У меня 2 квартирный дом, соседка на протяжении 3 лет не проживает. Дом не содержит. Так как вторая половина дома не отапливается у меня холодно тоже. Дом гниет с ее стороны, мышь, вонь. Что мне можно предпринять?

Добрый день. У меня 2 квартирный дом, соседка на протяжении 3 лет не проживает. Дом не содержит. Так как вторая половина дома не отапливается у меня холодно тоже. Дом гниет с ее стороны, мышь, вонь. Что мне можно предпринять?

Здравствуйте!

Коротко: требовать через суд принудительной продажи бесхозяйственно содержимого дома соседки вправе только орган местного самоуправления (статья 293 ГК РФ) — Ваш путь запустить эту процедуру: письменная жалоба туда же и в жилищную инспекцию. Отдельно и независимо от этого Вы сами вправе подать негаторный иск об устранении препятствий (статья 304 ГК РФ) и взыскать причинённый ущерб (статьи 15, 1064 ГК РФ).

Ниже приведён подробный разбор того, к кому и с какими требованиями можно обратиться, что делать, если дом относится к блокированной застройке, и как заранее подготовиться к обращению в суд или инспекцию.

Кто может заставить соседку содержать её часть дома в порядке?

По статье 293 Гражданского кодекса РФ, если собственник жилого помещения бесхозяйственно обращается с ним, допуская его разрушение, орган местного самоуправления вправе сначала предупредить собственника о необходимости устранить нарушения и назначить соразмерный срок для ремонта, а если нарушения не устранены — обратиться в суд с иском о продаже помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных средств за вычетом расходов на исполнение решения. Здесь важна точность: правом на такой иск обладает именно орган местного самоуправления, а не сосед, — самостоятельно потребовать в суде принудительной продажи чужого дома Вы не можете.

Практический шаг — направить письменную жалобу в местную администрацию и в орган государственного жилищного надзора, жилищную инспекцию (статья 20 Жилищного кодекса РФ), с описанием ситуации и просьбой применить статью 293 ГК РФ: предупредить собственницу, а при неустранении нарушений — инициировать иск о принудительной продаже дома с публичных торгов. К жалобе стоит приложить акт осмотра, фото- и видеофиксацию (см. раздел о фиксации нарушений ниже) — это ускоряет реакцию и повышает шансы, что орган действительно возбудит процедуру. Подробнее о механизме такой процедуры — в материале «Адвокат по жилищным спорам: выселение из жилого помещения вследствие систематического нарушения прав соседей либо использования жилого помещения не по назначению».

Можно ли самому подать иск об устранении препятствий (негаторный иск)?

Да, и это не зависит от того, начнёт ли орган местного самоуправления процедуру по статье 293 ГК РФ. Если бездействие соседки создаёт для Вас препятствия в пользовании собственным имуществом — сырость и промерзание через общую стену, разрушение конструкций, — Вы вправе обратиться в суд с негаторным иском по статье 304 ГК РФ об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения. Для удовлетворения такого иска нужно доказать, что Вы являетесь собственником, а действия либо бездействие ответчика нарушают Ваше право или создают реальную угрозу такого нарушения — это разъяснено в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Суд может обязать соседку устранить конкретные нарушения — например, восстановить повреждённый участок общей стены или кровли, из-за которого в Ваше жильё проникает влага. Важная особенность негаторного иска: пока нарушение продолжается, исковая давность на такое требование не распространяется (пункт 49 того же постановления Пленума). Подробнее о процедуре — в материале «Адвокат по жилищным спорам: устранение препятствий в пользовании жилым помещением».

Как взыскать с соседки ущерб от бездействия?

Отдельно от требования устранить препятствия Вы вправе требовать возмещения уже причинённого ущерба — сгнившей стены, испорченной отделки, дополнительных расходов на отопление из-за промерзания. Основание — статьи 15 и 1064 Гражданского кодекса РФ: вред, причинённый имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объёме лицом, причинившим вред, а такое лицо освобождается от ответственности, только если докажет отсутствие своей вины. Бездействие собственника, не исполняющего обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества (статья 210 ГК РФ), повлёкшее вред соседнему имуществу, также может быть основанием ответственности.

Чтобы взыскать ущерб, нужно доказать: сам факт разрушения и его причину именно в бездействии соседки, размер ущерба (как правило, устанавливается строительно-технической или оценочной экспертизой) и причинно-следственную связь между бездействием и повреждениями. Такой иск Вы подаёте в суд от своего имени самостоятельно, без участия органа местного самоуправления.

Действуют ли эти правила, если дом — блокированной застройки?

