Здравствуйте! В 1987 году семья из 4 человек была вселена в жилое помещение на основании ордера, в ордере также были указаны 4 человека, в 1988 году появился ещё один ребёнок, который также был зарегистрирован в данном жилом помещении. В 1993 году состоялась приватизация, но в договор приватизации, как недавно выяснилось, не были включены несовершеннолетние дети — 5 и 16 лет на тот момент. Возможно ли оспорить договор приватизации в настоящее время?
Здравствуйте!
Коротко: закон обязывал включить в приватизацию всех несовершеннолетних, зарегистрированных в квартире, поэтому договор без детей формально нарушает статью 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и по общему правилу является ничтожным (статья 168 ГК РФ). Но реально оспорить его спустя более 30 лет крайне сложно: закон отводит на такие требования не более десяти лет со дня начала исполнения сделки (статья 181 ГК РФ), и формально этот срок истёк ещё в начале 2000-х годов.
Ниже — подробный разбор того, почему участие детей в приватизации 1993 года было обязательным, как в таких спорах считается срок исковой давности и какие практические шаги имеют смысл сейчас.
Было ли обязательным участие детей в приватизации 1993 года?
Да. По статье 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане, имеющие право пользования жилым помещением на условиях социального найма, приобретают его в общую собственность либо в собственность одного лица — в том числе несовершеннолетнего — с согласия всех совершеннолетних и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, имеющих право на приватизацию данного жилого помещения. Ребёнок, зарегистрированный в квартире и проживающий в ней совместно с нанимателем, имеет на приватизацию такое же право, как и взрослые члены семьи: это подтверждено пунктом 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»» — документ действовал уже на момент спорной сделки.
Исключить прописанного ребёнка из числа участников приватизации по собственному усмотрению родители не могли: отказ от участия несовершеннолетнего в приватизации требует предварительного согласия органа опеки и попечительства (по аналогии с правилами статьи 37 ГК РФ о сделках, затрагивающих имущественные права подопечных). Если такое разрешение не получали — а при простом «пропуске» детей в договоре это обычная ситуация, — это самостоятельное основание для оспаривания сделки.
Каким становится договор приватизации без несовершеннолетних детей?
Договор, заключённый в нарушение обязательного порядка приватизации, не соответствует требованиям закона и нарушает права лиц, которые не могли самостоятельно себя защитить, — несовершеннолетних детей. По общему правилу такая сделка считается ничтожной, то есть недействительной с момента заключения независимо от того, признал её таковой суд или нет (статья 168 ГК РФ). Практическое значение это имеет прежде всего для распределения долей: доля, которая должна была принадлежать ребёнку, не переходит к остальным участникам приватизации автоматически — её приходится подтверждать через суд, одновременно требуя признать договор недействительным в части и признать право собственности на долю за пропущенным участником.
Судебная практика по подобным спорам подробно разобрана в отдельном материале — «Признание договора приватизации жилого помещения недействительным: основания и судебная практика».
Какой срок исковой давности действует для такого спора?
Для требований о признании ничтожной сделки недействительной и о применении последствий её недействительности статья 181 ГК РФ устанавливает срок исковой давности три года. По общему правилу он считается со дня, когда началось исполнение сделки. Для лица, которое не было стороной сделки, — а исключённый из приватизации ребёнок формально ею не был, — срок исчисляется со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, но в любом случае не может превышать десяти лет со дня начала исполнения сделки. Если приватизация была исполнена (то есть право собственности оформлено) в 1993 году, буквальный предельный срок истёк ещё в начале 2000-х годов — независимо от того, когда дети фактически узнали о нарушении своих прав.
Общие правила о ничтожных и оспоримых сделках и о сроках их оспаривания собраны в материале «Недействительность сделки: правовое регулирование и последствия».
С какого момента суды реально считают срок давности для ребёнка?
Практика судов по этому вопросу расходится. Часть судов исходит из того, что несовершеннолетний не мог самостоятельно защищать своё право, а его законный представитель — тот же родитель, который подписывал договор приватизации, — был не заинтересован оспаривать пропуск ребёнка. Поэтому срок для такого истца считают не с даты сделки, а с момента, когда он мог реально узнать о нарушении и самостоятельно обратиться в суд, — как правило, с достижения совершеннолетия. Другая часть судов применяет более строгий подход: и трёхлетний срок, и предельные десять лет отсчитываются от даты сделки независимо от возраста истца на тот момент.
Есть ли шансы оспорить приватизацию спустя более 30 лет?
