Я — собственник квартиры в трехквартирном доме. Моя квартира расположена с краю. Со времен постройки дома соседи, которые живут посередине, ходили через двор предыдущих хозяев. Теперь имею ли я право запретить ходить через мой двор соседям, живущим посередине? Или чтоб они ходили через других соседей?
Здравствуйте!
Однозначного ответа «да» или «нет» здесь не будет — всё зависит от того, кому по документам принадлежит земля под двором и вокруг дома. Если участок под каждой квартирой оформлен отдельно и двор действительно Ваш, запретить проход Вы вправе — но только если у соседей есть другая возможность попасть к своей квартире, минуя Вашу землю. Если же участок под домом находится в общей долевой собственности всех трёх владельцев квартир, единолично «запретить» его использовать Вы не можете — порядок пользования общим двором определяется соглашением всех собственников либо судом. Ниже — подробный разбор обоих вариантов, норм права и того, что делать на практике.
ЧЬЯ ЭТО ЗЕМЛЯ: ОБЩИЙ ДВОР ИЛИ ОТДЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ
Первое, что нужно выяснить, — как оформлена земля под домом и вокруг него. Посмотрите выписку из ЕГРН на земельный участок (заказать её может любой человек через МФЦ или сайт Росреестра) и правоустанавливающие документы на квартиру.
Если дом фактически является многоквартирным (даже при трёх квартирах) и земельный участок под ним сформирован и поставлен на кадастровый учёт, придомовая территория, включая дворы, по общему правилу переходит в общую долевую собственность собственников всех квартир пропорционально площади помещений — на этот участок и на всё, что на нём находится, распространяется режим общего имущества. В этом случае двор не является «Вашим» в буквальном смысле: он общий, и порядок пользования им (в том числе проход к квартирам) определяется по соглашению всех сособственников, а при отсутствии согласия — судом. Односторонне перекрыть проход, поставить забор или замок Вы не вправе даже на той части двора, которой фактически пользуетесь только Вы.
Другая ситуация — если дом изначально строился и оформлялся как жилой дом блокированной застройки (по сути три отдельных дома-блока с общими стенами) либо каждая квартира имеет собственный самостоятельный земельный участок с отдельным кадастровым номером. Тогда двор при Вашей квартире — это Ваша частная собственность, а проход соседей через него регулируется уже не жилищным, а земельным и гражданским законодательством о сервитуте.
ЕСЛИ УЧАСТОК ВАШ: КОГДА СОСЕД ВПРАВЕ ТРЕБОВАТЬ ПРОХОДА
При отдельных участках действует статья 274 Гражданского кодекса РФ. Собственник соседнего земельного участка вправе требовать от Вас предоставления права ограниченного пользования Вашей землёй (сервитута) только тогда, когда его нужды не могут быть обеспечены без этого — то есть у него нет иной возможности пройти к своей квартире, например через земли общего пользования (улицу, проезд), через собственный участок или участок другого соседа. Если такая альтернатива есть, оснований принуждать Вас к сервитуту у соседа нет, и Вы вправе отказать в проходе через свой двор.
Сама по себе многолетняя привычка ходить через чужой двор («так повелось со времён прежних хозяев») сервитута не порождает и никакого права для соседа не создаёт. Пока сервитут не установлен соглашением или судом, проход через Ваш участок — это вопрос Вашей доброй воли, а не обязанность.
Сервитут может быть частным (устанавливается между конкретными собственниками для их нужд) или публичным (устанавливается решением органа власти в интересах неограниченного круга лиц, например для прокладки коммуникаций или дороги общего пользования). Для прохода одного соседа к своей квартире актуален именно частный сервитут — правила его установления определены статьёй 23 Земельного кодекса РФ и статьями 274–276 Гражданского кодекса РФ.
КАК ОФОРМИТЬ СЕРВИТУТ: СОГЛАШЕНИЕМ ИЛИ ЧЕРЕЗ СУД
Если Вы согласны допускать соседа через свой двор (например, на определённых условиях или за плату), проще всего оформить частный сервитут соглашением. В нём указывают: границы части участка, которой сможет пользоваться сосед (обычно готовится схема или межевой план), цель прохода, срок действия (постоянный или на определённый период), размер и порядок платы, если она предусмотрена, иные условия пользования. Соглашение подписывают обе стороны, после чего сервитут регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости — обременение возникает именно с момента государственной регистрации, а не с момента подписания документа.
Для регистрации в Росреестр (лично, через МФЦ или в электронном виде) подаются: заявление сторон соглашения, само соглашение об установлении сервитута, документы, удостоверяющие личность заявителей, межевой план, если сервитутом обременяется только часть участка и требуется её выделение, документ об уплате государственной пошлины. Если сервитут устанавливается по решению суда, вместо соглашения подаётся вступившее в законную силу решение суда.
Если Вы не согласны предоставлять проход, а сосед считает, что без него не обойтись, спор решается в суде — сосед вправе подать иск об установлении сервитута. Суд определяет, действительно ли иного способа обеспечить его нужды не существует, и если да — устанавливает условия сервитута: границы, срок, размер платы. Как правило, по таким делам назначается землеустроительная экспертиза, которая предлагает варианты прохода и оценивает соразмерную плату за пользование участком. Расходы на экспертизу обычно ложатся на истца — то есть на соседа, который добивается сервитута.
ВПРАВЕ ЛИ ВЫ ТРЕБОВАТЬ ПЛАТУ
Да. По общему правилу пункта 5 статьи 274 Гражданского кодекса РФ собственник участка, обременённого частным сервитутом, вправе требовать от лица, в интересах которого сервитут установлен, соразмерную плату за пользование участком, если иное не предусмотрено законом. Размер платы стороны определяют сами в соглашении либо, если дело дошло до суда, — суд с учётом заключения экспертизы. На практике размер платы рассчитывается исходя из того, какую часть участка и как часто фактически использует сосед, и может устанавливаться как разовым, так и периодическим платежом.
