Объект незавершенного строительства (недострой), возведенный супругами в период брака, входит в состав совместно нажитого имущества и подлежит разделу наравне с готовым домом или квартирой — даже если право собственности на него нигде не зарегистрировано. Именно так разрешил спор Верховный Суд РФ: отсутствие государственной регистрации не является препятствием для раздела недостроя между бывшими супругами. Ниже приведен подробный разбор правовых норм, вариантов раздела и практических нюансов, включая ситуацию, когда стройка велась на участке, принадлежащем только одному из супругов.
Что решил Верховный Суд: недострой — тоже совместное имущество
В деле, которое рассмотрела Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ (статьи 34, 38 Семейного кодекса РФ), супруги в браке приобрели квартиру, земельный участок и возвели на нем объект незавершенного строительства, право на который ответчик регистрировать отказывался. Суды первой и апелляционной инстанций отказали в разделе недостроя, посчитав, что раз право собственности на него не зарегистрировано, предметом спора он быть не может. Верховный Суд с этим не согласился и отменил оба судебных акта (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12.11.2019 № 18-КГ19-130).
Логика ВС РФ такая: в силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ объекты незавершенного строительства прямо отнесены законом к недвижимому имуществу — наравне с земельными участками, зданиями и сооружениями. А значит, недострой относится к объектам гражданских прав, в отношении которых допустимо признание, изменение и прекращение права собственности. Поскольку спорный объект был возведен сторонами в период брака, вывод нижестоящих судов о том, что отсутствие государственной регистрации права на него препятствует разделу между супругами, Верховный Суд признал неправомерным.
Практическое значение этой позиции велико: многие пары годами не оформляют документы на недостроенный дом — нет разрешения на ввод в эксплуатацию, не готов технический план, не пройден кадастровый учет. Раньше это нередко становилось поводом отказать в разделе такого имущества вовсе. Теперь суд обязан рассматривать недострой как полноценный объект раздела независимо от стадии его юридического оформления.
Как определяется степень готовности объекта
Признание недостроя совместным имуществом — только первый шаг. Чтобы реально разделить объект или взыскать компенсацию за долю, суду нужно установить, что именно представляет собой стройка на момент спора: фундамент, коробка под крышей, дом с черновой отделкой. В другом деле Верховный Суд прямо указал, что вопрос о степени готовности объекта незавершенного строительства и его соответствии строительным нормам и правилам имеет юридическое значение и должен входить в предмет доказывания по делу (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24.03.2020 № 19-КГ19-27).
В этом деле истица требовала раздела дома, но не могла подтвердить степень его готовности, поскольку ответчик препятствовал проведению кадастровых работ. Нижестоящие суды отказали в иске, сославшись на отсутствие кадастрового паспорта и документов, идентифицирующих объект как недвижимость. Верховный Суд разъяснил: сам по себе факт отсутствия кадастрового паспорта и государственной регистрации не меняет правовой статус объекта как совместно нажитого и не лишает супруга права на долю. При этом суд обязан по своей инициативе поставить на обсуждение сторон вопрос о назначении судебной строительно-технической экспертизы, если стороны сами не заявили такое ходатайство, — это прямо следует из части 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса РФ об обязанности суда содействовать сторонам в сборе доказательств по вопросам, требующим специальных знаний.
На практике это означает, что при разделе недостроя почти неизбежна судебная экспертиза: она устанавливает процент готовности объекта, его рыночную стоимость на текущей стадии строительства и соответствие строительным нормам (последнее важно, поскольку самовольная постройка с нарушениями, создающая угрозу жизни и здоровью, разделу как объект гражданских прав не подлежит).
Варианты раздела недостроя
Раздел объекта незавершенного строительства проходит по общим правилам статьи 39 Семейного кодекса РФ: доли супругов признаются равными, если иное не установлено соглашением между ними или брачным договором. Дальше возможны три сценария.
