Добрый день. В квартире живут наркоманы, вышедшие из тюрьмы, и мешают жить всему дому. Как их выписать оттуда?
Здравствуйте!
Коротко: сосед по дому не может «выписать» жильцов чужой квартиры — снятие с регистрационного учёта производится только на основании вступившего в законную силу решения суда о выселении или о признании утратившим право пользования (подпункт «е» пункта 31 Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713). Если квартира муниципальная, соседи вправе сами обратиться в суд по ст. 91 ЖК РФ; если она в частной собственности, иск подаёт уполномоченный орган или орган местного самоуправления по ст. 287.7 ГК РФ.
Ниже приведен подробный разбор правовых норм, исключений и практических вариантов.
Может ли сосед по дому сам снять с регистрационного учёта жильцов чужой квартиры?
Нет. Регистрация по месту жительства — это лишь учётная запись, которая подтверждает, где человек живёт, и сама по себе не создаёт и не прекращает право пользования жильём. Снять человека с регистрационного учёта помимо его воли орган регистрационного учёта вправе только по закрытому перечню оснований, приведённому в пункте 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учёта, утверждённых постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713. Для конфликтной ситуации значимо одно основание — подпункт «е»: выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением на основании вступившего в законную силу решения суда. Иначе говоря, «выписка» — это не самостоятельное требование, а последствие выигранного жилищного спора. Заявление соседа в паспортный стол, в управляющую компанию или в подразделение по вопросам миграции такого решения не заменит: у этих органов просто нет полномочий лишить человека регистрации по жалобе третьего лица.
Поэтому первый практический вопрос — не «как выписать», а «на каком основании эти люди занимают квартиру». От ответа зависит и норма права, и то, кто именно вправе идти в суд. Возможных вариантов три: квартира муниципальная и занята по договору социального найма; квартира находится в частной собственности проживающих; квартира принадлежит другому лицу, а нарушители живут в ней как члены семьи собственника, бывшие члены семьи или наниматели. Узнать, кому принадлежит помещение, можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости, — сведения о правообладателе предоставляются в порядке, установленном законодательством о регистрации недвижимости, либо через запрос суда при рассмотрении дела.
Куда обращаться соседу в первую очередь и как зафиксировать нарушения?
Судебному выселению всегда предшествует накопленный документальный след. Суд по такой категории дел проверяет не эмоции, а систематичность и доказанность нарушений (ст. 56 ГПК РФ), поэтому обращения в органы власти нужны не «для галочки», а как будущие доказательства. Обращаться следует письменно (в том числе через электронные приёмные), от нескольких жильцов дома, и сохранять талоны-уведомления, номера обращений и полученные ответы. Собранные материалы понадобятся и наймодателю, и прокурору, и суду.
- Вызывайте полицию по каждому эпизоду и требуйте регистрации сообщения в книге учёта — так фиксируются шум, дебоши, нарушение покоя граждан, а при наличии оснований возбуждается дело об административном правонарушении (например, по ст. 6.9 КоАП РФ — потребление наркотических средств или психотропных веществ без назначения врача) либо материал направляется для решения вопроса об уголовном преследовании (ст. 232 УК РФ — организация либо содержание притонов).
- Пишите заявление участковому уполномоченному полиции: он обязан провести проверку по месту жительства, взять объяснения и вынести процессуальное решение, копию которого можно получить.
- Обращайтесь в управляющую организацию или ТСЖ — они составляют акты о нарушении правил пользования жилым помещением и содержания общего имущества.
- Направляйте жалобу в орган регионального государственного жилищного надзора (жилищную инспекцию) — по фактам нарушения правил пользования жилыми помещениями и порчи общего имущества дома.
- Заявляйте в территориальный орган Роспотребнадзора, если нарушаются санитарно-эпидемиологические требования (антисанитария, запахи, насекомые, грызуны).
- Если квартира муниципальная — обязательно письменно обращайтесь к наймодателю (администрация муниципального образования или уполномоченное учреждение): без его официального предупреждения нанимателю иск о выселении в суде не устоит.
- При бездействии органов подавайте обращение в прокуратуру: прокурор вправе провести проверку и обратиться в суд в защиту прав граждан (ст. 45 ГПК РФ).
Практические приёмы фиксации бытовых нарушений — шума, ночного покоя, запахов — подробно разобраны в материале Шумные соседи: куда жаловаться и как привлечь к ответственности. Тот же алгоритм доказывания работает и здесь: коллективные обращения, аудио- и видеозаписи, акты управляющей организации, копии постановлений по делам об административных правонарушениях, показания жильцов дома.
Как добиться выселения, если квартира муниципальная и занята по договору социального найма?
