ;
• брачные договоры, связанные с недвижимостью — ст. 41 Семейного кодекса РФ;
• соглашения о разделе общего имущества супругов — ст. 38 СК РФ.

В нотариальной форме также удостоверяются сделки по отчуждению недвижимого имущества несовершеннолетних или недееспособных граждан по требованию органов опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ, ст. 21 Федерального закона № 48-ФЗ).

Содержание договора должно включать существенные условия. Например, для договора купли-продажи недвижимости таким условием является указание предмета, включая описание объекта и его кадастровый номер (ст. 554 ГК РФ).

Какая форма нужна для разных сделок с недвижимостью и что будет при её несоблюдении?

Требования к форме различаются в зависимости от вида сделки, а последствия их несоблюдения не всегда одинаковы:

Когда обязательна государственная регистрация сделок и прав на недвижимость?

В соответствии со статьёй 131 ГК РФ и Федеральным законом № 218-ФЗ, государственная регистрация в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) является обязательной для:

• перехода прав на недвижимость;
• возникновения ограничений (обременений);
• ипотеки;
• отдельных договоров, если регистрация предусмотрена законом (например, долгосрочной аренды — ст. 651 ГК РФ).

Сделка, подлежащая государственной регистрации, считается совершённой с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Отсутствие регистрации перехода права собственности означает, что покупатель не становится собственником, даже если договор подписан и исполнен. Это правило действует для всех видов отчуждения: купли-продажи, дарения, мены, ренты и др.

Регистрация производится Росреестром или МФЦ на основании представленных документов:

• договора;
• заявления сторон;
• правоустанавливающих документов;
• кадастровой документации (если требуется);
• согласия супруга (при необходимости — ст. 35 СК РФ).

Какие особые требования предъявляются к сторонам сделки?

При совершении сделок с недвижимостью требуется проверка правоспособности и дееспособности сторон. Несовершеннолетние, ограниченно дееспособные и недееспособные граждане могут распоряжаться недвижимостью только при соблюдении специальных правил:

• несовершеннолетние от 14 до 18 лет совершают сделки с согласия родителей или попечителя (ст. 26 ГК РФ);
• сделки с имуществом несовершеннолетних или подопечных требуют согласия органов опеки (ст. 37 ГК РФ).

Супруги обязаны получить нотариальное согласие второго супруга на отчуждение недвижимого имущества, являющегося совместной собственностью (ст. 35 СК РФ). Отсутствие согласия может служить основанием для признания сделки недействительной.

Иностранные граждане и юридические лица обладают правом на приобретение недвижимости в России, но существуют исключения, например запрет на владение земельными участками на приграничных территориях (ст. 15 Земельного кодекса РФ).

Сделки с недвижимым имуществом регулируются строгими требованиями, направленными на обеспечение правовой определённости, защиту прав сторон и стабильность гражданского оборота. Закон требует соблюдения письменной формы, а в ряде случаев — нотариального удостоверения. Все переходы прав и обременения подлежат государственной регистрации в ЕГРН, без которой сделки не считаются завершёнными.

Частые вопросы

Нужно ли регистрировать сам договор купли-продажи недвижимости, или только переход права?

По общему правилу отдельной регистрации подлежит переход права собственности к покупателю, а не сам договор (ст. 131 ГК РФ, Федеральный закон № 218-ФЗ). Как таковой договор регистрируется лишь в случаях, прямо указанных в законе, например при долгосрочной аренде (ст. 651 ГК РФ).

Что будет, если стороны исполнили договор, но переход права собственности не зарегистрировали?

Покупатель не станет собственником, даже если договор подписан и фактически исполнен: без регистрации перехода права в ЕГРН право собственности к нему не переходит (ст. 131 ГК РФ, Федеральный закон № 218-ФЗ).

Можно ли оспорить сделку, заключённую без обязательного нотариального удостоверения?

Да: если законом предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение сделки, а стороны его не прошли, такая сделка ничтожна (п. 3 ст. 163 ГК РФ), независимо от того, исполнили её стороны фактически или нет.

Как проверить, что покупаемая недвижимость не находится под арестом или в залоге?

Сведения об ограничениях и обременениях отражаются в выписке из ЕГРН (ст. 131 ГК РФ, Федеральный закон № 218-ФЗ). Подробный порядок такой проверки перед сделкой — в материале «Как проверить чистоту сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке?».

Краткая сводка: требования к сделкам с недвижимостью

• Договоры с недвижимостью заключаются в простой письменной форме (ст. 550 ГК РФ), а в случаях, прямо указанных в законе, — в нотариальной (ст. 584 ГК РФ, ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ, ст. 41 СК РФ).
• Несоблюдение обязательной письменной или нотариальной формы влечёт ничтожность сделки (п. 1 ст. 550, п. 3 ст. 163 ГК РФ).
• Переход права, ограничения (обременения) и ипотека подлежат регистрации в ЕГРН (ст. 131 ГК РФ, Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ); сделка, требующая регистрации, считается совершённой с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
• Для отчуждения совместного имущества супругов требуется нотариальное согласие второго супруга (ст. 35 СК РФ); для сделок с имуществом несовершеннолетних и подопечных — согласие органов опеки (ст. 37 ГК РФ).
• Иностранные граждане вправе приобретать недвижимость в России, за отдельными исключениями, например для земель приграничных территорий (ст. 15 Земельного кодекса РФ).

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Г)

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные вопросы
• Гражданские дела