Требуется ли письменное согласие на вселение третьего лица от взрослого пользователя квартиры (не собственника, регистрация по месту жительства), имеющего несовершеннолетнего ребенка до 14 лет (не собственника, регистрация по месту жительства) помимо согласия собственника?

Здравствуйте! Требуется ли письменное согласие на вселение третьего лица от взрослого пользователя квартиры (не собственника, зарегистрирован по месту жительства), у которого есть несовершеннолетний ребёнок до 14 лет, — помимо согласия собственника?

Здравствуйте!

Коротко: Если квартира в частной собственности, вселение нового жильца решает собственник: письменное согласие взрослых, которые в ней лишь зарегистрированы, и их детей по общему правилу не требуется (ст. 209, 288 ГК РФ, ст. 30, 31 ЖК РФ). Иное правило — при социальном найме (ст. 70 ЖК РФ).

Ниже разобрано: чем распоряжение собственной квартирой отличается от пользования жильём по договору социального найма, чьё согласие и в какой форме нужно в каждом случае, как проверить, какой у Вас случай, требуется ли согласие ребёнка до 14 лет и что делать, если вселение нарушает права проживающих.

Кто решает, кого вселить в квартиру, находящуюся в частной собственности?

Решает собственник. По ст. 209 ГК РФ ему принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом, включая право передавать вещь во владение и пользование другим лицам, оставаясь собственником. Для жилья это правило уточняют ст. 288 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ: собственник вправе предоставить принадлежащее ему жилое помещение во владение или пользование гражданину — по договору найма, по договору безвозмездного пользования или на ином законном основании. Обязанности получать согласие взрослых, которые в квартире проживают и зарегистрированы, но собственниками не являются, закон не устанавливает: как условие вселения их согласие в жилищном законодательстве просто не названо. О том, какие действия закон считает вселением, мы писали в материале Что понимается под вселением в жилое помещение?.

Есть три ситуации, когда воли одного собственника недостаточно, — их стоит проверить до вселения.

• Квартира в общей долевой собственности. Владение и пользование осуществляются по соглашению всех участников, а при недостижении согласия — в порядке, определённом судом (ст. 247 ГК РФ).
• Квартира в общей совместной собственности (например, куплена супругами в браке). Участники владеют и пользуются имуществом сообща, распоряжение — по согласию всех сособственников (ст. 253 ГК РФ).
• Есть соглашение с проживающим. Гражданин, пользующийся помещением по соглашению с собственником, имеет права и обязанности по условиям этого соглашения (ч. 7 ст. 31 ЖК РФ). Оговорка о согласовании новых жильцов связывает собственника как договорное обязательство.

Что даёт статус члена семьи собственника и что даёт регистрация по месту жительства?

К членам семьи собственника ст. 31 ЖК РФ относит проживающих совместно с ним супруга, детей и родителей; другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане признаются членами семьи, если вселены собственником именно в этом качестве. Они пользуются жильём наравне с собственником, если иное не установлено соглашением, обязаны использовать его по назначению и обеспечивать сохранность, а дееспособные члены семьи несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам из пользования помещением (см. также ст. 292 ГК РФ). Но объём этих прав ограничен пользованием: решать юридическую судьбу квартиры и допускать в неё третьих лиц — правомочие собственника (ст. 209 ГК РФ, ч. 2 ст. 30 ЖК РФ), к пользователю оно не переходит.

Регистрация по месту жительства (в быту — прописка) прав на жильё тоже не порождает: это форма учёта, а не основание возникновения права. По законодательству о регистрационном учёте — Закону Российской Федерации от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» — регистрация или её отсутствие не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод гражданина. Правило работает в обе стороны: сама по себе регистрация не даёт ни доли в квартире, ни права вселять кого-либо, но и не лишает права пользования, если оно возникло по другому основанию.

Как понять, квартира в собственности или в социальном найме?

Это ключевая развилка: от неё зависит весь ответ, а путают её часто — люди годами живут «в своей» квартире, не различая право собственности и право пользования муниципальным жильём. Основание проживания проверяется по документам.