Это единственная ситуация, в которой сосед по дому может выступить истцом самостоятельно. Согласно части 1 ст. 91 ЖК РФ, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей либо бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить их о необходимости устранить нарушения, а если нарушения влекут разрушение помещения — вправе назначить разумный срок для ремонта. Если после предупреждения нарушения продолжаются, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Кто такие «другие заинтересованные лица», разъяснено в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14: это лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) членов его семьи, — в частности, соседи по дому и по коммунальной квартире. Там же раскрыто и понятие систематического нарушения: это неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства и правил пользования жилыми помещениями. Единичный конфликт под это определение не подпадает — суду нужна цепочка эпизодов за длительный период.
Обязательное условие иска — предварительное предупреждение наймодателя. Если администрация не отреагировала на обращения жильцов и предупреждение нанимателю не выносила, суд, скорее всего, откажет: досудебный этап, прямо описанный в части 1 ст. 91 ЖК РФ, не пройден. Поэтому переписка с наймодателем — не формальность, а условие успеха. Отдельно отметим смежное основание: по ст. 90 ЖК РФ наниматель и члены его семьи могут быть выселены с предоставлением другого жилья меньшей площади, если без уважительных причин более шести месяцев не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, — но это самостоятельный спор, инициировать который вправе только наймодатель. Общие подходы судов к таким делам мы разбирали в материале Выселение из жилого помещения: основания, порядок и судебная практика.
Что можно сделать, если нарушители — собственники квартиры?
Здесь исходный ответ на этот вопрос нуждается в важной поправке. Ранее вопрос регулировала ст. 293 ГК РФ, однако она утратила силу с 1 сентября 2022 года в связи с принятием Федерального закона от 21.12.2021 № 430-ФЗ. Сейчас аналогичное правило закреплено в ст. 287.7 ГК РФ «Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое помещение». Механизм сохранился прежний: если собственник использует помещение не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с ним, допуская разрушение, уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления предупреждает собственника о необходимости устранить нарушения, а при разрушении помещения назначает соразмерный срок для ремонта. Если после предупреждения нарушения продолжаются, суд по иску такого органа может принять решение о продаже помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных средств за вычетом расходов на исполнение решения. Для жилых помещений при этом действуют особенности, установленные жилищным законодательством.
Принципиальный для соседа момент: истцом по такому делу он быть не может. Право на обращение в суд принадлежит уполномоченному органу или органу местного самоуправления, поэтому задача жильцов дома — добиться, чтобы администрация провела проверку, вынесла собственнику предупреждение и при его неисполнении вышла в суд. Юридически это оформляется коллективным обращением с приложением доказательств: актов управляющей организации, копий процессуальных решений полиции, ответов надзорных органов. Мера считается крайней и применяется судами редко, поэтому параллельно имеет смысл использовать более быстрые инструменты — привлечение к административной ответственности и требование устранить конкретные нарушения. Собственник, напомним, обязан использовать жильё по назначению и с соблюдением прав соседей — это прямо следует из ст. 17 и ст. 30 ЖК РФ, а также из ст. 209 ГК РФ, которая ограничивает осуществление права собственности правами и охраняемыми законом интересами других лиц.
Какие возможности есть у сособственника или нанимателя той же квартиры?
Если читатель живёт в самой проблемной квартире или является её собственником, набор инструментов шире. Собственник жилого помещения вправе требовать устранения всяких нарушений своего права, даже если они не соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). По части 4 ст. 31 ЖК РФ право пользования жилым помещением у бывшего члена семьи собственника по общему правилу прекращается, а по ст. 35 ЖК РФ гражданин, право пользования которого прекращено, обязан освободить помещение и подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. Часть 2 ст. 35 ЖК РФ добавляет отдельное основание: если гражданин, пользующийся жильём по решению суда или на основании завещательного отказа, использует его не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей либо допускает разрушение помещения, собственник вправе предупредить его, а затем требовать выселения через суд.
Наниматель муниципальной квартиры и совершеннолетние члены его семьи, страдающие от поведения других зарегистрированных в ней лиц, действуют по той же ст. 91 ЖК РФ — они тоже относятся к заинтересованным лицам. Требование в исковом заявлении формулируется в связке: признать утратившим право пользования жилым помещением и (или) выселить, а снятие с регистрационного учёта указывается как последствие. Отдельное требование «выписать» суд не удовлетворяет, поскольку регистрационный учёт — производная от жилищного права величина. Иск подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры (исключительная подсудность споров о правах на недвижимость, ст. 30 ГПК РФ), содержание и приложения — по ст. 131 и ст. 132 ГПК РФ.
