Добрый день! Приобрели по договору купли-продажи жилой дом с использованием жилищного сертификата, выданного после наводнения. После сделки обнаружили, что дом и надворные постройки находятся в плохом состоянии, а также выяснилось, что у продавца нет документов на земельный участок под домом. Можно ли расторгнуть договор купли-продажи?
Здравствуйте!
Коротко: Да, договор купли-продажи дома расторгнуть можно — по соглашению сторон либо через суд, если недостатки дома существенны и неустранимы или если продавец не передал документы на земельный участок под домом. При этом расторжение не имеет отношения к ст. 179 ГК РФ (сделки под влиянием обмана или угрозы): описанная ситуация — это ненадлежащее исполнение уже заключённого договора, а не порок воли при его заключении.
Ниже приведён подробный разбор оснований для расторжения договора купли-продажи дома, роли отсутствующих документов на землю, порядка действий и судьбы уплаченных за дом денег.
Когда покупатель вправе расторгнуть договор купли-продажи дома?
Расторжение договора купли-продажи недвижимости — это не признание сделки недействительной, а прекращение обязательств сторон на будущее в связи с тем, что договор исполнен ненадлежащим образом либо стороны сами договорились его прекратить. К договору продажи дома применяются как общие положения о купле-продаже, так и специальные нормы о продаже недвижимости (ст. 549–551 ГК РФ), а нормы общих положений (включая правила о качестве товара) действуют и здесь, если специальные правила им не противоречат.
Основания для расторжения договора купли-продажи дома в описанной ситуации таковы:
- Соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ) — продавец и покупатель добровольно договариваются прекратить договор и вернуть исполненное; самый быстрый вариант, суд не нужен.
- Существенное нарушение договора продавцом (п. 2 ст. 450 ГК РФ) — в частности, передача дома с недостатками, которые нельзя устранить без несоразмерных затрат или времени.
- Непередача документов, необходимых для оформления земельного участка под домом в собственность покупателя (ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ) — самостоятельное основание, рассматриваемое как существенное нарушение договора продавцом.
- Существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ) — общая, редко применяемая норма: подходит, если у ситуации нет более специального основания из перечисленных выше.
А вот статья 179 ГК РФ, на которую иногда ошибочно ссылаются в подобных спорах, регулирует другое: недействительность сделок, заключённых под влиянием обмана, насилия, угрозы или на кабальных условиях. Плохое состояние дома, обнаруженное уже после покупки, и отсутствие документов на землю к этим основаниям не относятся — они говорят не о пороке воли при заключении договора, а о том, что продавец не исполнил свои обязательства по нему надлежащим образом.
Что если продавец не передал документы на земельный участок?
Дом и земельный участок под ним юридически неразрывны: по ст. 552 ГК РФ при продаже здания покупателю одновременно передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим зданием и необходима для его использования, а по ст. 35 Земельного кодекса РФ переход права собственности на здание влечёт переход прав на соответствующий участок на тех же условиях, что были у прежнего собственника. Если у продавца нет правоустанавливающих документов на землю, покупатель фактически лишён возможности зарегистрировать своё право на участок — то есть не получает того, на что вправе был рассчитывать по договору.
Это даёт покупателю право требовать расторжения договора как существенно нарушенного (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Суд, однако, будет оценивать конкретные обстоятельства: готов ли продавец оформить и передать документы в разумный срок, или же он уклоняется от этого либо документов у него нет и не предвидится в принципе. Чем дольше продавец затягивает решение вопроса и чем меньше у покупателя реальной возможности впоследствии оформить землю самостоятельно, тем сильнее позиция для расторжения договора именно по этому основанию.
Как влияет обнаружение скрытых недостатков дома на действительность сделки?
Само по себе плохое состояние дома и построек, выявленное после сделки, не делает договор купли-продажи недействительным — недействительность связана с пороками воли или формы в момент заключения договора (обман, угроза, кабальные условия по ст. 179 ГК РФ и другим специальным нормам), а не с качеством переданного впоследствии имущества. Если дом передан с существенными недостатками, речь идёт о ненадлежащем исполнении уже действующего договора — основании для его расторжения, а не для признания сделки несуществовавшей. Подробнее о том, какие требования к качеству переданной недвижимости предъявляет закон, — в материале о гарантийном сроке на недвижимое имущество по договору купли-продажи.
Недостатки принято считать существенными, если выполняется хотя бы одно из условий:
- они неустранимы либо их устранение потребовало бы несоразмерных расходов или времени;
- они проявляются неоднократно после попыток устранения;
- покупатель не знал и не мог знать о них при обычном осмотре дома до сделки (то есть недостатки скрытые, а не очевидные при визуальном осмотре).
Как расторгнуть договор — по соглашению сторон или через суд?
Если продавец согласен с претензиями покупателя, стороны просто подписывают соглашение о расторжении договора и возврате уплаченной суммы (п. 1 ст. 450 ГК РФ) — это быстрее и дешевле обращения в суд. Если продавец возражает или не отвечает, договор расторгается через суд по правилам п. 2 ст. 450 ГК РФ. Порядок действий для судебного варианта такой:
- Зафиксировать нарушения: составить акт осмотра дома, при необходимости заказать строительно-техническую экспертизу состояния дома и построек, письменно запросить у продавца документы на земельный участок.