Если Ваш дом оформлен как дом блокированной застройки (пункт 40 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ) — то есть как два жилых блока, объединённых общей стеной, каждый на своём земельном участке и с отдельным входом, — формально это два самостоятельных объекта права собственности, а не квартиры в одном доме. Обязанность по содержанию каждого блока лежит на его собственнике (статья 210 ГК РФ): соседка обязана поддерживать свою часть в надлежащем состоянии независимо от того, проживает она там или нет. Общими могут быть только отдельные конструктивные элементы — общая стена, а иногда и общая кровля: прямых законодательных правил об их содержании для блокированной застройки нет, поэтому на практике применяют по аналогии подходы к содержанию общего имущества либо заключают соглашение сособственников о порядке содержания и ремонта.

Если же по документам дом оформлен иначе — как единый жилой дом с двумя квартирами, — распределение обязанностей по содержанию общих конструкций будет определяться правилами об общем имуществе собственников помещений (статьи 36, 39 Жилищного кодекса РФ); точный статус объекта стоит уточнить по выписке из ЕГРН, поскольку от него зависит, какая норма применяется к общей стене и кровле.

Как зафиксировать нарушения до обращения в суд или инспекцию?

Прежде чем жаловаться в администрацию, жилищную инспекцию или подавать иск, зафиксируйте состояние дома — это повышает шансы на удовлетворение жалобы или иска и облегчает доказывание размера ущерба. На практике полезно сделать следующее:

1. Составить акт осмотра повреждённой части дома — желательно с участием соседей или сотрудника жилищной инспекции.
2. Сделать фото- и видеофиксацию с датой съёмки: трещины, следы сырости, разрушение кладки, следы грызунов.
3. При значительном ущербе — заказать строительно-техническую экспертизу состояния конструкций и стоимости восстановительного ремонта: её результаты пригодятся и для иска о возмещении ущерба, и как приложение к жалобе.
4. Направить соседке письменную претензию с требованием привести жильё в порядок — это подтвердит попытку досудебного урегулирования и пригодится при обращении в суд.

Частые вопросы

Можно ли самому потребовать в суде принудительной продажи дома соседки?

Нет: по статье 293 ГК РФ с таким иском в суд обращается орган местного самоуправления, а не сосед. Ваша задача — добиться, чтобы администрация или жилищная инспекция инициировали эту процедуру, подав им жалобу с доказательствами бесхозяйственного содержания жилья.

Что делать, если жилищная инспекция не реагирует на жалобу?

Можно направить повторное обращение с указанием на бездействие или пожаловаться в прокуратуру на бездействие органа надзора, а также параллельно защищать свои права напрямую — негаторным иском по статье 304 ГК РФ и требованием о возмещении ущерба по статьям 15, 1064 ГК РФ, не дожидаясь решения инспекции.

Кто оплачивает экспертизу для оценки ущерба?

По общему правилу расходы на экспертизу, которую Вы заказываете для подтверждения своей позиции, изначально несёте Вы сами, но при удовлетворении иска суд взыскивает такие судебные расходы с ответчика — соседки, чьё бездействие причинило ущерб.

Можно ли одновременно подать жалобу в администрацию и иск в суд?

Да, эти механизмы не исключают друг друга: процедура по статье 293 ГК РФ идёт через орган местного самоуправления, а иск об устранении препятствий или о возмещении ущерба Вы подаёте от своего имени самостоятельно и в любое время, пока нарушение сохраняется.

Краткая сводка: как понудить соседку содержать её часть дома

• Правом требовать в суде принудительной продажи бесхозяйственно содержимого жилья по статье 293 ГК РФ обладает орган местного самоуправления, а не сосед — первый шаг клиента: жалоба туда же и в жилищную инспекцию (статья 20 Жилищного кодекса РФ).
• Независимо от этого сосед вправе подать негаторный иск об устранении препятствий в пользовании имуществом по статье 304 ГК РФ (пункт 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22).
• Ущерб от бездействия соседки — сгнившая стена, порча имущества — можно взыскать по статьям 15 и 1064 ГК РФ при доказанных причинно-следственной связи и размере ущерба.
• В доме блокированной застройки (пункт 40 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ) каждый собственник самостоятельно несёт бремя содержания своей части (статья 210 ГК РФ), а судьба общих конструктивных элементов определяется соглашением сособственников либо по аналогии с правилами общего имущества.
• До обращения в суд или инспекцию нужно зафиксировать нарушения: актом осмотра, фото- и видеофиксацией, при значительном ущербе — строительно-технической экспертизой.

Таким образом, чтобы понудить соседку содержать её часть дома, стоит действовать сразу по двум направлениям: подать жалобу в орган местного самоуправления и жилищную инспекцию для запуска процедуры по статье 293 ГК РФ (предупреждение, а при неустранении нарушений — иск о принудительной продаже, но с таким иском в суд обращается именно орган власти, а не сосед), и одновременно защищать свои права напрямую — негаторным иском об устранении препятствий по статье 304 ГК РФ и требованием о возмещении причинённого ущерба по статьям 15 и 1064 ГК РФ. Перед обращением в любую инстанцию зафиксируйте состояние дома документально — это укрепит Вашу позицию во всех перечисленных случаях.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Жилищные споры
• Гражданские дела