- Раздел в натуре. Применим редко и только если объект технически делим без несоразмерного ущерба его назначению (например, дом с двумя изолированными частями и отдельными входами). Для недостроя, где даже планировка окончательно не сформирована, такой вариант возможен лишь после экспертной оценки делимости.
- Выплата денежной компенсации. Один из супругов сохраняет объект и земельный участок под ним (либо свою долю в участке) и выплачивает второму денежную компенсацию, равную стоимости его доли в недострое на момент раздела. Правило по аналогии закона заимствуется из статьи 252 Гражданского кодекса РФ о разделе имущества, находящегося в долевой собственности: если выдел доли в натуре невозможен, собственник вправе получить денежную компенсацию.
- Продажа с разделом выручки. Если стороны не могут договориться, кто оставляет объект себе, и ни один не в состоянии выплатить компенсацию, суд может определить продажу недостроя с последующим разделом вырученных средств пропорционально долям.
Выбор варианта в первую очередь зависит от того, кому принадлежит земельный участок под объектом: если участок в общей собственности супругов, вопрос решается синхронно с разделом самого недостроя. Если участок принадлежит только одному из них — ситуация усложняется.
Если участок не в общей собственности
Нередко земельный участок принадлежит одному из супругов лично — получен по наследству, подарен до брака или во время брака, приватизирован до регистрации отношений (статья 36 Семейного кодекса РФ). Строительство при этом ведется уже в браке, зачастую за счет общих средств семьи. Верховный Суд РФ разъяснил, что земельный участок и возведенное на нем здание являются самостоятельными объектами права собственности: возведение жилого дома на личном участке одного из супругов автоматически не превращает сам участок в общее имущество (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13.05.2025 № 16-КГ25-6-К4). Участок в такой ситуации, как правило, остается личной собственностью его владельца.
Но это не означает, что второй супруг остается ни с чем. Правовой механизм здесь — не раздел участка, а компенсация вложений в чужое личное имущество по правилам статьи 37 Семейного кодекса РФ: если в период брака за счет общего имущества супругов, личных средств другого супруга или его труда были произведены вложения, значительно увеличившие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и в том числе новое строительство), суд может признать такое имущество совместной собственностью супругов. Однако для этого нужно доказать именно значительность вложений и их связь с общими семейными доходами — незначительные вложения без письменного соглашения права на долю не порождают. Если признать объект совместным не удается, второй супруг вправе требовать денежную компенсацию своей части вложенных средств, но не долю в самом участке или доме.
Краткая сводка: как делится недострой при разводе
Объект незавершенного строительства, возведенный супругами в браке, — это недвижимость по смыслу статьи 130 ГК РФ, а значит полноценный предмет раздела по статьям 34 и 38 СК РФ; отсутствие государственной регистрации или кадастрового учета этому не препятствует (определение ВС РФ от 12.11.2019 № 18-КГ19-130). Для раздела суд обязан установить степень готовности объекта, обычно через судебную экспертизу (определение ВС РФ от 24.03.2020 № 19-КГ19-27). Сам раздел возможен в натуре, через выплату денежной компенсации или продажу объекта с разделом выручки, а доли по умолчанию признаются равными. Если земельный участок под стройкой — личная собственность одного из супругов, сам участок при разводе, как правило, не делится, но второй супруг вправе претендовать на признание построенного объекта совместной собственностью либо на компенсацию значительных вложений по статье 37 СК РФ.
Таким образом, при разделе недостроя при разводе решающее значение имеют не документы о регистрации, а факт возведения объекта в период брака за счет общих средств, реальная степень готовности стройки на момент спора и то, кому принадлежит земельный участок под ней — от этого зависит, идет ли речь о разделе самого объекта или только о компенсации вложений.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Б-Ю)
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:
Доверьте нам решение своей проблемы
Наша главная цель — помощь клиентам в решении существующих проблем и их профилактика в будущем.
Оставьте заявку на консультацию, чтобы убедиться в этом лично!
Мы работаем по всей России. Укажите Ваш город в комментарии