• Выписка из ЕГРН. Есть запись о праве собственности гражданина — это частная собственность, действуют ст. 209, 288 ГК РФ и ст. 30, 31 ЖК РФ. Выписку заказывают в Росреестре, на портале госуслуг или в МФЦ.
• Договор социального найма или ордер. Значит, собственник квартиры — муниципалитет либо государство, а Вы наниматель или член его семьи (ст. 60 ЖК РФ).
• Квитанция на оплату жилья. В платёжном документе по муниципальной квартире есть строка платы за наём; у собственника её нет, зато есть взносы на капитальный ремонт.
• Договор найма с частным лицом. Отношения регулируются главой 35 ГК РФ (ст. 671 ГК РФ), правила о вселении — свои (ст. 679 ГК РФ).

Чьё письменное согласие нужно при социальном найме?

Здесь действует правило, обратное правилу для собственного жилья, — именно его обычно имеют в виду, спрашивая про «письменное согласие проживающих». По ст. 70 ЖК РФ наниматель вправе вселить в занимаемое по договору социального найма помещение своего супруга, детей и родителей только с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих. Для вселения других граждан в качестве членов семьи нужно письменное согласие и членов семьи, и наймодателя, причём наймодатель вправе запретить вселение, если после него общая площадь на одного члена семьи станет меньше учётной нормы.

Важное исключение: на вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласие остальных членов семьи нанимателя и наймодателя не требуется — ребёнок вселяется к матери или отцу независимо от чужого мнения. Вселение нового члена семьи влечёт изменение договора социального найма в части указания этого лица (ч. 2 ст. 70 ЖК РФ), а члены семьи нанимателя имеют равные с ним права и обязанности (ст. 69 ЖК РФ). О правах нанимателя мы рассказывали в материале Социальный наём жилья: права нанимателя и какие услуги предоставляются бесплатно.

Похоже устроен и коммерческий наём: по ст. 679 ГК РФ других граждан вселяют в качестве постоянно проживающих с нанимателем только с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем, а при вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Требуется ли согласие несовершеннолетнего ребёнка до 14 лет?

Собственного согласия ребёнок до 14 лет не даёт ни в одном из описанных случаев. За малолетних, то есть за детей, не достигших четырнадцати лет, сделки, за отдельными исключениями, совершают от их имени родители, усыновители или опекуны (ст. 28 ГК РФ). Поэтому там, где согласие требуется по закону (например, при вселении в квартиру по договору социального найма), его выражает законный представитель, а не сам ребёнок; отдельного «второго» согласия — от родителя за себя и от ребёнка — закон не предполагает.

Наличие ребёнка не расширяет и объём прав взрослого пользователя: если квартира в частной собственности, ни он, ни ребёнок собственниками не становятся, а значит, права запрещать собственнику вселять новых жильцов у них нет. Интересы ребёнка закон защищает иначе: местом жительства несовершеннолетних до четырнадцати лет признаётся место жительства их законных представителей (ст. 20 ГК РФ) — ребёнок следует за родителем и вселяется туда, где законно проживает мать или отец.

Что делать собственнику и что — члену семьи, который против вселения?

Собственнику разумно оформить вселение так, чтобы потом не спорить об основаниях проживания нового жильца.

1. Проверьте по выписке из ЕГРН, единственный ли Вы собственник; если нет — получите письменное согласие остальных сособственников (ст. 247, 253 ГК РФ).
2. Определите основание проживания нового жильца: член семьи, наниматель по договору найма или пользователь по договору безвозмездного пользования (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ).
3. Оформите отношения письменно — соглашением с указанием срока, комнат и порядка несения расходов: его условия и определят права вселяемого (ч. 7 ст. 31 ЖК РФ).
4. Проверьте, нет ли действующего соглашения с уже проживающими членами семьи, которое ограничивает вселение (ч. 2, 7 ст. 31 ЖК РФ), и оформите новому жильцу регистрацию в порядке, установленном законодательством о регистрационном учёте.

Взрослому пользователю, который с вселением не согласен, важно понимать: право возражать возникает не из факта регистрации, а из нарушения его собственного права пользования — когда новый жилец занимает комнату, которой пользовался он, или делает совместное проживание невозможным.

1. Зафиксируйте основание своего проживания: свидетельство о браке или родстве, соглашение с собственником, договор социального найма, документы о регистрации.
2. Вручите собственнику или нанимателю письменное требование устранить нарушение — оно пригодится как доказательство досудебного обращения.
3. Если жильё муниципальное, а вселение прошло без Вашего письменного согласия, ссылайтесь на ст. 70 ЖК РФ: вселение с нарушением установленного порядка оспаривается как незаконное.
4. Обратитесь в суд за защитой жилищных прав (ст. 11 ЖК РФ): требования формулируются как устранение препятствий в пользовании жилым помещением и выселение лица, вселённого без законных оснований; владелец, не являющийся собственником, защищает своё владение по ст. 305 ГК РФ.

У собственника набор инструментов шире: он вправе требовать устранения всяких нарушений своего права, даже не связанных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), а если право пользования у гражданина прекратилось или он использует жильё не по назначению и добровольно его не освобождает — добиваться выселения через суд (ст. 35 ЖК РФ). Выселить человека или иначе лишить его жилища можно только по основаниям и в порядке, предусмотренным законом (ст. 3 ЖК РФ): самовольная смена замков и вынос вещей законным способом решения спора не являются. Как это работает на практике, разобрано в материале Выселение проблемного родственника: законные возможности собственника квартиры.

Частые вопросы

Меняется ли ответ, если у зарегистрированного взрослого есть ребёнок до 14 лет?

Нет. Ребёнок, зарегистрированный в квартире, но не являющийся её собственником, не приобретает права распоряжаться помещением: его право пользования производно от права родителя (ст. 20, 28 ГК РФ, ст. 31 ЖК РФ). Наличие ребёнка не создаёт для взрослого пользователя права вето на вселение новых жильцов собственником.

Даёт ли постоянная регистрация право не пускать в квартиру нового жильца?

Сама по себе — нет. Регистрация по месту жительства является формой учёта и по законодательству о регистрационном учёте не может служить основанием ограничения или условием реализации прав. Возражать можно тогда, когда нарушено само право пользования жильём: защита идёт по ст. 11 ЖК РФ и ст. 305 ГК РФ, а не ссылкой на штамп в паспорте.

Можно ли выселить жильца, вселённого без законных оснований?

Да, но через суд. Собственник вправе требовать устранения всяких нарушений своего права (ст. 304 ГК РФ), а гражданин, у которого право пользования отсутствует или прекратилось, обязан освободить помещение, при отказе он выселяется по решению суда (ст. 35 ЖК РФ). Никто не может быть выселен из жилища иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренным законом (ст. 3 ЖК РФ).

Краткая сводка: чьё согласие нужно на вселение

• В квартире в частной собственности вселение зависит от воли собственника (ст. 209, 288 ГК РФ, ч. 2 ст. 30 ЖК РФ).
• Согласие взрослого члена семьи, не являющегося собственником, и согласие за его ребёнка по общему правилу не требуются: у пользователя есть право пользования, но не право решать судьбу помещения (ст. 31 ЖК РФ, ст. 292 ГК РФ).
• При общей долевой или совместной собственности нужно согласие всех сособственников (ст. 247, 253 ГК РФ), а при наличии соглашения с жильцом действуют его условия (ч. 7 ст. 31 ЖК РФ).
• По договору социального найма правило обратное: требуется письменное согласие членов семьи нанимателя, включая временно отсутствующих, а для посторонних — и наймодателя (ст. 69, 70 ЖК РФ); в коммерческом найме — согласие наймодателя, нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан (ст. 679 ГК РФ).
• На вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласие остальных не требуется (ст. 70 ЖК РФ, ст. 679 ГК РФ); за детей до 14 лет действуют законные представители (ст. 28 ГК РФ), место жительства ребёнка — место жительства родителей (ст. 20 ГК РФ).
• Регистрация прав на жильё не порождает; при нарушении права пользования защита идёт через суд (ст. 304, 305 ГК РФ, ст. 11, 35 ЖК РФ).

Таким образом, если квартира в частной собственности, письменное согласие взрослого пользователя, который в ней только зарегистрирован, и согласие за его несовершеннолетнего ребёнка на вселение третьего лица не требуются — достаточно воли собственника (ст. 209 ГК РФ, ст. 30, 31 ЖК РФ). Прежде чем действовать, проверьте по выписке из ЕГРН, один ли у квартиры собственник, и убедитесь, что помещение не занимается по договору социального найма: там вселение возможно только с письменного согласия всех членов семьи нанимателя, а для посторонних — и наймодателя (ст. 70 ЖК РФ). Если вселение нарушило Ваше право пользования, требование об устранении нарушений и о выселении заявляется в суд (ст. 304, 305 ГК РФ, ст. 35 ЖК РФ).

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные споры
• Выселение из квартиры
• Адвокат по гражданским делам: снятие с регистрационного учета