Кто подаёт иск в каждой из ситуаций
| Статус квартиры и положение читателя | Кто вправе обратиться в суд | Норма | Результат при удовлетворении иска |
|---|---|---|---|
| Муниципальная, читатель — сосед по дому | Наймодатель или заинтересованные лица, включая соседей | ч. 1 ст. 91 ЖК РФ | Выселение без предоставления другого жилья и снятие с учёта |
| Муниципальная, читатель — наниматель или член его семьи | Наниматель как заинтересованное лицо, наймодатель | ч. 1 ст. 91 ЖК РФ | Выселение нарушителей без предоставления другого жилья |
| В собственности нарушителей, читатель — сосед по дому | Уполномоченный орган или орган местного самоуправления | ст. 287.7 ГК РФ | Продажа помещения с публичных торгов, средства выплачиваются собственнику |
| В собственности читателя, нарушитель — бывший член семьи | Собственник жилого помещения | ч. 4 ст. 31, ст. 35 ЖК РФ | Признание утратившим право пользования, выселение, снятие с учёта |
| Любая, нарушаются тишина, санитарные и иные требования | Полиция, Роспотребнадзор, жилищная инспекция, прокурор | КоАП РФ, ст. 45 ГПК РФ | Административная ответственность, предписания, иск прокурора |
Частые вопросы
Влияет ли на дело то, что жильцы недавно освободились из мест лишения свободы?
Само по себе — нет. Отбытое наказание не ограничивает жилищные права и не является основанием для снятия с регистрационного учёта: перечень оснований в пункте 31 Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713, закрыт. Правовое значение имеет только текущее поведение — систематическое нарушение прав соседей или использование жилья не по назначению в смысле ст. 91 ЖК РФ и ст. 287.7 ГК РФ.
Сколько эпизодов нужно, чтобы нарушение признали систематическим?
Точного числа закон не устанавливает. Пункт 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 говорит о неоднократных, постоянно повторяющихся действиях. На практике суды оценивают совокупность: период, за который поступали обращения, количество зафиксированных выездов полиции, акты управляющей организации, ответы надзорных органов и то, продолжились ли нарушения после официального предупреждения наймодателя.
Можно ли подать коллективный иск от нескольких квартир?
Да. Соседи, чьи права нарушаются, вправе выступить соистцами по требованию о выселении по ч. 1 ст. 91 ЖК РФ — каждый из них является заинтересованным лицом в смысле пункта 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14. Совместное обращение усиливает доказательственную базу, поскольку показания жильцов разных квартир подтверждают именно систематичность, а не разовый бытовой конфликт.
Что писать в исковом заявлении, чтобы человека сняли с регистрационного учёта?
Заявлять нужно жилищное требование — о выселении и (или) признании утратившим право пользования жилым помещением; снятие с регистрационного учёта производится органом регистрационного учёта на основании вступившего в силу решения суда. Ориентиром по структуре и приложениям служит наш Образец иска о признании утратившими право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета, а требования к форме — ст. 131 и ст. 132 ГПК РФ.
Помогает ли жалоба в жилищную инспекцию, если квартира частная?
Помогает как способ зафиксировать нарушение и получить официальный документ. Инспекция не выселяет, но проверяет соблюдение правил пользования жилым помещением и содержания общего имущества, выдаёт предписания и составляет протоколы. Её ответы затем прикладываются к обращению в администрацию, которая только и вправе инициировать спор по ст. 287.7 ГК РФ.
Краткая сводка: как действовать соседу
- «Выписка» отдельным требованием не существует: орган регистрационного учёта снимает гражданина с учёта по решению суда о выселении или признании утратившим право пользования — подпункт «е» пункта 31 Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713.
- Муниципальная квартира: соседи по дому — заинтересованные лица и вправе сами подать иск о выселении без предоставления другого жилья, но только после предупреждения нанимателя наймодателем — ч. 1 ст. 91 ЖК РФ, пункт 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14.
- Квартира в собственности нарушителей: иск о продаже помещения с публичных торгов подаёт уполномоченный орган или орган местного самоуправления — ст. 287.7 ГК РФ (ранее ст. 293 ГК РФ, утратившая силу с 1 сентября 2022 года).
- Собственник жилья вправе требовать устранения нарушений своего права и выселения лиц, чьё право пользования прекращено, — ст. 304 ГК РФ, ч. 4 ст. 31 и ст. 35 ЖК РФ.
- Доказательства собираются заранее: обращения в полицию и к участковому, акты управляющей организации, ответы жилищной инспекции и Роспотребнадзора, постановления по делам об административных правонарушениях — бремя доказывания лежит на истце (ст. 56 ГПК РФ).
- Иск подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры (ст. 30 ГПК РФ); при бездействии органов в защиту прав граждан вправе обратиться прокурор (ст. 45 ГПК РФ).
Таким образом, снять жильцов с регистрационного учёта можно только через суд, и путь зависит от статуса квартиры: в муниципальном жилье иск о выселении по ч. 1 ст. 91 ЖК РФ вправе подать сами соседи после предупреждения нанимателя наймодателем, а в частной квартире обращение в суд по ст. 287.7 ГК РФ — прерогатива органа местного самоуправления, которого жильцам дома нужно побудить к действию письменными обращениями. В обеих ситуациях исход дела решает документально подтверждённая систематичность нарушений, поэтому начинать следует с фиксации каждого эпизода через полицию, управляющую организацию и надзорные органы.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:
