Является купленная третьим лицом квартира совместно нажитым имуществом?

Здравствуйте. Скажите, пожалуйста, будет ли считаться квартира, купленная одному из супругов третьим лицом (родным братом), совместно нажитым имуществом?

Здравствуйте!

Коротко: подаренная братом квартира — личная собственность одаряемого супруга, разделу как совместно нажитое имущество она не подлежит (ч. 1 ст. 36 СК РФ). Если же покупателем по документам выступил сам супруг, а деньги дал брат, действует презумпция общности имущества (ст. 34 СК РФ) — она сработает против него, и статус личной собственности придётся доказывать в суде.

Ниже разберём подробно, чем отличаются эти две ситуации, что говорит закон о личном и совместном имуществе супругов, как доказывается источник денег на покупку, какую роль может сыграть брачный договор, в какой срок можно требовать раздела и как защитить свои права, если спор всё же дошёл до суда.

Является ли квартира, подаренная братом, личной собственностью супруга?

Да, если брат на собственные средства купил квартиру и затем подарил её супругу (сестре или брату) по договору дарения, такая квартира не входит в совместно нажитое имущество супругов. В силу ч. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, является собственностью именно этого супруга, а не общей собственностью супругов. Дарение — классический пример такой безвозмездной сделки: одаряемый супруг получает квартиру не за счёт общих семейных доходов, а по воле дарителя-родственника, и это прямо выводит объект из режима совместной собственности. Правовое значение имеет именно основание, по которому квартира попала в собственность супруга, а не то, что деньги на неё дал не сам супруг, а третье лицо. Если брак впоследствии будет расторгнут, вторая сторона не может претендовать на раздел такой квартиры как совместно нажитого имущества — она остаётся личной собственностью того супруга, которому она подарена. Отдельно стоит помнить, что переход права собственности по договору дарения недвижимости регистрируется в Росреестре: именно зарегистрированный договор дарения и запись в ЕГРН о переходе права от брата к одаряемому супругу служат надёжным доказательством того, что квартира получена по безвозмездной сделке, а не куплена за общие деньги супругов.

Что такое презумпция совместной собственности супругов по статье 34 Семейного кодекса РФ?

Статья 34 Семейного кодекса РФ устанавливает общее правило: имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо кем из супругов внесены за него деньги. Это значит, что если квартиру купил (заключил договор купли-продажи, подписал документы, зарегистрировал право) один из супругов, закон по умолчанию считает её общей, даже если фактически на покупку пошли деньги, полученные от родственника, — если только не доказано иное основание, выводящее имущество из этого режима. Презумпция работает именно так: не супруг, требующий раздела, должен доказывать, что имущество общее, а супруг, который хочет сохранить его как личное, должен доказать исключение (безвозмездное происхождение денег или прямое дарение самого объекта). Поэтому вопрос «третье лицо купило или подарило квартиру» имеет решающее значение: он определяет, на кого ляжет бремя доказывания в возможном споре о разделе.

Что относится к личному имуществу супруга по статье 36 Семейного кодекса РФ?

Часть 1 статьи 36 Семейного кодекса РФ относит к личному (не совместно нажитому) имуществу каждого из супругов две группы объектов. Во-первых, это имущество, принадлежавшее супругу до вступления в брак, — то есть всё, что было приобретено человеком до регистрации отношений, независимо от того, на какие средства и от кого оно было получено. Во-вторых, это имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам — сюда входят подарки от родственников (в том числе от брата или сестры), унаследованное имущество и другие случаи, когда объект перешёл в собственность супруга без встречного предоставления с его стороны. Оба этих основания объединяет одно: имущество поступает в собственность конкретного человека, а не создаётся и не приобретается за счёт общих трудовых доходов семьи, поэтому закон и не включает его в состав совместно нажитого. Именно на это основание — получение квартиры в дар от брата — можно и нужно ссылаться, если возникает спор о статусе такого жилья.

Что делать, если по документам покупателем указан супруг, а деньги дал брат?

Ситуация меняется, если формально стороной договора купли-продажи квартиры выступил сам супруг, а брат просто передал ему деньги на покупку (либо оплатил напрямую продавцу за него). Здесь квартира приобретается по возмездной сделке (купля-продажа), а не переходит по дарению, поэтому льгота ч. 1 ст. 36 СК РФ автоматически не применяется: с точки зрения документов покупку совершил сам супруг, состоящий в браке, а такое приобретение по общему смыслу семейного законодательства и в силу презумпции ст. 34 СК РФ предполагается сделанным за счёт семейных средств. Чтобы сохранить квартиру в статусе личного имущества, придётся доказывать в судебном порядке, что квартира приобретена именно на денежные средства брата, а не на общие доходы супругов. Если такое доказывание не удастся или дело вообще не дойдёт до суда, квартира по умолчанию будет считаться совместно нажитым имуществом и в этом качестве подлежит разделу между супругами при разводе. Разница между этой ситуацией и прямым дарением принципиальна: во втором случае статус личного имущества подтверждён самим основанием приобретения (договором дарения), а в первом — его предстоит доказывать отдельно, опираясь на источник денежных средств.

Какими доказательствами подтвердить, что квартиру оплатил брат, а не супруги вместе?

Бремя доказывания лежит на том супруге, который заявляет, что квартира, оформленная на его имя, на самом деле является его личной собственностью, а не совместно нажитым имуществом. Это следует из общего смысла ст. 34 и ч. 1 ст. 36 СК РФ: закон исходит из того, что имущество, приобретённое в браке, требует доказанного исключения из совместной собственности, а не наоборот. Пока такое исключение не подтверждено, квартира будет признана совместно нажитым имуществом — суд не обязан сам искать основания для исключения объекта из общего режима. Устной договорённости внутри семьи о том, что «на самом деле платил брат», для суда недостаточно: нужны письменные и иные объективные доказательства, подтверждающие реальный источник денежных средств.

На практике в подобных делах используются:

• письменный договор дарения денег (ст. 572 ГК РФ) или договор займа (ст. 807 ГК РФ) между братом и супругом-покупателем, оформленный до сделки купли-продажи;
• банковская выписка, подтверждающая перевод денег именно от брата на счёт покупателя незадолго до оплаты квартиры, а не снятие общих семейных накоплений;
• расписка о передаче денег с указанием цели — «на приобретение квартиры по адресу…»;
• совпадение по времени и сумме перевода от брата с датой и ценой договора купли-продажи;
• переписка, подтверждающая намерение брата помочь с покупкой (сама по себе она слабее письменного договора, но может усилить остальные доказательства).

Отдельно имеет значение, оформлена ли передача денег как дарение или как заём. Если брат подарил деньги (составлен договор дарения денежных средств), квартира, купленная на них, по аналогии с прямым дарением сохраняет статус личного имущества супруга-покупателя. Если же деньги переданы в долг (заём), сама квартира по-прежнему может быть признана личной собственностью того, кто её купил на заёмные средства, но при этом возникает личное обязательство супруга-заёмщика перед братом: по общему правилу такой долг погашается из личного имущества должника, а не из общего имущества супругов (ст. 45 СК РФ), — если только заём не был получен и потрачен на нужды всей семьи с ведома и по инициативе обоих супругов. Поэтому в подобных ситуациях важно заранее, до возникновения спора, оформлять передачу денег от брата документально — а не полагаться на то, что родственные отношения сами по себе снимут вопрос в случае развода.

Может ли брачный договор снять этот спор заранее?

Да, брачный договор — самый надёжный способ исключить будущий спор о статусе такой квартиры. По ст. 42 Семейного кодекса РФ супруги вправе брачным договором изменить установленный законом режим совместной собственности и установить режим раздельной собственности как на всё имущество, так и на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов, причём договор можно заключить в отношении как уже имеющегося, так и будущего имущества. Это значит, что супруги могут заранее прописать: квартира, которая будет куплена на средства, полученные от родственников одного из супругов (в том числе оформленные как заём или подарок), остаётся личной собственностью этого супруга независимо от того, кто по документам выступит стороной сделки. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ст. 41 СК РФ) — устная договорённость супругов такой силы не имеет. Если брачного договора нет, супруги также вправе заключить соглашение о разделе уже нажитого имущества (п. 2 ст. 38 СК РФ), но оно, в отличие от брачного договора, не может заранее определить судьбу ещё не приобретённого имущества.

Может ли личная квартира супруга стать совместной, если в неё вложены общие средства?

Да, и это отдельное исключение из общего правила о личном имуществе. По ст. 37 Семейного кодекса РФ имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью, если в период брака за счёт общего имущества супругов, личного имущества другого супруга либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества, — капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и подобное. Применительно к подаренной братом квартире это означает: сам факт дарения не «бронирует» её статус личной собственности навсегда — если впоследствии за счёт общих денег супругов или заработка второго супруга в квартире был сделан капитальный ремонт, существенно поднявший её рыночную стоимость, второй супруг вправе через суд поставить вопрос о признании квартиры (или прироста её стоимости) совместно нажитым имуществом. Похожая ситуация с капитальным ремонтом за счёт общих средств уже разбиралась в материале «Мы делали там капитальный ремонт: могу ли я претендовать на метры?». Обычные текущие расходы на содержание квартиры (коммунальные платежи, косметический ремонт) под это исключение не подпадают — требуется именно существенное увеличение стоимости объекта.

Как супруг может защитить свои права на такую квартиру при разводе?

Если между супругами возникает спор о статусе квартиры, действовать нужно в рамках дела о разделе совместно нажитого имущества (ст. 38 СК РФ). Супруг, который настаивает на том, что имущество совместное, включает квартиру в перечень имущества, подлежащего разделу; супруг, который хочет сохранить её как личную собственность, заявляет соответствующее возражение (либо самостоятельное требование о признании права личной собственности) и представляет доказательства безвозмездного происхождения квартиры или денег на неё, перечисленные выше. Важно учитывать и срок исковой давности: к требованиям супругов о разделе общего имущества, если брак расторгнут, применяется трёхлетний срок исковой давности (п. 7 ст. 38 СК РФ). При этом, как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 05.11.1998 № 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» (п. 19), этот трёхлетний срок отсчитывается не с момента расторжения брака, а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, — то есть, например, с момента, когда бывший супруг фактически лишился возможности пользоваться квартирой или узнал о попытке распорядиться ею как личной собственностью. Подробнее о том, как считается и может ли быть восстановлен этот срок, — в материале «Срок исковой давности при разделе имущества супругов и можно ли его восстановить».

1. Собрать и сохранить документы об источнике денег на покупку (договор дарения или займа с братом, банковские выписки, расписки) ещё до возникновения спора.
2. При обращении второго супруга с иском о разделе имущества — заявить возражение или встречное требование о признании квартиры личной собственностью, приложив эти доказательства.
3. Учитывать трёхлетний срок исковой давности по требованиям о разделе имущества и не затягивать обращение в суд, если право уже нарушено.
4. По возможности заранее оформить брачный договор или соглашение о разделе имущества, чтобы не доказывать происхождение денег постфактум.

Частые вопросы

Имеет ли значение, письменно ли оформлено дарение квартиры братом?

Да, значение имеет именно оформленное основание приобретения. Переход права собственности на квартиру по договору дарения регистрируется в Росреестре, поэтому на практике письменный договор дарения необходим — на его основании вносится запись в ЕГРН, и именно эта запись служит основным доказательством того, что квартира перешла к супругу по безвозмездной сделке, а не была куплена за общие средства. Отсутствие оформленного договора дарения делает такую позицию значительно сложнее доказывать при возникновении спора.

Меняет ли ситуацию то, что квартира зарегистрирована только на одного из супругов?

Сама по себе регистрация права собственности на имя одного супруга не определяет, личное это имущество или совместно нажитое, — большинство совместно нажитого имущества тоже оформляется на одного из супругов (это прямо следует из ст. 34 СК РФ). Решающее значение имеет основание приобретения: дарение, наследование или иная безвозмездная сделка делают имущество личным независимо от того, на кого оно записано, а покупка за общие средства — совместно нажитым, даже если по документам покупателем указан один супруг. Похожая ситуация с подаренным жильём разобрана в материале «Подаренная квартира: может ли муж претендовать на личное имущество при разводе».

Что будет с квартирой, если её статус так и не удастся доказать до раздела имущества?

Если к моменту раздела имущества супруг не докажет, что квартиру фактически оплатил брат, квартира будет считаться совместно нажитым имуществом и в этом качестве войдёт в раздел между супругами наравне с другим общим имуществом. Ситуация из первого сценария — прямое дарение квартиры супругу — на такой риск не завязана: если брат подарил именно квартиру, а не деньги на покупку, вопрос об источнике средств вообще не встаёт.

Отличается ли ситуация, если брат подарил квартиру супругу до брака или уже во время брака?

Нет, ч. 1 ст. 36 СК РФ прямо охватывает оба случая: и имущество, принадлежавшее супругу до вступления в брак, и имущество, полученное во время брака в дар. В обеих ситуациях квартира остаётся личной собственностью одаряемого супруга и не включается в состав совместно нажитого имущества.

Меняется ли ответ, если брат оформил передачу денег не как подарок, а как заём?

Сама квартира и в этом случае, как правило, остаётся личной собственностью супруга, который её купил на заёмные средства, — статус имущества определяется тем, что деньги пришли не из общего семейного бюджета. Но при займе, в отличие от дарения, у супруга-заёмщика возникает личный долг перед братом, который по общему правилу погашается за счёт его личного имущества (ст. 45 СК РФ), а не имущества второй половины, если заём не был использован в интересах всей семьи. Поэтому для избежания споров стоит заранее определить и правильно оформить, что именно передаёт брат — деньги в дар или в долг.

Краткая сводка: квартира от третьего лица и режим имущества супругов

• Квартира, подаренная одному из супругов братом (или другим третьим лицом) по договору дарения, — его личная собственность и совместно нажитым имуществом не признаётся (ч. 1 ст. 36 СК РФ).
• По умолчанию имущество, приобретённое в браке, презюмируется совместной собственностью независимо от того, на чьё имя оно оформлено (ст. 34 СК РФ) — исключение из этого правила доказывает тот, кто на него ссылается.
• Если по договору купли-продажи покупателем указан сам супруг, а деньги дал брат, статус квартиры зависит от документальных доказательств источника средств (договор дарения денег, банковские переводы, расписки).
• Если деньги переданы в долг, а не в дар, квартира остаётся личной, но возникает личный долг супруга-заёмщика перед братом (ст. 45 СК РФ).
• Даже личная квартира может быть признана совместной в части прироста стоимости, если за счёт общих средств или труда супругов в ней произведены капитальный ремонт или реконструкция (ст. 37 СК РФ).
• Брачный договор (ст. 41, 42 СК РФ) позволяет заранее и без споров закрепить личный статус такого имущества.
• К требованию о разделе общего имущества после расторжения брака применяется трёхлетний срок исковой давности, который считается со дня, когда супруг узнал или должен был узнать о нарушении своего права (п. 7 ст. 38 СК РФ; п. 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 № 15).

Таким образом, если брат подарил квартиру супругу по договору дарения, эта квартира — его личная собственность и разделу как совместно нажитое имущество не подлежит (ч. 1 ст. 36 СК РФ). Если же покупателем по документам выступил сам супруг, а деньги фактически дал брат, работает презумпция общности имущества (ст. 34 СК РФ), и для сохранения статуса личного имущества это придётся доказать в судебном порядке — с учётом трёхлетнего срока исковой давности и, желательно, заранее оформленного брачного договора.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.

Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:

• Раздел совместно нажитого имущества
• Юристы по семейному праву