- Направить продавцу письменную претензию с требованием расторгнуть договор и вернуть уплаченную сумму, изложив выявленные нарушения.
- Дождаться ответа в срок, указанный в договоре или претензии, а при отсутствии такого срока — в разумный срок (на практике — около 30 дней).
- При отказе или отсутствии ответа — подготовить и подать исковое заявление о расторжении договора купли-продажи и взыскании уплаченной суммы в суд по месту нахождения дома (правило исключительной подсудности для споров о правах на недвижимость, ст. 30 ГПК РФ).
- Приложить к иску договор купли-продажи, акт приёма-передачи, доказательства недостатков (акт осмотра, заключение экспертизы), переписку с продавцом и претензию с подтверждением её направления.
Можно ли вернуть деньги, уплаченные жилищным сертификатом?
Источник оплаты — наличные средства, ипотечный кредит или жилищный сертификат — не меняет юридическую природу договора как возмездной сделки купли-продажи. При расторжении договора по причине существенного нарушения продавцом уплаченная за дом сумма подлежит возврату покупателю: сторона, не получившая то, на что вправе была рассчитывать по договору, вправе требовать возврата исполненного, а неосновательно сбережённое продавцом подлежит возврату по общим правилам о неосновательном обогащении (глава 60 ГК РФ).
Частые вопросы
Обязательно ли направлять претензию продавцу перед обращением в суд?
Формально обязательный досудебный порядок для споров о расторжении договора купли-продажи недвижимости законом не установлен, если иное не предусмотрено самим договором. Но направить претензию стоит в любом случае: это фиксирует позицию покупателя, даёт продавцу шанс решить вопрос без суда и учитывается судом при распределении судебных расходов.
Что делать, если у продавца уже нет полученных за дом денег?
Отсутствие денег у продавца не освобождает его от обязанности их вернуть по решению суда. Взысканная сумма становится долгом, взыскание которого ведёт служба судебных приставов, в том числе за счёт имущества продавца.
Можно ли расторгнуть договор, если недостатки дома можно устранить ремонтом?
Если недостатки устранимы за разумные деньги и время, суд, скорее всего, откажет в расторжении и предложит покупателю вместо этого потребовать соразмерного уменьшения цены дома или возмещения расходов на устранение недостатков. Расторжение договора — крайняя мера, применяемая при действительно существенных, неустранимых нарушениях.
Влияет ли способ оплаты дома на право требовать расторжения договора?
Нет. Жилищный сертификат, ипотека или наличный расчёт — это лишь способы оплаты по договору купли-продажи, а не отдельные виды сделок. Право покупателя требовать расторжения договора при существенном нарушении продавцом не зависит от того, из какого источника были уплачены деньги.
Что если продавец обещает донести документы на землю позже?
Если продавец добросовестно готов передать документы в разумный срок, суд может не признать нарушение существенным и отказать в расторжении договора на этом основании. Но если продавец уклоняется от передачи документов или неоправданно затягивает срок, это усиливает позицию покупателя для расторжения договора.
Краткая сводка: расторжение договора купли-продажи дома
- Расторгнуть договор купли-продажи дома можно по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ) или через суд при существенном нарушении договора продавцом (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
- Существенные неустранимые недостатки дома — самостоятельное основание для расторжения в силу общих положений о качестве товара (ст. 475 ГК РФ), применяемых и к продаже недвижимости наряду со специальными нормами о её продаже (ст. 549–551 ГК РФ).
- Отсутствие у продавца документов на землю под домом — отдельное основание для расторжения: нарушается принцип единства судьбы дома и участка (ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ).
- Норма о существенном изменении обстоятельств (ст. 451 ГК РФ) применима лишь субсидиарно, когда более специального основания для расторжения нет.
- Ссылка на ст. 179 ГК РФ (сделки под влиянием обмана или угрозы) к описанной ситуации не относится: недостатки товара и непередача документов — это ненадлежащее исполнение уже заключённого договора, а не порок воли при его заключении.
- При расторжении договора продавец обязан вернуть покупателю уплаченную сумму независимо от способа оплаты, включая жилищный сертификат.
Таким образом, договор купли-продажи дома, приобретённого с использованием жилищного сертификата, расторгнуть можно — по соглашению с продавцом или через суд, если недостатки дома существенны и неустранимы либо продавец не передал документы на земельный участок под домом. Норма о сделках под влиянием обмана или угрозы (ст. 179 ГК РФ) здесь неприменима: правильные основания — существенное нарушение договора и правила о качестве товара и продаже недвижимости (ст. 450, 475, 552 ГК РФ), а при расторжении уплаченная за дом сумма подлежит возврату покупателю независимо от того, что она была внесена жилищным сертификатом.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры». (Ю)
Адвокатское бюро «Антонов и партнеры» готово оказать юридическую помощь по всем категориям дел в любых регионах России. Эффективно и качественно решаем возникшие у Вас юридические задачи любой сложности.
Получить дополнительную информацию или ознакомиться с нашими услугами по данной теме можно по ссылкам ниже:
Доверьте нам решение своей проблемы
Наша главная цель — помощь клиентам в решении существующих проблем и их профилактика в будущем.
Оставьте заявку на консультацию, чтобы убедиться в этом лично!
Мы работаем по всей России. Укажите Ваш город в комментарии