Реалистично шансы невелики, и главная причина не в отсутствии оснований (нарушение закона при приватизации, судя по описанным обстоятельствам, действительно было), а именно в сроке исковой давности. Суд применяет исковую давность только по заявлению ответчика (пункт 2 статьи 199 ГК РФ) — то есть формально дело может дойти до рассмотрения по существу, если ни один из ответчиков о пропуске срока не заявит. Но рассчитывать на это не стоит: муниципалитет или добросовестный приобретатель квартиры такое заявление, как правило, делают. Дополнительно всё усложняет возможная перепродажа квартиры: если с 1993 года она переходила к новым собственникам, истребовать её у добросовестного приобретателя крайне сложно (статья 302 ГК РФ) — на практике тогда речь может идти уже не о возврате доли в квартире, а о взыскании компенсации с родителей, которые не оформили участие детей в приватизации надлежащим образом.
К кому предъявлять требования и что делать на практике?
Ответчиками по иску об оспаривании приватизации обычно выступают вторая сторона договора — администрация муниципального образования или иной орган, передавший жильё в собственность, — а также нынешние собственники квартиры, если право на неё уже переходило к новым владельцам. Перед обращением в суд имеет смысл: поднять архивные документы — ордер на вселение, сам договор передачи жилого помещения в собственность, справку о лицах, зарегистрированных в квартире на дату приватизации (архивную выписку из домовой книги или поквартирной карточки), свидетельства о рождении детей; получить актуальную выписку из ЕГРН, чтобы понимать текущую судьбу квартиры; и, учитывая сложность вопроса со сроком давности, обратиться к адвокату для оценки конкретных документов и реальных шансов ещё до подачи иска. О том, как складывается практика в похожих делах, — в материале «Адвокат по жилищным правам: имеет ли права на квартиру сын, если не участвовал в приватизации?».
Частые вопросы
Можно ли просто «дописать» ребёнка в приватизацию сейчас, если квартира уже приватизирована?
Нет, действующий договор передачи жилья в собственность нельзя дополнить новым участником во внесудебном порядке. Единственный путь — оспорить договор в не включающей ребёнка части через суд и добиться признания за ним права на долю.
Что делать, если квартиру уже продали третьим лицам?
Если новые собственники — добросовестные приобретатели, истребовать у них квартиру или долю крайне сложно (статья 302 ГК РФ). На практике защита прав ребёнка в этом случае чаще сводится к требованию компенсации с родителей или прежних собственников, а не к возврату самой квартиры.
Нужно ли всем пропущенным детям подавать иск вместе?
Нет, каждый из них вправе обратиться в суд самостоятельно и в своё время — совместное обращение лишь упрощает процесс и снижает судебные издержки, но не является обязательным условием.
Какие документы понадобятся для суда?
Как минимум: ордер на вселение, договор передачи жилого помещения в собственность, архивная справка о зарегистрированных в квартире лицах на дату приватизации, свидетельства о рождении детей и выписка из ЕГРН о текущих собственниках квартиры.
Можно ли восстановить пропущенный срок исковой давности?
Формально статья 205 ГК РФ допускает восстановление срока для гражданина, но только по уважительным причинам, связанным с его личностью (тяжёлая болезнь, беспомощное состояние и подобные обстоятельства), и, как правило, в последние шесть месяцев срока. Сам по себе факт незнания о нарушении к таким причинам суды обычно не приравнивают.
Краткая сводка: оспаривание приватизации 1993 года без несовершеннолетних
- Участие несовершеннолетних, зарегистрированных в квартире, в приватизации было обязательным — статья 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», пункт 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8.
- Приватизация без участия детей, как правило, признаётся ничтожной сделкой — статья 168 ГК РФ.
- Срок исковой давности по таким требованиям — три года, но не более десяти лет со дня начала исполнения сделки для лица, не являвшегося стороной договора, — статья 181 ГК РФ; формально этот предел уже истёк.
- Практика судов о моменте начала течения срока для бывших несовершеннолетних истцов не единообразна.
- Суд применяет исковую давность только по заявлению ответчика — пункт 2 статьи 199 ГК РФ, но рассчитывать на то, что заявление не поступит, не стоит.
- Если квартира с 1993 года перепродавалась, истребовать её у добросовестного приобретателя почти невозможно — статья 302 ГК РФ.
Таким образом, формально невключение детей в приватизацию 1993 года — нарушение закона, и договор в этой части, скорее всего, ничтожен. Но спустя более 30 лет ключевым препятствием становится не доказывание нарушения, а срок исковой давности: по буквальному тексту статьи 181 ГК РФ предельные десять лет для лица, не являющегося стороной сделки, истекли ещё в начале 2000-х годов, и суд может применить это по заявлению ответчика. Прежде чем подавать иск, стоит поднять архивные документы о приватизации и регистрации, выяснить текущую судьбу квартиры (не перепродавалась ли она) и обратиться к адвокату — оценить реальные шансы можно только по конкретным документам и обстоятельствам дела.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Ю)
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:
Доверьте нам решение своей проблемы
Наша главная цель — помощь клиентам в решении существующих проблем и их профилактика в будущем.
Оставьте заявку на консультацию, чтобы убедиться в этом лично!
Мы работаем по всей России. Укажите Ваш город в комментарии