Установление сервитута не лишает Вас как собственника прав владения, пользования и распоряжения своим участком — Вы по-прежнему вправе его продать, подарить, заложить; сервитут при этом сохраняется и переходит вместе с участком к новому собственнику, а также к новому собственнику соседнего участка, в чьих интересах он установлен (статья 275 Гражданского кодекса РФ). Прекращается сервитут по соглашению сторон, когда необходимость в нём отпала (например, у соседа появился другой проход), либо по решению суда — если сервитут настолько обременяет Ваш участок, что Вы не можете использовать его по назначению.
ЧТО ДЕЛАТЬ НА ПРАКТИКЕ
С чего стоит начать: закажите выписку из ЕГРН на земельный участок под домом — это сразу покажет, оформлен ли он как общая долевая собственность собственников квартир или как отдельные участки. Если участки отдельные и сосед действительно не может попасть к себе иначе, чем через Ваш двор, разумнее предложить оформить сервитут соглашением на разумных условиях (в том числе платных) — это дешевле и быстрее судебного разбирательства для обеих сторон. Если считаете, что у соседа есть другой путь и его требования необоснованны, откажите и предложите ему обосновать в суде, что альтернативы действительно нет, — бремя доказывания лежит на нём. Если же участок общий (долевая собственность), спор решается не как земельный сервитут, а как определение порядка пользования общим имуществом — тоже возможно и по соглашению, и в судебном порядке.
Таким образом, право запретить соседям ходить через Ваш двор напрямую зависит от того, как оформлена земля под домом. Если участок под Вашей квартирой отдельный и у соседа есть другой способ попасть к себе — Вы вправе отказать в проходе, а если проход всё же необходим — вправе требовать за него соразмерную плату по соглашению или через суд (статьи 274–276 Гражданского кодекса РФ, статья 23 Земельного кодекса РФ). Если же земля под домом находится в общей долевой собственности всех собственников квартир, единолично запретить проход по общему двору Вы не можете — порядок пользования им определяется соглашением сособственников либо судом.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:
Доверьте нам решение своей проблемы
Наша главная цель — помощь клиентам в решении существующих проблем и их профилактика в будущем.
Оставьте заявку на консультацию, чтобы убедиться в этом лично!
Мы работаем по всей России. Укажите Ваш город в комментарии
Всего комментариев: 14
Здравствуйте. У нас от бабушки остался 1/2 дома (и у соседей 1/2) с земельным участком. У соседей 1 квартира, так скажем, у нас вторая. Теперь соседи против того, чтобы мы проходили через их двор к себе. Рядом сгорел чужой дом, вот они сделали там в заборе калитку и мол это наш вход. На входе же в наш двор повесили замок. Что нам делать? И ещё, у нас и у них нет межевания. Так у них ещё и 1/2 не оформлена.
Добрый день. Вы можете обратиться в полицию с заявлением о самоуправстве, либо в суд с требованием не препятствовать вашему входу
Я — собственник квартиры в трехквартирном доме. Моя квартира расположена с краю. Со времен постройки дома соседи, которые живут посередине, ходили через двор предыдущих хозяев. Теперь имею ли я право запретить ходить через мой двор соседям, живущим посередине? Или чтоб они ходили через других соседей?
Сосед может установить сервитут, либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке. Если иного пути добраться до своей квартиры у соседа нет, то суд установит сервитут
Здравствуйте,как выйти из квартиры в трёх квартирном доме.Соседи перекрыли проход.Общедомовая территория есть закон
Добрый вечер, у нас общедолевая собственность на трех соседей, одни отгородились вторые ходят через нас к себе на участок, но при этом они требуют еще выделить им место для парковки и пользуются нашими хоз постройками, при этом в плане на дом у каждого из нас есть четкие границы участка и всех хоз построек у них на своей стороне у нас на нашей, обязаны ли мы давать им пользоваться нашими хоз постройками и обязаны ли мы давать свой участок для парковки их машины?
Здравствуйте. Трёх квартирный дом, первая квартира принадлежит мне, вторая квартира принадлежит моей жене, третья квартира принадлежит соседу. Вопрос, можем мы разобрать свои две квартиры и построить отдельный дом?
Мы живём в трёх квартирном доме, посередине, у каждого свой отдельный с улицы вход в квартиру, сосед, с чей стороны осуществляем доступ в квартиру взял и застроился, чем ограничил наш доступ, теперь просит подписать границы, мы не подписываем, просим у него свободный проход, а не через его хозяйство, имеем ли мы право не подписать границы
Добрый день! Имеете
вопрос: КАКИ ВЫБРАТЬСЯ С ВТОРОЙ КВАРТИРЫ ТРЕХКВАРТИРНОГО ДОМА ЕСЛИ 1 И 3 КВАРТИРЫ ОТГОРОДИЛИСЬ?
Здравствуйте. Жив трех квартирном доме, с краю.
У дома есть хоз построили могу ли поставить забор от дома до своей хоз постройки, тем самым отгородиться от соседей? Расстояние от дома до постройки примерно 12-15метров
Согласно ст.36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством.
В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.
Согласно ст.304 ЖК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Таким образом, Вы не можете отгородить себе часть земельного участка, на котором стоит дом, так как это повлечет нарушение прав остальных собственников.
Здравствуйте!мы живём в трёх квартирном доме.живем в конце.соседи что с краю и по середине запрещают нам подъехать к нашей квартире.хотя имеется общий проход.?
Какой у Вас вопрос?